von Ellen Choe und Robert Lee
Einleitung
Im letzten Quartal 2015 hatte die gesamte EB-5-Branche eine Programmüberholung erwartet, die möglicherweise größere Auswirkungen haben würde als die letzte Welle von Änderungen im Jahr 2012, die 2013 offiziell umgesetzt wurde. Manchmal ändert sich selbst nach viel Debatte und viel Tamtam nichts. Branchenexperten wissen jedoch, dass, obwohl es länger dauern könnte als ursprünglich erwartet, bedeutende Änderungen bevorstehen. In der Zwischenzeit erfolgte die Neukalibrierung und vorübergehende Stabilisierung des EB-5-Programms, die nach der Veröffentlichung des Memorandums des USCIS vom 30. Mai 2013 erfolgte.1 wurde von der aktuellen rechtlichen Unsicherheit überschattet und hat den EB-5-Prozess zu einem schmerzhaften Wartespiel gemacht. Die gute Nachricht ist, dass die kommenden Änderungen die Branche nicht völlig überrumpeln werden. Alle Anpassungen an bestehenden EB-5-Strategien sollten schnell erfolgen, sobald die neuen Richtlinien vorgestellt werden. Im Moment warten viele entweder ab, wie sich die Dinge entwickeln, oder drängen in der Hoffnung, dass die Änderungen zu ihren Gunsten ausfallen. Für diejenigen, die strategische Änderungen und mehrere Szenarien erwarten, um der Entwicklung einen Schritt voraus zu sein, lohnt es sich, die Auswirkungen des Memos vom Mai auf den Geschäftsplan und die Art und Weise, wie Projekte bewertet werden müssen, zu überprüfen.
Die Entwicklung des EB-5-Geschäftsplans in den letzten Jahren bietet wertvolle Einblicke in den aktuellen Stand des Programms und in die Reaktion auf politische Änderungen. Das Ignorieren oder Missverstehen dieser Entwicklung hat viele auf einen Weg geführt, der zu einer Beweisanfrage (Request for Evidence, RFE) durch USCIS führte, die ganz hätte vermieden werden können. Darüber hinaus können die Rolle von Daten Dritter und die neuesten Trends, die in diesem Artikel hervorgehoben werden, regionalen Zentren und Tochtergesellschaften dabei helfen, sich unter den gegenwärtigen Umständen auf ihr EB-5-Projekt vorzubereiten. Hoffentlich wird die Branche durch das Verständnis und die Analyse erfolgreicher strategischer Reaktionen der Vergangenheit in der Lage sein, schnell auf die bevorstehenden Änderungen zu reagieren.
Wendepunkt
In der sich ständig ändernden Landschaft des EB-5-Programms ist eine Sache für den Geschäftsplan konstant geblieben: die Definition von „Matter of Ho“.2 Obwohl sich die Inhalte eines Geschäftsplans nicht geändert haben, hat sich die Strenge der Prüfung der Matter of Ho-Kriterien durch USCIS erheblich weiterentwickelt. Dies wird durch die Menge der in den letzten vier Jahren veröffentlichten Memos und RFEs deutlich. Der Denkprozess der USCIS-Schiedsrichter weist erkennbare Muster auf, die durch die Erfahrung beim Verfassen von Hunderten von Geschäftsplänen und 50 RFEs deutlicher geworden sind.
Vor 2013 betrachteten Projektplaner den Geschäftsplan oft als eher nebensächlich. Alle Geschäftsstrategien wurden in Gesprächen zwischen dem Managementteam, Anwälten und Wirtschaftswissenschaftlern festgelegt. Sobald diese Ideen ausreichend ausgearbeitet waren, wurde ein Autor des Geschäftsplans damit beauftragt, die Details zu organisieren und die Ideen zu Papier zu bringen. Finanzprognosen, die den Kern des Geschäftsplans bilden, basierten oft nur auf der Meinung des Managementteams. Wenn Daten beteiligt waren, waren diese möglicherweise veraltet oder lose mit dem Projekt verbunden. Dies war bis 5 eine anerkannte Praxis im EB-2012-Programm, um Einnahmen- und Ausgabenannahmen zu unterstützen. Viele betrachteten die aufgeführten Anforderungen von Matter of Ho eher als Vorschlag denn als strenge Richtlinien. So unglaublich das heute erscheinen mag, gab es viele I-526-Projekte, die durch dieses Verfahren genehmigt wurden. Heute ist das einzige Überbleibsel dieses Prozesses die Entwicklung eines „hypothetischen Projekts“ für ein neues Regionalzentrum.
Das Memo vom Mai bestätigte offiziell die Absicht der Behörde, die tatsächlichen Grundlagen der im Geschäftsplan enthaltenen Annahmen und Prognosen im Detail zu prüfen. Indem es in seiner Grundsatzerklärung festlegte, dass Geschäftspläne ohne eine solche detaillierte Unterstützung weder „umfassend noch glaubwürdig“ seien, verlangte USCIS von regionalen Zentren und ihren Tochtergesellschaften im Zuge der Entwicklung und Vermarktung ihrer EB-5-Projekte mehr dokumentarische Legitimitätsnachweise. Es wurde unzweifelhaft klar, dass USCIS keine Glaubwürdigkeit allein auf der Grundlage der Meinungen des Managements regionaler Zentren finden würde, und die Branche entschied, dass Daten von Dritten der beste Weg seien, um objektiv eine Grundlage für den Geschäftsplan zu schaffen.
Die verwendeten Daten müssen auch in Bezug auf Branchencodes, Geografie und Zeitpunkt für das Projekt relevant sein (d. h. sie müssen genügend historische Daten liefern und/oder aktuell genug für aktuelle Prognosen sein). Die Art der Daten von Drittanbietern kann von Branche zu Branche unterschiedlich sein. Daher müssen die richtigen Daten recherchiert und ausgewählt werden, um das Projekt spezifisch darzustellen, da die anschließende Analyse genutzt und in den Geschäftsplan integriert werden muss. Darüber hinaus benötigen bestimmte Branchen wie betreutes Wohnen, Hotels und Immobilien möglicherweise mehr Daten von Drittanbietern, um potenzielle Einnahmen und Baukosten zu überprüfen. Falls ein Geschäftsplan nicht ausreicht, um die erforderliche Grundlage zu schaffen, ist möglicherweise ein Machbarkeitsstudienbericht eines Drittanbieters oder ein benutzerdefinierter Datenbericht erforderlich.
Wie Datenanalyse zur erfolgreichen Bearbeitung einer RFE eingesetzt werden kann – Eine Fallstudie
Kurz nach der Veröffentlichung des Memos vom Mai erhielten viele Regionalzentren eine RFE, in der ihre auf der Mieterbelegung basierenden Methoden zur Arbeitsplatzprognose in Frage gestellt wurden. Die meisten Regionalzentren gaben die „Mieterbelegungs“-Arbeitsplätze auf, aber eins war der Ansicht, dass eine positive Entscheidung in Reichweite sei. Ihre Beharrlichkeit zahlte sich mit einer letztendlichen Genehmigung aus, die jedoch nicht leicht fiel. Indem dieses Regionalzentrum eine umfassende Liste mit Daten aller potenziellen Mieter bereitstellte, zeigte es, dass für sein Projekt eine übermäßige Nachfrage bestand. Obwohl USCIS die Schlussfolgerungen seiner Analyse ablehnte, war es offensichtlich, dass die Methodik dieser Analyse akzeptiert wurde. Als die letzte RFE eintraf, konnte dieses Regionalzentrum Mieter gewinnen und konkrete Beweise für ihre spezifischen Branchen vorlegen. Zum Glück für dieses Regionalzentrum war der Entwickler schlau, was die Art der Mieterunternehmen angeht, die er in das Projekt einbringen wollte. Als Reaktion auf die RFE wurden die Daten mit einer spezifischeren Liste potenzieller Mieter aktualisiert und die irrelevanten Branchen wurden gestrichen. Was folgte, war im Grunde ein Schachspiel mit den Daten. Die ausgeschlossenen Branchen waren solche, die keinen Nachfrageüberschuss aufwiesen und deren aktualisierte Analyse sich nun als glaubwürdig erwies. Das Projekt wurde daher mit Mieternutzung genehmigt. Dieses Beispiel zeigt, dass die ordnungsgemäße Verwendung von Daten die einzige Lösung für die Genehmigung bei schwierigen Projektanforderungen sein kann.
Die richtige Rolle von Daten Dritter
Die sich entwickelnde EB-5-Umgebung hat die Priorität von Daten Dritter und die Rolle der heutigen Geschäftspläne verändert. Bei der Vorbereitung eines beispielhaften EB-5-Projekts muss ein Projektentwickler mit der richtigen Grundlage beginnen. Während das Ziel darin besteht, die richtige Menge an EB-5-Mitteln im Kapitalstapel zu finden, muss der Prozess mit relevanten Daten beginnen. Dies kann entweder durch den Kauf einer Machbarkeitsstudie oder durch die Beauftragung eines Unternehmens erfolgen, das die relevanten Daten korrekt identifiziert und sie zur Modellierung der Finanzen und etwaiger Baukosten verwendet. Solange die Glaubwürdigkeit der Daten nachgewiesen werden kann, können diese Schlussfolgerungen die richtige Grundlage für die Eingaben in das Wirtschaftsmodell bilden. Der Ökonom sollte in der Lage sein, diese Eingaben problemlos zu verwenden und die Zahlen zur Schaffung von Arbeitsplätzen zu modellieren, um die maximal projizierte Erhöhung des EB-5-Kapitals zu bestimmen. Durch die Einbeziehung der richtigen Daten Dritter (mit Quellenangabe) in einen Geschäftsplan ist für die I-526-Genehmigung eines Projekts normalerweise keine separate Machbarkeitsstudie erforderlich. Eine Machbarkeitsstudie kann erforderlich sein, wenn ein Projekt einzigartig ist und nicht genügend Datenpunkte enthält oder die Daten urheberrechtlich geschützt und nicht erhältlich sind. Bei der Eröffnung eines neuen Geschäftsstandorts für eine bestehende Marke kann die Machbarkeitsstudie eine Regressionsanalyse umfassen, indem die Daten bestehender Standorte grafisch dargestellt werden.
Ohne eine ordnungsgemäße Analyse und Identifizierung des maximalen und des erwarteten Mindestbetrags an EB-5-Mitteln im Kapitalstapel ist es sehr schwierig, sich voll und ganz auf einen Plan festzulegen. Projektdetails müssen möglicherweise entsprechend den Ergebnissen angepasst werden, und wenn die Auftragszahlen nach der ersten Entscheidungsrunde geändert werden müssen, können die Änderungen erhebliche Auswirkungen haben, sodass das Projekt möglicherweise nicht mehr durchführbar ist. Daher spielt der moderne Geschäftsplan aufgrund der Analyse von Daten Dritter bereits im Vorstadium eine wichtige Rolle. Der Geschäftsplan bietet nicht nur eine umfassende Darstellung des Projekts, sondern auch eine branchenbasierte Überprüfung der Projektkosten und potenziellen Einnahmen, was dem USCIS die dringend benötigte Sicherheit gibt, dass das Projekt gemäß ihrer Definition von „glaubwürdig“ realistisch und genau ist.
Die Trends der RFEs
Durch die Untersuchung der Trends der jüngsten RFEs können EB-5-Dienstleister erkennen, dass USCIS bei der Definition dessen, was einen glaubwürdigen und umfassenden Geschäftsplan ausmacht, für weitere Klarheit gesorgt hat.
Im Jahr 2013 stellten viele RFEs die Gültigkeit von Methoden zur Arbeitsplatzprognose auf Grundlage der Mieterbelegung, der Baudauer, der Baukosten, der Genauigkeit der Marktanalyse und der Verwendung veralteter Daten in Frage. Zu dieser Zeit wandten sich viele Kunden von der Mieterbelegung ab und begannen, nur noch indirekte Bauaufträge zu zählen. Die Lösung für die richtige Reaktion in dieser Zeit bestand darin, Daten von Drittanbietern zu verwenden, um die Baukosten zu überprüfen und die Marktanalyse angemessen zu unterstützen. Die Daten von Drittanbietern basierten auf bestimmten geografischen Standorten und NAICS-Codes der Branche, normalerweise mindestens vierstellig.
Im Jahr 2014 konzentrierten sich die RFEs dann auf eine verstärkte Prüfung der finanziellen Ausgaben des Projekts, den Nachweis von Genehmigungen und Lizenzen sowie die Forderung nach einem transparenten Einstellungszeitplan. Die Probleme wurden schnell gelöst, indem Daten von Drittanbietern zur Überprüfung der Einnahmen- und Ausgabeneingaben verwendet wurden. Darüber hinaus mussten die Projektentwickler weitere Unterlagen für etwaige Genehmigungen oder Lizenzen sowie einen transparenten Einstellungszeitplan mit ausreichenden Details vorlegen.
Heutzutage verlangen RFEs eine umfassende Marketingstrategie und eine SWOT-Analyse der Marktkonkurrenten. Um dies zu erreichen, mussten Projektentwickler eine umfassende Marketingstrategie offenlegen und die Autoren von Geschäftsplänen mussten mehrere Quellen von Drittanbieterdaten und maßgeschneiderte Datenrecherchen nutzen, um eine angemessene SWOT-Analyse der Wettbewerber des Projekts zu erstellen.
Aus den RFEs geht hervor, dass USCIS nun Finanzanalysten hat, die die Finanzprognosen auf einer mikroskopischeren Ebene überprüfen. Dies bedeutet, dass die Finanzprognosen erreichbar und auch ausreichend belegt sein müssen, um ihre Genauigkeit im Kontext des Standorts, der Branche und des Umfangs eines Projekts nachzuweisen.
Geschäftspläne heute
Sich an Veränderungen anzupassen ist nie einfach, aber die Wachstumsschmerzen der EB-5-Branche waren notwendig, um eine gesunde und lebendige Gemeinschaft für Interessenvertreter und Investoren zu gewährleisten. Im Nachhinein betrachtet, mussten die Standards unbedingt angehoben werden. Beispielsweise war eine Überprüfung der zur Berechnung der Anzahl der neu geschaffenen Arbeitsplätze verwendeten Eingaben erforderlich, um sicherzustellen, dass Projekte und ihre Investoren langfristig geschützt sind. Die Schaffung von Arbeitsplätzen war und ist das zentrale Ziel dieses Programms und muss geschützt werden.
Aufgrund dieser Änderungen haben sich die für das EB-5-Programm verfassten Geschäftspläne in den letzten vier Jahren weiterentwickelt. Sie sind ausgefeilter, enthalten verflochtene Teile, die durch Daten von Drittanbietern unterstützt werden, und eine Darstellung, die einen skeptischen USCIS-Gutachter davon überzeugen muss, dass das Projekt nicht nur machbar, sondern auch nachhaltig ist. Das bedeutet, dass es unerlässlich ist, das richtige Expertenteam zu haben, das eine solide Anfangsstrategie entwickeln und den Weg frei machen kann, um die Fallstricke zu minimieren, die während des Prozesses auftreten können.
Schlussfolgerung
Weitere Änderungen am EB-5-Programm sind unvermeidlich und der aktuelle Status quo wird bald durch einen neuen Standard definiert, aber die Experten der EB-5-Branche werden bereit sein, sich der Herausforderung zu stellen.
Das Verständnis der Entwicklung des EB-5-Geschäftsplans kann Aufschluss über die aktuellen Standards im Jahr 2016 und darüber hinaus geben. Die Einbeziehung der Elemente von Matter of Ho macht einen Geschäftsplan umfassend, aber die richtige Verwendung von Daten macht den Geschäftsplan und das Projekt glaubwürdig. Dies sind die beiden grundlegenden Eigenschaften, nach denen USCIS sucht. Indem Sie die richtigen Grundlagen auf unerschütterlichen Daten legen, kann Ihr Geschäftsplan der Kern eines starken, soliden EB-5-Projekts sein.
Über die Autoren
Ellen Choe ist Präsidentin von Elite Visa Plans („EVP“), einem Team von Businessplan-Autoren und Beratern, die sich auf EB-5 und andere einwanderungsbezogene Businesspläne konzentrieren. Choe verfügt über umfassende praktische Kenntnisse der EB-5-Branche und hat persönlich die Erstellung von über 700 Businessplänen beaufsichtigt. Sie wird häufig eingeladen, auf lokaler und nationaler Ebene Vorträge zu halten. Choe ist außerdem Vizepräsidentin der Overseas Korean Traders Association von Los Angeles und Botschafterin der Overseas Korean Traders Association in Korea.
Robert Lee ist der CEO von Elite EB-5 Solutions LLC. Er hilft Kunden beim Aufbau eines starken Prozessmanagementteams, um den Antragsprozess zu rationalisieren und sich auf Effizienz und Ausführung zu konzentrieren. Sein strategischer Beratungsansatz hilft Kunden, potenzielle Risiken zu verstehen, wenn sie die richtige Spannung zwischen notwendigen Geschäftsentscheidungen und EB-5-Konformität beurteilen. Lee leitete zuvor Prognose-, Berichts- und Analyseteams für große Einzelhandelskunden in den USA und Kanada. Anschließend arbeitete er als Direktor für Finanzplanung und -analyse für ein mittelgroßes Schmuckunternehmen.
Quellen
1https://www.uscis.gov/sites/default/files/USCIS/Laws/Memoranda/2013/May/EB-5 Adjudications PM
(Endgültig genehmigt am 5).pdf (S. 30–13).
2 https://www.uscis.gov/iframe/ilink/docView/INT/HTML/INT/0-0-0-65/0-0-0-4783.html
Ellen Choe
Ellen Choe ist Präsidentin von Elite Visa Plans („EVP“), einem Team von Businessplan-Autoren und Beratern, die sich auf EB-5 und andere einwanderungsbezogene Businesspläne konzentrieren. Choe verfügt über umfassende praktische Kenntnisse der EB-5-Branche und hat persönlich die Erstellung von über 700
Geschäftspläne. Sie wird häufig eingeladen, auf lokaler und nationaler Ebene Vorträge zu halten. Choe ist außerdem Vizepräsidentin der Overseas Korean Traders Association von Los Angeles und Botschafterin der Overseas Korean Traders Association in Korea.
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