Warum nutzen Regionalzentren Mezzanine-Finanzierungen?

Mezzanine-Finanzierungen sind bei Immobilientransaktionen weit verbreitet. Fast alle Immobilienentwicklungsprojekte verfügen über ein gewisses Maß an Mezzanine-Finanzierung, da Baukredite nur 50–75 % des Projekts finanzieren.

Das tun nicht alle. Risiko ist ein inhärenter Bestandteil jeder Investition.

Diese Art der Finanzierung wird häufig im Immobilienbereich eingesetzt. Da die meisten Regionalzentren Immobilienprojekte haben, sollten Sie sich nicht wundern.

Der Grund, warum regionale Zentren Überbrückungskredite von Banken nutzen, besteht darin, dass sie das Geld für die Entwicklung der Projekte benötigen, während das investierte Kapital der Investoren bis zur Entscheidung über ihre I-526-Petitionen auf einem Treuhandkonto gebunden ist. Sie hoffen, dass sie nach der I-526-Genehmigung der Anleger das von den Anlegern investierte Geld zur Rückzahlung an die Banken verwenden können. Dies ist riskant, denn wenn das neue Handelsunternehmen seinen Geschäftsplan nicht dahingehend ändert, dass eine solche Vereinbarung einbezogen wird, wird USCIS das von den Banken erhaltene Geld, das zur Schaffung von Arbeitsplätzen verwendet wurde, höchstwahrscheinlich nicht den Investoren zuordnen, obwohl das Kapital der Investoren verwendet wurde um es den Banken zurückzuzahlen. Daher müssen die regionalen Zentren ihren Geschäftsplan und ihr privates Memorandum-Angebot ändern, um eine solche Finanzierungsvereinbarung aufzunehmen. Laut USCIS-Memo wird bei korrekter Vorgehensweise der zur Schaffung von Arbeitsplätzen verwendete Überbrückungskredit dann den Investoren zugerechnet.

Mezzanine-Finanzierungen können wie jede Finanzierung riskant sein. Es hängt alles von den Garantien ab, die Sie haben und wer der Entwickler ist. Gleichzeitig könnte es aus Sicht der Schaffung von Arbeitsplätzen tatsächlich von Vorteil sein, da die Investoren ALLE geschaffenen Arbeitsplätze zählen können, nicht nur die Komponente aus dem Mezzanine-Geld. Dies führt normalerweise dazu, dass nur indirekte oder induzierte Baujobs genutzt werden, wodurch das Risiko der Schaffung von I-829-Arbeitsplätzen tatsächlich minimiert wird.

Das Loan/Debt-Modell erfreut sich bei Regionalcenter-Projekten großer Beliebtheit. Die Projekte können mit EB-5 finanziert werden, ohne dass die Investoren Eigentümer des Projekts sind und es gibt eine klare Ausstiegsstrategie durch die Rückzahlung des Darlehens. In manchen Fällen stehen die Anleger bei der Rückzahlung des Kredits an erster Stelle.

Alle für EB-5 qualifizierten Investitionen müssen mit einem Risiko verbunden sein. Jeder EB-5-Fall ist mit einem finanziellen Risiko und einem Einwanderungsrisiko verbunden. Der kluge Anleger wird jedoch versuchen, beide Arten von Risiken zu reduzieren, kann sie jedoch nicht vollständig beseitigen. Bei einigen regionalen Zentrumsprojekten sind bestimmte Kapitalbestände erforderlich, die im Hinblick auf die Rangfolge der EB-5-Investoren in der Reihenfolge ihrer Priorität weniger attraktiv zu sein scheinen als andere. Es liegt an jedem EB-5-Investor, jede einzelne in Betracht gezogene Investition in ein Regionalzentrum zu prüfen und eine Due-Diligence-Prüfung aus Sicht der Finanzanalyse durchzuführen. Einige Projekte sind möglicherweise mit einem höheren finanziellen Risiko verbunden, bieten jedoch die Möglichkeit einer höheren Rendite. Wie bei jeder Investitionsmöglichkeit gibt es gute und schlechte. Lassen Sie den Käufer auf der Hut sein.

Regionalzentren nutzen nicht unbedingt Mezzanine-Finanzierungen. Normalerweise besteht ein Unterschied zwischen dem regionalen Zentrum und dem Projekt, das EB-5-Mittel erhält und die Arbeitsplätze schafft, obwohl sie gemeinsame Eigentümer sein können. Bei einer Mezzanine-Finanzierung handelt es sich um eine Finanzierung zwischen dem Eigenkapital des Entwicklers an einem Projekt und der herkömmlichen Bankfinanzierung. Es wird häufig verwendet, um dem Bauträger dabei zu helfen, das Verhältnis von Beleihung zu Kosten (oder manchmal Beleihung zu Wert) zu erreichen, das eine Bank für die Bereitstellung von Finanzierungen benötigt. Beispielsweise kann eine Bank bereit sein, einem Bauträger bis zu 60 % der Kosten für die Entwicklung eines Projekts zu leihen, sofern der Bauträger die restlichen 40 % aufbringen kann. Um die 40 % zu erreichen, kann der Entwickler sein eigenes Geld oder Eigenkapital verwenden oder zusätzlich zu seinem eigenen Eigenkapital oder Bargeld eine andere Finanzierungsform nutzen. Diese zusätzliche Finanzierung erfolgt typischerweise in Form von Eigenkapitalinvestitionen anderer Investoren oder Mezzanine-Finanzierungen. Ein Entwickler möchte möglicherweise keine anderen Kapitalgeber an einem Projekt beteiligen, da er die Kontrolle möglicherweise nicht teilen oder Eigentumsrechte nicht an Dritte abgeben möchte. In diesem Fall könnte ein Entwickler Mezzanine-Schulden nutzen. Da die Bank, die das traditionelle Bankdarlehen bereitstellt (das wir üblicherweise als vorrangiges Darlehen bezeichnen, weil es in der Regel vorrangig zurückgezahlt wird), möchte jedoch möglicherweise nicht, dass andere Gläubiger ein Sicherungsrecht an der Immobilie haben (d. h B. eine Hypothek), ist ein Mezzanine-Darlehen im Allgemeinen durch eine andere Form der Sicherheit besichert (normalerweise eine Verpfändung der Eigentumsanteile an dem Unternehmen, dem das Grundstück gehört). Da das vorrangige Darlehen zuerst zurückgezahlt wird und das Mezzanine-Darlehen nicht durch eine Grundstücksbeteiligung abgesichert ist, weisen Mezzanine-Schulden in der Regel einen hohen Zinssatz auf und sind kurzfristiger Natur. EB-5-Investitionen funktionieren sehr gut als Mezzanine-Finanzierung, da sie zu geringeren Kosten als herkömmliche Mezzanine-Finanzierungen erhältlich sind, manchmal sogar deutlich günstiger. Die daraus resultierenden geringeren Finanzierungskosten können zu geringeren Gesamtprojektkosten und einer geringeren Verschuldung führen und einen möglichen Verkauf oder eine Refinanzierung wahrscheinlicher/einfacher machen (was wiederum das Ausfallrisiko bis zu einem gewissen Grad senken kann). Mezzanine-Schulden gelten in der Regel als riskanter als herkömmliche vorrangige Kredite, da sie nicht durch eine Hypothek auf das Grundstück besichert sind. Dies bedeutet jedoch nicht immer, dass sie „riskant“ sind. Mezzanine-Finanzierung ist ein häufiger Bestandteil des Kapitalstapels bei einem Entwicklungsabkommen. Es gibt zwei Hauptgründe dafür, dass EB-5-Mittel nicht immer als vorrangiges Darlehen/erste Hypothek verwendet werden: EB-5-Mittel sind nur sehr selten zu geringeren Kosten als herkömmliche Bankschulden erhältlich (häufig aufgrund der Gebühren, die von Agenten und Maklern erhoben werden, die helfen). Investoren finden), und die Anzahl der durch ein Projekt geschaffenen Arbeitsplätze ist oft nicht hoch genug, um EB-5-Mitteln die Deckung ausreichender Projektkosten zu ermöglichen, damit der Entwickler den Rest mit seinem eigenen Geld und Eigenkapital finanzieren kann. Darüber hinaus möchten die meisten Investoren nicht in ein Projekt investieren, das zu 100 % über EB-5 finanziert wird, selbst wenn dadurch genügend neue Arbeitsplätze geschaffen würden, da sie der Meinung sind, dass der Entwickler selbst etwas investieren muss.

Das Geschäft birgt Risiken. Mezzanine-Finanzierungen sind durchaus akzeptabel; Bevor jedoch eine Investition getätigt wird, ist eine detaillierte Analyse unerlässlich, um das Risiko, die Rendite und die Refinanzierungsfähigkeit der Anleger zu ermitteln. Wir können Ihnen bestimmt weiterhelfen.

Alle Investitionen sind mit einem gewissen Risiko verbunden. Für sie ist dies die beste Struktur für die Entwicklung ihrer Projekte.

Die einfache Antwort lautet: Diese Art der Finanzierung ist leicht zu bekommen und es werden nur geringe oder gar keine Rücklagen zur Sicherung der Finanzierung erhoben.