By John Shen
Das Hauptziel jeder EB-5-Kapitalinvestition ist die Genehmigung des I-5-Antrags des EB-829-Investors auf Daueraufenthalt in den Vereinigten Staaten. Ebenso wichtig für den EB-5-Investor ist jedoch die Erhaltung seiner Kapitalinvestition sowie die Möglichkeit, seine Investition und etwaige Gewinne am Ende des EB-5-Investitionszeitraums zurückzuerhalten. Der Standort der EB-5-Investition im Finanzierungskapitalstapel des Investitionsprojekts kann daher erhebliche Auswirkungen auf die Sicherheit, Flexibilität und letztendlich den Erfolg oder Misserfolg der Investition eines EB-5-Investors haben.
Das folgende Diagramm veranschaulicht die verschiedenen Kapitalstapelpositionen, die normalerweise für EB-5-Investitionen verfügbar sind:
Bei der überwiegenden Mehrheit der EB-5-bezogenen Entwicklungsprojekte wird EB-5-Kapital in Form von Stamm- oder Vorzugsaktien oder stark nachrangigen „Mezzanine“-Krediten investiert. Dies liegt unter anderem daran, dass diese Kapitalbestandteile auf dem Markt häufig am seltensten sind und von den Entwicklern am dringendsten benötigt werden. Da EB-5-Investoren in letzter Zeit jedoch immer anspruchsvoller werden, wenden sich EB-5-Investoren in zunehmendem Maße vorrangigen Schuldtiteln zu. Lassen Sie uns die Bestandteile der EB-5-Vorrangdarlehens-Investitionsstruktur sowie die Vorteile und Herausforderungen der Strukturierung von EB-5-Investitionen als vorrangige Darlehensinvestitionen mit Schwerpunkt auf dem Ziel der Maximierung des Anlegerschutzes besprechen.
Schichten des Kapitalstapels – was macht ein „seniores“ Darlehen so wichtig?
Wie oben dargestellt, gibt es in einem typischen EB-5-Projektkapitalstapel mehrere Schichten von Schulden/Eigenkapital. Am stärksten gesichert ist die „vorrangige“ Schuld, die im Falle einer Zwangsvollstreckung oder eines Konkurses die erste Schuldforderung ist, die vor allen anderen Gläubigern zurückgezahlt werden muss. Um ein vorrangiges Darlehen zu sichern, muss der Kreditnehmer dem Kreditgeber ein erstrangiges eingetragenes Sicherungsinteresse an seinem Immobilienvermögen (Hypothek oder Treuhandurkunde) und ein erstrangiges eingetragenes Sicherungsinteresse an seinem beweglichen Eigentum (UCC-Anmeldung) gewähren. Zusätzlich zu erstrangigen vorrangigen Schulden kann ein EB-5-Projekt „nachrangige“ gesicherte Schulden haben, die typischerweise aus Schulden bestehen, die durch ein Sicherungsinteresse an den Immobilien- und beweglichen Vermögenswerten des Projekts gesichert sind, das dem vorrangigen Darlehen nachrangig ist. Auf die vorrangigen und nachrangigen gesicherten Schulden folgt die „Mezzanine“-Finanzierung, die typischerweise aus einem Darlehen besteht, das durch eine Verpfändung des Eigentums des Projektkreditnehmers gesichert ist. In den meisten Fällen hat das Mezzanine-gesicherte Kapital kein Sicherungsinteresse an den Immobilien- oder beweglichen Vermögenswerten des Projekts. Im Falle eines Zahlungsausfalls und einer Liquidation kann der Mezzanine-Kreditgeber in die Fußstapfen des Kreditnehmers treten und die Immobilie betreiben, um alle verbleibenden Vermögenswerte für sich zu erhalten, nachdem die vorrangig besicherten Kreditgeber zurückgezahlt wurden. Schließlich werden nach Begleichung der Forderungen der Gläubiger die Forderungen der Eigenkapitalgeber aus den verbleibenden Mitteln/Vermögenswerten, sofern vorhanden, beglichen. Das Eigenkapital kann weiter nach Priorität unterteilt werden, wobei Vorzugskapital Vorrang vor Stammkapital hat. Es ist wichtig, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses einer Transaktion eine umfassende Gläubigervereinbarung abgeschlossen ist, die ausreichend Klarheit über den Prozess der Sicherheitenverwertung und die Beziehung zwischen den Kreditgeber-/Investorparteien bietet, damit alle Parteien ihre verschiedenen Rollen, Rechte und Verantwortlichkeiten im Kapitalstapel verstehen und ihnen zustimmen.
Eine EB-5-Investition in ein vorrangiges Darlehen bietet dem EB-5-Investor möglicherweise das höchste Maß an Investitionssicherheit, ist jedoch mit einem hohen Grad an Komplexität der strukturierten Finanzierung verbunden. Erstens entspricht die starre Struktur des vorrangigen Darlehens nicht organisch den Anforderungen des EB-5-Programms. Daher müssen viele EB-5-bezogene Anforderungen, von denen einige recht subtil und leicht zu vernachlässigen sind, sorgfältig und kreativ in die Dokumente des vorrangigen Darlehens aufgenommen werden, um die Einhaltung des EB-5-Programms sicherzustellen. Die wichtigsten Komponenten der Struktur des vorrangigen Darlehens, die zur Gewährleistung der EB-5-Konformität beachtet werden müssen, sind Laufzeit, Rückzahlung und Vorauszahlung:
Überlegungen zur Laufzeit eines Senior-Darlehens
Bei der Festlegung der Laufzeit einer EB-5-Investition in ein vorrangiges Darlehen spielen mehrere Überlegungen eine Rolle. Es muss eine Darlehenslaufzeit festgelegt werden, die zum EB-5-Investitionszeitplan passt, der in den meisten Fällen ungewiss ist, aber dennoch für den Projektkreditnehmer wirtschaftlich sinnvoll ist. Es kommt häufig vor, dass die Laufzeit des vorrangigen Darlehens länger ist als die tatsächliche Zeitspanne, die der Investor in das Projekt investieren muss (6-10 Jahre), der Kreditnehmer jedoch aufgrund anderer Überlegungen eine längere Laufzeit des vorrangigen Darlehens (20-30 Jahre) benötigt. Diese Diskrepanz im Investitionszeitplan kann das Risiko bergen, dass der EB-5-Investor seine Investition zum Zeitpunkt der endgültigen Entscheidung über seinen Investitionsantrag möglicherweise nicht zurückerhalten kann. Zeitliche Probleme von EB-5-Investoren können durch Zinsanpassungen an bestimmten Meilensteinen während der Laufzeit des vorrangigen Darlehens angegangen werden, um die Rückzahlung des vorrangigen Darlehens durch den Projektkreditnehmer zu fördern, ohne die Laufzeit des vorrangigen Darlehens zu verkürzen.
ÜBERLEGUNGEN ZUR RÜCKZAHLUNG VON SENIORENDARLEHEN
Um als gültige Investition in das EB-5-Programm zu gelten, muss das Kapital des EB-5-Investors tatsächlich „gefährdet“ werden, um eine Rendite zu erzielen. Darüber hinaus muss die EB-5-Kapitalinvestition während der gesamten Dauer des EB-5-Investorenvisumantrags oder der „Aufrechterhaltungsperiode“ „gefährdet“ werden. Infolgedessen können Kapitalzahlungen des Projektkreditnehmers, selbst in Form von monatlichen Kapital- und Zinszahlungen, als Verstoß gegen die EB-5-Risikoanforderungen angesehen werden. Daher muss im Schuldschein des vorrangigen Darlehens eine reine Zinsperiode (im Gegensatz zu einem vollständig amortisierten Zahlungsplan) mit etwas Spielraum zur Verlängerung dieser Periode festgelegt werden, um mit der wahrscheinlichen Verlängerung des Einwanderungsprozesses aufgrund der Visarückstufung für in China geborene Immigranteninvestoren fertig zu werden.
Überlegungen zur vorzeitigen Rückzahlung eines Seniorendarlehens
Es kommt häufig vor, dass ein Kreditnehmer während der Laufzeit eines gewerblichen Kredits diesen vor Ablauf der Laufzeit vorzeitig zurückzahlen möchte. Eine solche vorzeitige Rückzahlung während des EB-5-Risikozeitraums könnte für die EB-5-Investoren verheerende Folgen haben. Um dieses Problem zu lösen, kann in die vorrangigen Kreditdokumente eine Sperrklausel aufgenommen werden, die die Rückzahlung des Kapitals während des Risikozeitraums der Investition untersagt. Sperrklausel sind keine Klauseln, die Kreditnehmer normalerweise zu sehen bekommen. Es ist zu beachten, dass der US Citizenship and Immigration Service (USCIS) vor Kurzem im Rahmen seiner jüngsten Überarbeitungen des Richtlinienhandbuchs die Möglichkeit zur Umschichtung von Kapital nach der Schaffung von Arbeitsplätzen aus der anfänglichen EB-5-Projektinvestition geöffnet hat. Dies bedeutet, dass die Sperrklausel bei zukünftigen EB-5-Vorrangkreditinvestitionen an Bedeutung verlieren könnte.
Aufsicht des Baumanagements durch den leitenden Kreditgeber
Die meisten, wenn nicht alle EB-5-Projekte umfassen einen erheblichen Anteil an Bauarbeiten. Das Management des Baurisikos stellt vielleicht die größte Herausforderung für den Erfolg eines EB-5-Projekts dar. Die vorrangige Pfandposition des vorrangigen Kreditgebers im Kapitalstapel ermöglicht es dem vorrangigen Kreditgeber, zusätzliche Kontroll- und Schutzebenen im Namen der EB-5-Investoren zu verlangen, einschließlich, aber nicht beschränkt auf die Forderung, dass das betreffende EB-5-Investitionsprojekt einen gründlichen Mittelkontrollprozess umfasst, der aus Bauüberwachung, Baustelleninspektionen, Auszahlungsanträgen, Nachweisen des schrittweisen Fortschritts, Einziehung von Pfandfreigaben und anderen Prozessen besteht, die für die Gewährleistung eines gesunden und erfolgreichen Bauprojekts von entscheidender Bedeutung sind. Der umsichtige vorrangige Kreditgeber beauftragt in der Regel eine externe Baumanagementfirma, die das Projekt regelmäßig vor Ort besucht, detaillierte Fortschrittsberichte erstellt und sicherstellt, dass alle Pfandrechte des Materiallieferanten erfüllt wurden, bevor weitere Mittel für das Projekt ausgegeben werden dürfen. Diese Art der sorgfältigen Bauverwaltung trägt dazu bei, das Projekt auf Kurs zu halten, und dient als Frühwarnsystem für etwaige Probleme, bevor diese außer Kontrolle geraten können. Als vorrangiger Kreditgeber können EB-5-Investoren sicherstellen, dass ihre Interessen geschützt sind, indem sie verlangen, dass für ihr EB-5-Investitionsprojekt ein strenger Prozess zur Mittelkontrolle besteht.
VORTEILE VON SENIORENDARLEHEN FÜR EB-5
Eine vorrangige Darlehensstruktur bietet EB-5-Investoren viele Vorteile, die anderen Investitionspositionen im Projektkapitalstapel nicht zur Verfügung stehen, angefangen von der Kontrolle über die Investitionsschulden des Projekts bis hin zur erhöhten Flexibilität bei der Rückerstattung an EB-5-Investoren im Falle einer schwierigen Projektsituation sowie der endgültigen Möglichkeit, die Investitionsmittel der EB-5-Investoren nach der endgültigen Antragsentscheidung zurückzuerhalten. Gleichzeitig bietet das vorrangige Darlehen eine bessere Ausgangslage für eine umfassende Beteiligung am Baumanagement durch einen professionellen Dritten. Die vorrangige Darlehensstruktur kann daher externe Bauexpertise weiter nutzen, um das Projektbaurisiko für die EB-5-Investoren zu verringern. Andererseits stellt die vorrangige EB-5-Investition die anspruchsvollste Form der EB-5-Investition dar, was die Strukturierung betrifft. Es erfordert einen rigorosen und detaillierten Aufwand zusammen mit einem flexiblen Projektkreditnehmer, um die vorrangige Darlehenstransaktion und die vorrangigen Darlehensdokumente so zu strukturieren, dass die vollständige Einhaltung aller EB-5-Regeln und -Vorschriften gewährleistet ist. Bei Erfolg können die Vorteile jedoch sowohl für EB-5-Investoren als auch für Kreditnehmer, die nach Krediten suchen, um ihren Kapitalstapel für Bauprojekte aufzufüllen, äußerst attraktiv sein. Angesichts der gegenwärtigen Unsicherheit bei EB-5-Investitionen erhöht die Bereitstellung zusätzlicher Sicherheit und Schutz für EB-5-Investoren durch die Verwendung der vorrangigen Darlehensinvestitionsstruktur die Wahrscheinlichkeit, mehr Investoren für das Projekt zu gewinnen.
John Shen
John Shen ist CEO von American Lending Center LLC. Er ist ein Pionier in der Regionalzentrumsbranche, wo er EB-5-Kapital in US-Regierungsdarlehensprogramme wie das SBA 504-Programm eingeführt hat. Im Oktober 2017 gewann Shen den „Coleman SBA 504 Lender of the Year Award“, die jährliche Auszeichnung für die besten Kreditgeber für kleine Unternehmen. Er gründete American Lending Center LLC im Jahr 2009, das im April 2010 vom US Citizenship and Immigration Service als Regionalzentrum anerkannt wurde und im November 2010 eine kalifornische Kreditkreditlizenz erhielt.
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