Von Elizabeth Peng und Cletus Weber
Unter Due Diligence versteht man eine Geschäftstransaktion, bei der potenzielle Investoren und Anteilseigner eine Geschäftsmöglichkeit gründlich prüfen und bewerten, bevor sie diesen unterzeichnen.
Zu den Standardkomponenten der Due-Diligence-Prüfung einer Investitionsmöglichkeit gehören eine Überprüfung der Art des Geschäfts, der vorgeschlagenen Kapitalausstattung, der Finanzprognosen, der erwarteten Rendite – und natürlich der Erfahrung und Erfolgsbilanz der für die Durchführung des Geschäfts selbst verantwortlichen Geschäftsführer.
Im Zusammenhang mit EB-5-Investitionen, bei denen der Erhalt einer langfristigen Green Card die oberste Priorität eines Investors ist (zusätzlich zur Kapitalrückzahlung und Kapitalrendite), muss die Due Diligence die Überprüfung zusätzlicher Faktoren umfassen, die die Chance eines Investors auf den Erhalt einer Green Card gefährden könnten.
Der wichtigste Einzelfaktor, der die Green Card-Berechtigung in der EB-5-Kategorie beeinflusst, ist die Schaffung von Arbeitsplätzen. Einfach ausgedrückt muss ein EB-5-Investor die Schaffung von Arbeitsplätzen in zwei Phasen nachweisen. Um sich für eine anfängliche zweijährige bedingte Green Card zu qualifizieren, muss ein Investor zunächst dem US Citizenship and Immigration Services („USCIS“) ein Formular I-526 (Immigrant Petition by Alien Entrepreneur) vorlegen, aus dem hervorgeht, dass die Investition 10 Vollzeitarbeitsplätze für US-Arbeitnehmer schaffen wird.
Um die zweijährige bedingte Green Card anschließend in eine unbefristete umzuwandeln, muss der Investor dem USCIS ein Formular I-829 (Petition by Alien Entrepreneur to Remove Conditions) vorlegen, aus dem in der Regel hervorgeht, dass die Investition 10 Vollzeitarbeitsplätze für US-Arbeitnehmer geschaffen (oder in einigen Fällen ist damit zu rechnen, dass die 10 Arbeitsplätze innerhalb einer angemessenen Zeit geschaffen werden).
Due Diligence zur Schaffung von Arbeitsplätzen
In der Praxis bestehen bei jedem Projekt folgende arbeitsplatzbezogenen Risiken: Es wird möglicherweise nie begonnen (es werden keine Arbeitsplätze geschaffen); es wird möglicherweise begonnen, aber nicht abgeschlossen (es werden kaum Arbeitsplätze geschaffen); es wird möglicherweise abgeschlossen, bringt aber keine guten Ergebnisse (es werden nicht genügend Arbeitsplätze geschaffen, um alle EB-5-Investoren abzudecken); oder es wird möglicherweise abgeschlossen und bringt gute Ergebnisse, aber erst mit erheblicher Verzögerung (es werden nicht rechtzeitig Arbeitsplätze geschaffen). Um diese Risiken einzuschätzen, ist eine gründliche Due Diligence bei der Schaffung von Arbeitsplätzen bei der Prüfung potenzieller Investitionsmöglichkeiten daher von entscheidender Bedeutung. Im Rahmen eines EB-5-Projekts, das von einem vom USCIS bestimmten Regionalzentrum gefördert wird, muss die Schaffung von Arbeitsplätzen durch einen Bericht über die wirtschaftlichen Auswirkungen nachgewiesen werden, aus dem hervorgeht, dass die durch das Projekt generierte Aktivität genügend Arbeitsplätze schafft, um die Gesamtzahl der in das Projekt investierenden EB-5-Investoren abzudecken.
Dementsprechend sollte ein Investor immer fragen, ob das Projekt durch einen von einem qualifizierten Fachmann erstellten Bericht über die wirtschaftlichen Auswirkungen unterstützt wird und ob die im Bericht angegebene Gesamtzahl der Arbeitsplätze (vorzugsweise mit einem „Puffer“) ausreicht, um die maximale Anzahl der gesuchten EB-5-Investoren abzudecken. Dies sollte jedoch nur der Anfang der Untersuchung sein.
Eine wirklich aussagekräftige Due Diligence hinsichtlich der Schaffung von Arbeitsplätzen (im Rahmen des Regionalzentrumprojekts) erfordert, dass ein Investor zusätzliche inhaltliche Fragen stellt, darunter die folgenden:
- Welche finanziellen Annahmen (oder „Inputs“) liegen den Beschäftigungsberechnungen im Bericht über die wirtschaftlichen Auswirkungen zugrunde?
Die meisten EB-5-Berichte über wirtschaftliche Auswirkungen prognostizieren die Schaffung von Arbeitsplätzen mithilfe eines „Input-Output“-Modells wie RIMS II, IMPLAN oder REDYN. Diese Input-Output-Modelle verwenden in der Regel prognostizierte Ausgaben oder Einnahmen als finanzielle Annahmen („Inputs“), die in das Modell eingegeben werden, um die geschätzten Auswirkungen des Projekts auf die Beschäftigung zu berechnen.
Beispielsweise würde ein Bericht über die wirtschaftlichen Auswirkungen eines Immobilienentwicklungsprojekts normalerweise die Zahl der Arbeitsplätze auf der Grundlage der geschätzten Baukosten und der prognostizierten Betriebseinnahmen der fertiggestellten Anlage prognostizieren. Die entscheidende Frage ist, ob die im Bericht über die wirtschaftlichen Auswirkungen verwendeten Ausgaben- und/oder Einnahmenprognosen glaubwürdig sind.
Bilden der Bericht über die wirtschaftlichen Auswirkungen und andere Projektdokumente eine klar formulierte und vernünftige Grundlage für die Zahlen? Mit anderen Worten: Sind die Prognosen realistisch und werden sie daher eher eintreffen als nicht? Wenn nicht, dann spielt es keine Rolle, wie erfahren der Ökonom ist, wie umfangreich und ausgefeilt der Bericht aussieht oder wie umfangreich die Jobschätzungen sind; die Jobs existieren möglicherweise nur auf dem Papier.
- Werden die Leistungsansprüche des Projekts durch eine umfassende Marktstudie eines glaubwürdigen, unabhängigen Dritten gestützt?
Potenzielle Investoren müssen bedenken, dass ein für ein Projekt erstellter „umfassender Geschäftsplan“ gemäß EB-5 im Wesentlichen ein Marketingdokument ist. Er konzentriert sich auf das beste Szenario und argumentiert für das ideale Ergebnis. Obwohl der Geschäftsplan objektive Fakten über den Umfang, die Struktur, das Management und den relevanten Markt eines Projekts liefert, sollte er daher nicht als vollkommen objektive Informationsquelle betrachtet werden.
Stattdessen sollten potenzielle Investoren fundierte Marktstudien von Dritten einholen, die nichts mit dem Projekt zu tun haben. So können sie die Angemessenheit der Leistungsprognosen (und damit der Schaffung von Arbeitsplätzen) für ein Projekt anhand seiner Art, seines Standorts, seiner Marktgröße usw. bestätigen.
Wenn das Projekt zudem implizit von einer Bank, einem Anlageberater oder der Zeichnungsabteilung einer angesehenen Migrationsbehörde finanziert wurde, haben potenzielle Investoren möglicherweise eine angemessene Grundlage für ein erhöhtes Vertrauen in das Projekt – obwohl die Due Diligence einer anderen Person kein Ersatz für die gründliche Due-Diligence-Prüfung des Investors sein sollte.
- Was ist die objektiv überprüfbare Erfolgsbilanz der Personen oder Stellen, die das Projekt leiten?
Auch hier gilt, dass der von einem Projekt erstellte Geschäftsplan größtenteils ein Marketingdokument ist. Die in einem Geschäftsplan enthaltenen Biografien der Führungskräfte können zwar zutreffend sein, sie sind jedoch in der Regel in einem komprimierten Format verfasst, das begrenzte Aspekte des Hintergrunds einer Person oder eines Unternehmens in relativ allgemeiner Form unter Verwendung von Schlagworten und allgemeinen Beschreibungen der Erfolgsbilanz hervorhebt. Der Sinn von Biografien der Führungskräfte besteht nicht darin, dem Leser eine umfassende Aufklärung über alle an der Spitze eines Projekts stehenden Parteien zu geben, sondern ihm vielmehr ein Gesamtbild zu vermitteln, das vernünftigerweise Vertrauen in das Projekt weckt. Daher ist es wichtig, dass potenzielle Investoren die Erfahrung, Erfolgsbilanz und Hintergründe der an einem Projekt beteiligten Führungskräfte und Unternehmen unabhängig recherchieren. Erwecken die Fakten wirklich Vertrauen, dass das Projekt wie geplant erfolgreich Arbeitsplätze schaffen wird?
- Wie ist der Projektfortschritt bisher?
Bei einer EB-5-Investition ist der Zeitpunkt der Schaffung von Arbeitsplätzen entscheidend. Arbeitsplätze, die mit der Investition eines EB-5-Investors verbunden sind, müssen in der Regel innerhalb der zweijährigen bedingten Aufenthaltsfrist des Investors geschaffen werden (mit bestimmten Ausnahmen).
Je weiter ein Projekt fortgeschritten ist, wenn es nach EB-5-Investorenkapital sucht, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass das geplante Projekt gemäß dem im Geschäftsplan des Projekts vorgesehenen Zeitplan abgeschlossen wird. Beispielsweise erfordert ein Immobilienentwicklungsprojekt die Fertigstellung zahlreicher Schritte – Grundstückserwerb, Entwurf, Genehmigung usw. – bevor mit dem Bau überhaupt begonnen werden kann, und jeder Schritt ist anfällig für unerwartete Verzögerungen. Wenn das Projekt noch nicht mit einem dieser notwendigen Schritte begonnen hat, besteht ein hohes Risiko einer Projektverzögerung und einer vorzeitigen Schaffung von Arbeitsplätzen. Darüber hinaus ist mangelnder Fortschritt häufig ein Zeichen für einen Kapitalmangel. Daher sollten Investoren auch fragen, ob das Projekt über Nicht-EB-5-Kapitalquellen verfügt, die es bis zur Fertigstellung durchziehen können, auch wenn der Zielbetrag an EB-5-Kapital nicht erreicht wird.
- Verfügt das Projekt realistischerweise über alternative Finanzierungsquellen, wenn die erwartete Höhe der EB-5-Finanzierung oder Bankfinanzierung nicht erreicht wird oder die Projektkosten unerwartet steigen?
Um Arbeitsplätze zu schaffen, muss ein Projekt über genügend Kapital verfügen, um seine Kosten zu decken. Potenzielle EB-5-Investoren sollten die Kapitalausstattung eines Projekts prüfen und sich erkundigen, ob der Großteil des für das Projekt benötigten Kapitals bereits vorhanden ist. Wenn ein Projekt stark von EB-5-Kapital abhängig ist, das noch nicht aufgebracht wurde, ist das Projekt möglicherweise nicht rentabel.
Wenn andererseits das Eigenkapital des Entwicklers oder Eigentümers einen wesentlichen Teil des Kapitalbestands ausmacht, kann das Projekt zeigen, dass andere Finanzierungsquellen vorhanden sind und die Nicht-EB-5-Finanzierungsquellen angepasst werden könnten, um etwaige Defizite bei der EB-5-Kapitalbeschaffung auszugleichen (z. B. wenn das Projekt eine Fertigstellungsgarantie von einem starken Partner hat). Das Projekt wird wahrscheinlicher fertiggestellt, was bedeutet, dass mit größerer Wahrscheinlichkeit Arbeitsplätze geschaffen werden.
Warum Investoren letztlich selbst die Verantwortung für eine erfolgreiche EB-5 Due Diligence übernehmen müssen
Auch wenn sich Risiken durch keine noch so große Sorgfaltspflicht vollständig ausschließen lassen, sind Investoren, die die richtigen Fragen zur Schaffung von Arbeitsplätzen stellen – und auf objektiven und nachprüfbaren Antworten bestehen –, in einer viel besseren Position, das Endziel einer langfristigen Green Card zu erreichen.
Die meisten Investoren sind nicht bereit, qualifizierten EB-5-Experten zusätzliches Geld zu zahlen, um wirklich unabhängige Due-Diligence-Prüfungen für Projekte durchzuführen. Auch räumliche Distanz, Sprachbarrieren, kulturelle Unterschiede und andere Herausforderungen erschweren es EB-5-Investoren normalerweise, projektbezogene Due-Diligence-Prüfungen selbst durchzuführen.
Letzten Endes entscheiden jedoch nur die Investoren selbst, ob sie ihr Geld in ein bestimmtes Projekt investieren. Erfahrene Investoren nutzen diese Kontrolle über ihr Portemonnaie daher für eine gründliche Due Diligence. Sie stellen Migrationsagenten sehr spezifische Fragen darüber, warum der Agent dieses Projekt empfiehlt, auf welche spezifischen Due-Diligence-Materialien sich der Agent stützt, wer die Due Diligence durchgeführt hat und wer für die Due-Diligence-Recherche bezahlt hat.
Als Antwort auf diese Fragen – und als Antwort auf die steigende Zahl projektbezogener Misserfolge und anderer Probleme – nehmen immer mehr Einwanderungsagenten die Due Diligence sehr ernst und beauftragen wirklich unabhängige EB-5-Experten, um Geschäfte objektiv zu analysieren, bevor sie diese Investoren empfehlen. Immer mehr Investoren, denen die Schaffung von Arbeitsplätzen und andere wichtige Aspekte von Projekten am Herzen liegen, suchen ebenfalls Einwanderungsagenten auf, die eine solide, unabhängige Due Diligence verlangen, bevor sie ein Projekt fördern.
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