Von Mike Gibson
EB-5-Darlehen werden häufig als nachrangige Darlehen vergeben. Bei einer nachrangigen Position sollte ein EB-5-Kreditgeber immer prüfen, ob es vorteilhaft wäre, vom vorrangigen Kreditgeber der Transaktion eine Intercreditor-Vereinbarung anzufordern. Wenn die Verhandlungsmacht von Kreditgeber und Kreditnehmer es zulässt, könnte eine Intercreditor-Vereinbarung ein entscheidender Bestandteil sein, um die Fähigkeit des Kreditgebers zu schützen, EB-5-Investoren in einer Notlage zurückzuzahlen.
Wenn die Verhandlungsmacht der Parteien dies nicht unterstützt, kann eine Intercreditor-Vereinbarung die Rechte eines Kreditgebers weiter untergraben, ohne dass tatsächliche Vorteile entstehen. Da eine Intercreditor-Vereinbarung ein zweischneidiges Schwert sein kann, ist eine wichtige Entscheidung zu Beginn einer Transaktion, ob man als Kreditgeber eine Intercreditor-Vereinbarung verlangt, wenn ein vorrangiger Kreditgeber in einer Transaktion keine solche verlangt.
Identifizierung der verschiedenen Kreditarten
Bevor wir uns mit den Einzelheiten einer Intercreditor-Vereinbarung befassen, ist es wichtig, den Unterschied zwischen einem vorrangigen Darlehen und einem nachrangigen, Mezzanine- oder nachrangigen Darlehen zu verstehen, da diese Begriffe häufig synonym verwendet werden.
Ein vorrangiges Darlehen ist ein Darlehen, das in erster und höchster Priorität durch Sicherheiten des Kreditnehmers besichert ist. Im EB-5-Kontext handelt es sich bei den Sicherheiten häufig um Immobilien.
Ein nachrangiges Darlehen ist ein Darlehen, das durch die gleichen Sicherheiten wie das vorrangige Darlehen, jedoch in einer zweiten oder anderen nachrangigen Position, abgesichert ist. Ein Mezzanine-Darlehen ist durch eine Verpfändung der Eigentumsanteile, wie Mitgliedschaften oder Partnerschaftsanteile, des Immobilieneigentümers abgesichert. Der Kreditnehmer ist Inhaber dieser Eigentumsanteile und nicht der Eigentümer der Immobilie.
Ein nachrangiges Darlehen, egal ob Junior-Darlehen oder Mezzanine-Darlehen, ist den Rechten des vorrangigen Kreditgebers an einem Projekt untergeordnet. Die wichtigsten Rechte, die nachrangig sein könnten, sind das Recht, vom nachrangigen Pfandgläubiger gehaltene Sicherheiten zu veräußern oder zu verkaufen, oder das Recht auf Zahlung im Rahmen des nachrangigen Darlehens.
Jede Definition der Kredite kann je nach den spezifischen Bedingungen einer Transaktion eine Nuance oder eine andere Bedeutung haben. Die Verwendung dieser Begriffe bedeutet jedoch dem Durchschnittsbürger, der in der Finanzwelt tätig ist, etwas, und die einheitliche Verwendung dieser Begriffe kann Verwirrungen hinsichtlich der tatsächlichen Struktur einer Transaktion vermeiden. Bei jeder dieser Strukturen sollte ein EB-5-Kreditgeber eine Intercreditor-Vereinbarung in Betracht ziehen.
Wichtige Punkte, die bei einer Verhandlung zu berücksichtigen sind
Wenn Sie eine angemessene Intercreditor-Vereinbarung erzielen können, gibt es bestimmte Schlüsselpunkte, die jeder EB-5-Kreditgeber bei diesen Verhandlungen berücksichtigen sollte. Diese beziehen sich hauptsächlich darauf, die Kontrolle oder die wirtschaftlichen Rechte an einem Projekt so lange wie möglich zu erhalten. Die Schlüsselpunkte einer Intercreditor-Vereinbarung für einen nachrangigen Kreditgeber sind die Wahrung der Möglichkeit, Sicherheiten für das nachrangige Darlehen zu pfänden, die Wahrung der Möglichkeit, Schuldendienstzahlungen zu erhalten, das Recht, ein zahlungsunfähiges Projekt zu übernehmen und Bau und Entwicklung abzuschließen, die Wahrung des Rückgriffs auf Bürgen und die Wahrung der Möglichkeit, ein vorrangiges Darlehen zu erwerben, wenn ein Zahlungsverzug eintritt.
Zu den weiteren wichtigen Punkten gehören die Möglichkeit, Änderungen an vorrangigen Schulden zu genehmigen, insbesondere nachteilige Änderungen der wirtschaftlichen Bedingungen des vorrangigen Kredits, sowie ein Aussetzen der Ausübung des Zwangsvollstreckungsrechts des vorrangigen Kreditgebers für einen begrenzten Zeitraum.
Ein zusätzlicher Vorteil einer nachrangigen Stellung liegt darin, dass der vorrangige Kreditgeber häufig über die Verwaltungsinfrastruktur verfügt, um die Kreditauszahlung und den Baufortschritt des Projekts zu überwachen, wodurch sich die Kreditkosten für den nachrangigen Kreditgeber verringern.
Auch wenn Intercreditor-Vereinbarungen vorteilhaft sind, werden nicht alle wichtigen Punkte in jeder Verhandlung erreicht. Es gibt einige Punkte, auf die ein nachrangiger Kreditgeber in einer Intercreditor-Vereinbarung möglicherweise verzichten muss.
Von einem nachrangigen Kreditgeber wird häufig verlangt, dass er auf sein Recht zur Zwangsvollstreckung auf nachrangige Sicherheiten verzichtet, sofern es nicht fristgerecht ausgeübt wird. Des Weiteren wird er auf das Recht auf Rückzahlung nachrangiger Schulden verzichten, wenn der nachrangige Kreditgeber nicht willens oder in der Lage ist, projektbezogene Zahlungsausfälle zu beheben. Außerdem wird er das Recht haben, im Falle einer Insolvenz des Kreditnehmers unabhängige Entscheidungen zu treffen. Außerdem wird er das Recht haben, Rechtsmittel gegen Bürgen einzulegen, die gemeinsame Bürgen mit dem vorrangigen Kreditgeber sind. Außerdem wird er das Recht haben, die Unterlagen zu nachrangigen Krediten zu ändern. Außerdem wird er die Bestätigung verlangen, dass EB-5-Mittel vor den Mitteln aus dem vorrangigen Kredit ausgezahlt werden.
Somit gehen viele Rechte eines nachrangigen Kreditgebers verloren und wichtige Rechte des nachrangigen Kreditgebers müssen umgehend und ordnungsgemäß ausgeübt werden. Andernfalls kann der Zahlungsausfall eines Kreditnehmers zu einem Totalverlust einer EB-5-Investition in ein Projekt führen.
Wann eine Vereinbarung vorteilhaft sein kann
Eine Intercreditor-Vereinbarung kann oft mehr verlangen, als sie einem nachrangigen Kreditgeber geben kann. Sofern der EB-5-Kreditgeber oder -Kreditnehmer nicht über die nötige Hebelwirkung verfügt, um eine angemessene, unabhängige Aushandlung einer Intercreditor-Vereinbarung zu erreichen, ist ein nachrangiger Kreditgeber oft besser geeignet, eine Kredittransaktion ohne Intercreditor-Vereinbarung abzuschließen. Ein EB-5-Kreditgeber hat bei einer Transaktion Hebelwirkung, wenn seine Mittel für die Fertigstellung eines Projekts von entscheidender Bedeutung sind oder der Kreditgeber über die unabhängigen wirtschaftlichen Mittel verfügt, um ein Projekt abzuschließen.
Ein Kreditnehmer hat einen Vorteil, wenn er eine gute, langjährige Beziehung zu einem vorrangigen Kreditgeber hat oder die Möglichkeit hat, einen vorrangigen Kreditgeber durch eine andere Partei zu ersetzen. Ein nachrangiger Kreditgeber sollte diese Faktoren berücksichtigen, bevor er überhaupt eine Intercreditor-Vereinbarung anfordert, und nach sorgfältiger Überlegung könnte es eine vernünftige Entscheidung sein, einen Kredit aufzunehmen, ohne eine solche Vereinbarung anzufordern.
Das EB-5-Darlehen hat lange Zeit das Bild einer Kreditstruktur mit geringen Auflagen und Auflagen zu deutlich günstigeren Zinskonditionen als bei ähnlichen Darlehen auf dem Markt hervorgerufen. Die Attraktivität solcher Darlehen für Kreditnehmer ist verständlich. Es stellte sich jedoch die Frage, ob die regionalen Kreditgeber und EB-5-Investoren in den vorherrschenden EB-5-Darlehensstrukturen und -dokumentationen ausreichend geschützt waren.
Die Entwicklung von EB-5-Darlehen hin zu marktgerechteren Darlehensstrukturen und Dokumentationsbedingungen ist für das weitere Wachstum und die Rentabilität der EB-5-Branche von entscheidender Bedeutung. Intercreditor-Vereinbarungen sind ein wichtiger Teil dieser Entwicklung. EB-5-Investoren verlangen Darlehen und Transaktionen, die zu Marktbedingungen strukturiert sind und Marktschutz für ihre Investitionen bieten. Transaktionen, die ausschließlich als kreditnehmerfreundliche Vehikel ohne Marktschutz für die EB-5-Kreditgeber und -Investoren strukturiert sind, werden wahrscheinlich nie die Investoren finden, die erforderlich sind, um EB-5-Kapital in einem Projekt einzusetzen.
EB-5-Investoren sollten Intercreditor Agreements nicht als Voraussetzung für eine solide strukturierte EB-5-Nachrangdarlehenstransaktion betrachten, sie sollten jedoch unbedingt prüfen, ob ein solches Intercreditor Agreement zu günstigen Bedingungen in einer Nachrangdarlehensstruktur erzielt werden kann.
(Anmerkung des Herausgebers: Die chinesischen Übersetzungen können von der Veröffentlichung leicht abweichen.)
Michael C. Gibson
Michael Gibson ist Mitglied des Washingtoner Büros von Bass, Berry & Sims PLC und berät Kunden bei traditionellen Finanz- und Immobilientransaktionen, mit besonderem Schwerpunkt auf EB-5-Finanzierungsoptionen. Dabei arbeitet er eng mit Entwicklern, regionalen Zentren und anderen Vermittlern zusammen.
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