von Abteen Vaziri
Während sich im Kongress Streit um die zukünftigen Parameter des EB-5-Programms zusammenbraut, entwickeln Entwickler in dicht besiedelten Stadtgebieten von New York bis Los Angeles neue Wege, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig ihren Investoren Gewinne zu bieten.
New York City hat kürzlich einen stadtweiten Wettbewerb gesponsert, bei dem Bauträger aufgefordert wurden, die Erschwinglichkeitsprobleme im städtischen Wohnungsbau zu lösen. Aufgrund der explodierenden Grundstückskosten können Bauträger ohne finanzielle Anreize wie Steuerermäßigungen oder attraktive Finanzierungsraten den Bau dringend benötigter erschwinglicher Mehrfamilienprojekte nicht rechtfertigen. Programme wie 80/20-Steueranreize und EB-5 haben Bauträgern geholfen, wieder in die Entwicklung erschwinglicher Wohnprojekte einzusteigen.
Im Juli 2012 sponserte Michael Bloomberg, der damalige Bürgermeister von New York, einen Wettbewerb und lud Bauträger im Rahmen eines Ausschreibungsverfahrens ein, Modelle für Mikrowohnungen vorzuschlagen. Seine Idee war, dass Bauträger in Gegenden mit hohen Quadratmeterpreisen Mikrowohnungen schaffen könnten, die es den Mietern ermöglichen, günstigeren, aber nicht minderwertigen Wohnraum zu erhalten.
Beim sogenannten adAPT NYC-Wettbewerb gingen 33 Vorschläge von Bauträgern aus den USA und dem Ausland ein. Im Januar 2013 wurden die Gewinner bekannt gegeben. Anfang 2014 wurde mit dem Bau des ersten Mikro-Apartmenthauses in New York auf einem stadteigenen Grundstück im Manhattaner Stadtteil Kip's Bay begonnen.
Um die Mikroapartments in Kip's Bay zu betreiben und auszustatten, hat sich Monadnock Development mit Ollie™ zusammengetan, einem Spezialisten für Mikrowohnungen und Co-Living. Das Unternehmen wurde von den Brüdern Chris und Andrew Bledsoe, der seine erfolgreiche Karriere im Finanzwesen aufgab und mehrere Jahre damit verbrachte, das Programm zu entwerfen und zu optimieren.
Das Projekt wurde im Juni 2016 eröffnet. Das typische Mikrostudio ist zwischen 265 und 365 Quadratfuß groß, wobei es von Objekt zu Objekt und auch von Markt zu Markt Unterschiede geben kann. Jeder Quadratzentimeter Raum wurde so konzipiert und neu gestaltet, dass maximale Effizienz gewährleistet ist. Die Mikroeinheiten sind voll funktionsfähig und es wird kein Platz verschwendet.
Die Badezimmer sind behindertengerecht. Die Betten sind multifunktional und langlebig. Das Bett lässt sich tagsüber in die Wand einfahren und in ein Sofa verwandeln. Jede Mikroeinheit verfügt über eine voll ausgestattete Küche und viel Stauraum. Bei der Einrichtung und Gestaltung der Räume lag der Schwerpunkt auf der Maximierung der nutzbaren Grundfläche und der Funktionalität. Am wichtigsten ist, dass die Einheiten ästhetisch ansprechend sind und alle Annehmlichkeiten und ein Servicepaket bieten. Die Einheiten sind attraktiv für junge Berufstätige und andere Mieter, deren Budget sie sonst auf ältere Einheiten beschränken oder die auf Craigslist Mitbewohner suchen, um sich ein Zimmer zu teilen.
Die Miete für diese Mikrowohnungen ist etwa 10 bis 15 Prozent niedriger als für eine Wohnung herkömmlicher Größe in einem vergleichbaren Gebäude mit umfassendem Service in der Nähe. Ein durchschnittliches Studio-Apartment in New York City kostet ab etwa 2,500 Dollar pro Monat. Mieter herkömmlicher New Yorker Wohnungen müssen jedoch für versteckte Lebenshaltungskosten aufkommen, wie etwa die Kosten für die Möblierung der Wohnung, den Kauf eines Internetanschlusses oder die Mitgliedschaft im Fitnessstudio.
Diese Mikroeinheiten sparen den Bewohnern auch Zeit, und zwar nicht nur die Zeit, die für den Aufbau der Möbel oder die Einrichtung von Kabel und WLAN erforderlich ist, sondern auch für Reinigung, Hausarbeiten und Besorgungen. Ohne zusätzliche Gebühr haben die Mieter Zugang zu einem Butlerservice Hallo Alfred! So können vielbeschäftigte Mieter nach Hause kommen und finden ihr Bett gemacht, ihre Lebensmittel eingekauft und sogar ihre Wäsche gewaschen vor. Und da sie so viele Stunden an Zeit gewonnen haben, bleibt ihnen mehr Zeit für erfüllende Beschäftigungen.
In überfüllten Städten wie New York und Los Angeles ist die Nachfrage nach qualitativ hochwertigem, kostengünstigem Alternativwohnraum sehr hoch. Im Kips Bay-Projekt gab es für die 22 Wohneinheiten, die zu einem niedrigeren Mietpreis angeboten wurden, über 60,000 Bewerbungen. Von den 22 Wohneinheiten waren acht über das Veterans Affairs Supportive Housing (VASH)-Programm für ehemals obdachlose Kriegsveteranen reserviert und 14 waren regulär subventionierte Wohneinheiten für Familien mit geringem Einkommen. Für die 33 Wohneinheiten, die zum Marktpreis angeboten wurden, gab es über 500 Online-Anmeldungen.
Aus Sicht des Entwicklers erzielen die Einheiten höhere Mieten pro Quadratmeter, fast 50 Prozent mehr. Angesichts der in Märkten wie New York, Los Angeles und der San Francisco Bay Area in die Höhe schießenden Grundstückspreise ist es für Entwickler zu teuer geworden, Mehrfamilien-Mietprojekte zu bauen. Der Bau von Mikroeinheiten, insbesondere in Kombination mit 80/20-Steuergutschriften und EB-5-Mitteln, ist eine Möglichkeit für Entwickler, den Bau von Mehrfamilien-Mietprojekten anstelle von Eigentumswohnungen im Wert von mehreren Millionen Dollar zu rechtfertigen. Mikroeinheitenprojekte sind ein Win-Win-Konzept für Mieter und Entwickler gleichermaßen.
Simon Baron ist ein Entwickler, der den Trend aufgegriffen hat und das Potenzial des Baus von Mehrfamilienprojekten mit Mikroeinheiten erkannt hat. Das Unternehmen entwickelt derzeit ein Mikroeinheitenkonzept in der Innenstadt von Los Angeles. Simon Baron hat zuvor sein eigenes Mikroeinheitenprojekt im Upper West Side von Manhattan namens AMSTRDM gebaut. Simon Baron hat das AMSTRDM vollständig gepachtet und beschlossen, bei seinem neuen Projekt in Los Angeles mit Ollie™ zusammenzuarbeiten. Das Projekt, das einst das historische Cecil Hotel war, hat Kultstatus erlangt und wurde in der Fernsehsendung American Horror Story. Es handelt sich um ein historisches Hotel mit 600 Zimmern, das in den 1920er Jahren erbaut wurde. Simon Baron baut das Anwesen in 299 Hotelzimmer und 301 Mikroeinheiten um. Los Angeles ist wie New York City ein Markt, in dem hohe Mieten Wohnungen für viele junge Berufstätige unerschwinglich gemacht haben.
Der neue Ollie™-Standort, der nur wenige Gehminuten von LA Live und einer neuen Welle von Sanierungsprojekten in der Innenstadt von Los Angeles entfernt liegt, wird voraussichtlich ab 1,350 US-Dollar auf den Markt kommen. pro Monat – bemerkenswert für ein Viertel, in dem Studio-Apartments mit weitaus weniger Annehmlichkeiten normalerweise für 2,000 USD pro Monat oder mehr vermietet werden.
Immer mehr Millennials entscheiden sich dafür, in städtischen Gebieten und an Orten zu leben, die umfassende Lifestyle-Optionen bieten, anstatt wie frühere Generationen in die Vororte zu ziehen. Für Mieter, die in der Innenstadt von Los Angeles arbeiten und den Berufsverkehr vermeiden möchten, ersparen solche Wohnungen stundenlange Fahrzeiten, was in Los Angeles normalerweise undenkbar ist. Junge Berufstätige, die in der Innenstadt arbeiten, können in diesen Wohnungen wohnen und zu Fuß zur Arbeit gehen. Millennials nutzen auch eher Fahrdienste wie Uber und Lyft und sind möglicherweise nicht auf ein Auto als primäres Transportmittel angewiesen.
Während der jüngsten Finanzkrise, als die traditionellen Bankkredite für bestimmte Arten von Projekten versiegten, begannen Bauträger in vielen dicht besiedelten städtischen Gebieten wie New York, Kalifornien, Texas und Florida, EB-5-Gelder zur Finanzierung von Immobilienprojekten zu verwenden. EB-5-Investoren, von denen 85 Prozent traditionell aus China stammen, begannen, diese städtischen Projekte als sicherere Investitionen zu bevorzugen, auch aufgrund der größeren Einwanderergemeinschaften in den größeren städtischen Gebieten. Ausländische Investoren bevorzugen EB-5-Investitionen in Gebieten, in denen Einwanderergemeinschaften lebendig sind und in denen Bauträger Projekte mit Blick auf Gewinne bauen.
Bauträger waren schon immer Vorreiter in Sachen Innovation. Hätten während der jüngsten Finanzkrise nicht innovative Bauträger auf der Suche nach alternativen Kapitalquellen das EB-5-Programm in Anspruch genommen, wären Tausende von Immobilienprojekten möglicherweise nicht realisiert worden.
Das Tolle am EB-5-Programm ist, dass EB-5-Investoren dringend benötigtes Kapital bereitstellen, um die US-Wirtschaft zu unterstützen. Die lokale Wirtschaft, in der ein EB-5-Projekt angesiedelt ist, profitiert von den Konjunkturimpulsen und den dringend benötigten Arbeitsplätzen, während unser Land die besten und klügsten Unternehmer aus anderen Ländern bekommt.
Im Fall von Simon Barons neuestem Projekt genießen die Bewohner hochwertigen Wohnraum zu einem erschwinglichen Preis. Unabhängig vom Ergebnis im Kongress hat EB-5 viel Gutes für unsere Wirtschaft und für die Menschen getan, für die dank der EB-5-Investitionen ausländischer Staatsbürger Arbeitsplätze geschaffen wurden. Hoffentlich wird das Programm in einer solchen Form fortgeführt, dass es dies auch in den kommenden Jahren tun wird.
Abteen Vaziri
Abteen Vaziri ist Direktor bei Brevet Capital. Vor seiner Tätigkeit bei Greystone war er COO des North Texas EB-5 Regional Center (NTRC). Beim NTRC leitete Vaziri die täglichen Abläufe des Regionalzentrums und überwachte die Dokumentenerstellung und das Marketing mehrerer erfolgreicher EB-5-Projekte. Vaziri schloss sein Informatikstudium an der University of Texas in Dallas ab, erwarb seinen MBA in Finanzwesen an der Cox School of Business der SMU und studiert im zweiten Jahr Jura an der Fordham Law School.
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