von Catherine DeBono Holmes und Bruce Baltin
Bei der EB-5-Finanzierung von Hotelprojekten ist zum Nachweis der Schaffung neuer Arbeitsplätze der Nachweis einer Nachfrage nach einem zusätzlichen Hotel auf dem lokalen Markt erforderlich.
Die Grundvoraussetzung für jede EB-5-Finanzierung ist der Nachweis, dass ein Projekt mindestens 10 neue Arbeitsplätze pro EB-5-Investor schafft. Bei neuen Hotelprojekten, die EB-5-Finanzierung nutzen, muss nachgewiesen werden, dass das neue Hotel nicht nur Arbeitsplätze von bestehenden Hotels in der Gegend wegnimmt, sondern tatsächlich neue Arbeitsplätze schafft. Dazu ist der Nachweis erforderlich, dass auf einem lokalen Markt genügend Gästenachfrage besteht, um die Eröffnung eines neuen Hotels zu ermöglichen, ohne dass bestehende Hotels in der Gegend ihre Belegungskapazität verlieren. Wenn der Projektinhaber nachweisen kann, dass bereits eine Nachfrage nach Hotelzimmern besteht, kann er nachweisen, dass die Eröffnung eines neuen Hotels neue Arbeitsplätze schafft, ohne die Arbeitsplätze der bestehenden Hotels in der Gegend zu verlieren. Wie kann ein Projektinhaber nachweisen, dass diese Nachfrage nach neuen Hotelzimmern besteht?
Experten für Hotelbewertung haben eine Methode zur Ermittlung der Marktnachfrage auf einem lokalen Markt entwickelt, die für EB-5-Finanzierungen verwendet werden kann.
Hotelberater wie PKF und HVS haben Standards entwickelt, um die ihrer Meinung nach natürliche optimale durchschnittliche Belegungsrate für jeden lokalen Markt zu bestimmen, die wir als „optimale Belegungsrate“ bezeichnen. Die optimale Belegungsrate bezieht sich auf den Prozentsatz der Belegung, der die Rentabilität des Hotels basierend auf den Marktbedingungen in diesem lokalen Markt maximiert. Wenn die durchschnittliche Belegung 80 Prozent beträgt, die optimale Belegungsrate jedoch 70 Prozent, schlussfolgern Hotelberater, dass eine Nachfrage nach Hotelzimmern besteht, die nicht gedeckt wird, weil mehr Menschen in den bestehenden Hotels auf dem Markt übernachten als die Rate, die eine maximale Rentabilität für alle Hotels auf dem Markt ermöglichen würde. Dieser Artikel erklärt, wie Hotelberater die optimale Belegungsrate für jeden lokalen Markt festlegen und warum eine durchschnittliche Belegungsrate, die die optimale Belegungsrate übersteigt, auf eine Nachfrage nach zusätzlichen Hotels hinweist.
Die optimale Belegungsrate für einen lokalen Hotelmarkt wird durch den Nachfragemix in diesem Markt bestimmt.
In Märkten, in denen die Nachfrage je nach saisonalen Faktoren stark schwankt, wie etwa in Skigebieten, gibt es große Unterschiede zwischen der Auslastung in der Hochsaison und der Nebensaison. In Gebieten, in denen die Nachfrage nach Hotels größtenteils auf Geschäftsreisen beruht, ist die Auslastung an Wochentagen höher als an Wochenenden, und das Gegenteil gilt, wenn die Nachfrage auf Urlaubsreisen beruht. In Gebieten, in denen es große Unterschiede zwischen der Auslastung in Hoch- und Nebensaison gibt, wird die optimale Auslastung typischerweise auf 70 Prozent festgelegt. Wo der Unterschied zwischen der Auslastung in Hoch- und Nebensaison geringer ist, wird die optimale Auslastung oft auf einen höheren Prozentsatz festgelegt. In San Francisco und Los Angeles (Kalifornien) beispielsweise liegen die optimalen Auslastungen typischerweise zwischen 72 und 78 Prozent. In Houston liegt die optimale Auslastung bei etwa 70 Prozent. In New York City, wo Hotels praktisch das ganze Jahr über stark nachgefragt sind, liegt die optimale Auslastung bei etwa 80 Prozent. In Las Vegas, wo Glücksspiel- und andere Attraktionen versuchen, ihre Räumlichkeiten mit Gästen zu füllen, liegt die optimale Auslastung bei etwa 90 Prozent. Im Vergleich dazu liegt die durchschnittliche Hotelauslastung in den Vereinigten Staaten bei etwa 63 Prozent pro Jahr.
Warum ist die Nachfragemischung für die Festlegung der optimalen Belegungsrate von Bedeutung?
Hotels sind normalerweise zu den Zeiten mit der höchsten Auslastung am rentabelsten, da sie dann höhere Preise verlangen können. Deshalb ist es für die Maximierung der Rentabilität eines Hotels entscheidend, während der Spitzenauslastungszeiten genügend Zimmer zu haben, um die Nachfrage der Gäste zu bedienen. Wenn ein Hotel während der Spitzenauslastungszeit nicht genügend Zimmer hat, um die Nachfrage zu decken, verliert es seine umsatzstärksten Übernachtungen. Betrachtet man einen lokalen Hotelmarkt: Wenn während der Spitzenauslastungszeiten alle Hotels voll sind, weist der lokale Markt effektiv Gäste ab, da nicht genügend Zimmer vorhanden sind, und verliert Einnahmen, die sowohl im Hotel als auch außerhalb des Hotels in Restaurants, Geschäften und bei Sehenswürdigkeiten erzielt werden könnten. Deshalb wird die optimale Belegungsrate festgelegt, um die Zimmerverfügbarkeit während der Hochsaison zu maximieren, ohne außerhalb der Hochsaison Verluste zu machen.
Wie können Hotels ihre Umsätze in Spitzenzeiten maximieren, ohne in der Nebensaison Geld zu verlieren?
Hotels sind im Allgemeinen so konzipiert, dass sie bei einer Auslastung von 50 Prozent die Betriebskosten decken. Wenn ein Hotel also außerhalb der Spitzenzeiten eine Auslastung von 50 Prozent und in Spitzenzeiten eine Auslastung von 75 bis 90 Prozent erreichen kann, sollte das Hotel in der Lage sein, seine Rentabilität zu optimieren.
Wie wird die optimale Auslastung für jeden lokalen Markt ermittelt?
Bei der Vorbereitung einer Machbarkeitsstudie für ein neues Hotel wird der Hotelberater zunächst Daten über den vorhandenen Bestand an Hotelzimmern in einem bestimmten Markt zusammenstellen. Dabei werden die branchenüblichen Daten verwendet, die von Smith Travel Research, Inc. und seinem internationalen Partner STR Global (zusammen „STR“) gesammelt wurden, um die historischen Belegungsraten und Zimmerpreise des vorhandenen Angebots an Hotelzimmern in diesem Markt zu analysieren. STR stellt monatliche, wöchentliche und tägliche STAR-Benchmarking-Berichte für mehr als 43,000 Hotelkunden bereit, die über 5.7 Millionen Hotelzimmer weltweit repräsentieren. Anhand dieser Daten wird der Hotelberater die durchschnittliche Belegungsrate und die Zimmerpreise für alle vorhandenen Hotelzimmer in einem lokalen Markt oder für alle Hotelzimmer in einem bestimmten Marktsegment dieses lokalen Marktes für die letzten ein, zwei oder drei Jahre schätzen. Der Berater wird auch die Unterschiede in den Belegungsraten zwischen Spitzen- und Nebenzeiten bewerten und die Nachfragegeneratoren für diesen Markt analysieren. Anhand dieser Daten wird der Berater feststellen, ob während Spitzenzeiten eine Übernachfrage besteht, die mit mehr Hotelzimmern gedeckt werden könnte, ohne dass es während der Nebenzeiten zu einem Überangebot kommt.
Warum ist es für ein Hotel besser, mit der optimalen durchschnittlichen Auslastung zu arbeiten, anstatt eine höhere Auslastungsrate anzustreben?
Hotels mit einer höheren als ihrer optimalen Auslastung haben häufig Schwierigkeiten, das Hotel zu pflegen und zu warten, da die Zimmer bei voller Auslastung nicht repariert und in gutem Zustand gehalten werden können. Wenn Hotelzimmer zu häufig genutzt werden, kommt es außerdem zu stärkerer Abnutzung von Möbeln und Textilien wie Bettwäsche und Polstermöbeln. Am wichtigsten ist jedoch, dass bei mehr Hotelgästen mehr Mitarbeiter zur Bedienung der Gäste benötigt werden und die Arbeitskosten steigen. Tatsächlich machen die Arbeitskosten den höchsten Prozentsatz aller Kosten eines Hotelbetriebs aus. Das richtige Gleichgewicht zwischen Einnahmen und Kosten zu finden, ist der Schlüssel zur Maximierung der Rentabilität eines Hotelbetriebs. Wenn die Auslastung eines Hotels höher ist als die optimale Auslastung für seinen lokalen Markt, bedeutet dies normalerweise, dass das Hotel die Preise erhöhen und trotzdem die optimale Auslastung aufrechterhalten könnte.
Wenn die Hotelauslastung die optimale Auslastungsrate übersteigt, sollte der Hotelbesitzer die Zimmerpreise erhöhen, um die Rentabilität des Hotels zu optimieren.
Wenn die Auslastung eines Hotels die optimale Rate übersteigt, kann der Hotelbesitzer möglicherweise sogar mehr Gewinn erzielen, indem er die Hotelpreise erhöht und die Hotelauslastung senkt. Dies liegt daran, dass die höheren Einnahmen aus den Zimmerpreisen den Nettogewinn, der bei niedrigeren Zimmerpreisen erzielt wird, übersteigen können, nachdem die zusätzlichen Kosten für den Betrieb des Hotels bei höherer Auslastung berücksichtigt wurden.
Wenn die Hotelauslastung in einem lokalen Markt die optimale Auslastung übersteigt, bedeutet das normalerweise, dass auf dem Markt eine Nachfrage nach neuen Hotelzimmern besteht.
Wenn alle Hotels in einem lokalen Markt oder einem Segment dieses Marktes über der optimalen Belegungsrate für diesen Markt arbeiten, bedeutet dies normalerweise, dass es nicht genügend Hotelzimmer auf dem Markt gibt, um die bestehende Nachfrage zu decken. In diesem Fall kann ein Hotelentwickler nachweisen, dass eine Nachfrage nach einem neuen Hotel besteht, die den Bau des Projekts mit EB-5-Finanzierung rechtfertigt.
USCIS-Prüfer und EB-5-Finanzierungsanbieter sollten diese Branchenstandards bei der Beurteilung der Marktnachfrage nach neuen Hotels mit EB-5-Finanzierung berücksichtigen.
Wenn ein neuer Hotelentwickler eine Machbarkeitsstudie vorlegt, die eine durchschnittliche Hotelauslastung über der optimalen Auslastungsrate in einem bestimmten lokalen Markt oder Marktsegment zeigt, sollte dies als Indikator dafür angesehen werden, dass in diesem Markt wahrscheinlich eine Nachfrage nach zusätzlichen Hotels besteht. Es sollte eine Machbarkeitsanalyse durchgeführt werden, um festzustellen, ob während der Spitzenauslastungszeiten eine Übernachfrage besteht, die mit einer neuen Hotelentwicklung abgedeckt werden könnte. USCIS und EB-5-Finanzierungssponsoren sollten bei der Überprüfung von Machbarkeitsstudien für neue Hotelentwicklungen auf diese Benchmarks achten. Dies sind die in der Hotelbranche anerkannten Standards, die von Hotelentwicklern, Investoren und Kreditgebern verwendet werden, um zu bestimmen, wann ein Hotel wirtschaftlich machbar ist, und dieselben Standards sollten von USCIS und EB-5-Finanzierungssponsoren für Hotelentwicklungen mit EB-5-Finanzierung angewendet werden.
Catherine DeBono Holmes
Catherine DeBono Holmes ist Vorsitzende der Investment Capital Law Group bei Jeffer Mangels Butler & Mitchell LLP in Los Angeles und praktiziert seit über 30 Jahren als Anwältin bei JMBM. Sie ist spezialisiert auf EB-5-Investitionsangebote für Einwanderer sowie Hotel- und Immobilientransaktionen chinesischer Investoren in den USA.
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