By Ishaan Channa
Welche wichtigen Überlegungen sind beim Vergleich verschiedener EB-5-Investitionsprojekte zu beachten? Wie können Investoren am besten das für sie richtige Projekt auswählen und einige der häufigsten Fallstricke vermeiden?
ABER ZUERST: WAS GENAU IST EIN PPM?
Bei der Recherche zu EB-5-Projekten ist es wichtig, die PPMs zu studieren, was für Private Platzierung Memorandum. Dabei handelt es sich um Dokumente, die von Parteien erstellt werden, die eine Finanzierung suchen, wie zum Beispiel EB-5 Regional Centers (RCs) oder gesponserte Entwickler, die dann von Investoren geprüft werden. Sie sind die primäre Informationsquelle über die Investition und werden verwendet, um alle Informationen, Anforderungen und potenziellen finanziellen Risiken darzulegen, denen Investoren bei dieser Investition ausgesetzt sind.
Bei einem EB-5-Projekt sollte das PPM detailliert darlegen und erklären, was mit dem Geld der EB-5-Investoren geschieht und welche Schutzmaßnahmen das New Commercial Enterprise (NCE), das die Investition erhält, trifft, falls während der Investition etwas schiefgeht.
Hier sind einige der wichtigsten Punkte, die Sie bei der Auswahl eines Projekts und der Durchführung seines PPM beachten sollten:
RÜCKZAHLUNGSBEDINGUNGEN IM FALL EINER ABLEHNUNG (I-526 ABLEHNUNGSGARANTIE)
Das Formular I-526 ist das erste Formular, das ein Investor bei der US-Einwanderungsbehörde einreicht, um EB-5 zu beantragen. Viele EB-5-Angebote beinhalten eine Rückerstattungsgarantie für den Fall, dass der Antrag abgelehnt wird (auch I-526-Ablehnungsgarantie genannt). Lesen Sie die Bedingungen der Garantie sorgfältig durch. Prüfen Sie, ob das Angebot eine Rückerstattung sowohl des Kapitalbeitrags, also der 500,000-Dollar-Investition, als auch aller gezahlten Verwaltungsgebühren verspricht.
INVESTITIONSSICHERHEIT
Es ist sehr wichtig zu beachten, wie das Kapital des Investors in der Investition gesichert ist. In einem Eigenkapitalmodellprojekt vereint der EB-5-Fonds Investoren, die eine Eigenkapitalbeteiligung am Projekt halten. Das Projekt muss Gewinne abwerfen, damit diese Investoren ihre Erträge/Zinsen erhalten, und der EB-5-Fonds muss aufgekauft oder refinanziert werden, bevor die EB-5-Investoren ihr Geld zurückerhalten. Es gibt normalerweise kein Fälligkeitsdatum wie bei einem Darlehen, bei dem das Geld zurückgezahlt werden muss, und die Rückzahlung hängt von diesem Eigentumsverkauf ab. Die Eigenkapitalinvestition ist nicht wie ein Darlehen durch die Immobilie gesichert, daher birgt dieses Modell von Natur aus Risiken, die durch eine Darlehensstruktur gemildert werden können. Dieses zusätzliche Risiko und die weniger definitive Rückzahlungsstruktur sind der Grund, warum Eigenkapitalprojekte den Investoren höhere Renditen bringen können, aber wenn die Erhaltung der 500,000-Dollar-Investition der Investoren Priorität hat, müssen sie die Rentabilität des Projekts gründlich prüfen.
Bei einem Darlehens- oder „Schulden“-Modellprojekt handelt es sich um ein Darlehen des EB-5-Fonds an die Entwicklungseinrichtung mit einem festgelegten Kupon/Zinssatz, der gezahlt werden muss, sowie einem Fälligkeitsdatum, an dem das Geld an einem bestimmten Datum an den EB-5-Fonds zurückgezahlt werden muss. Dies verringert das Risiko, dass das Kapital des Investors länger als erwartet in einem Geschäft verbleibt. Der EB-5-Fonds kann durch die Vermögenswerte des Entwicklers abgesichert werden, wobei er durch die Liquidierung des Vermögenswerts einen Teil oder sein gesamtes Geld zurückerhalten kann. Es ist wichtig zu wissen, in welcher Position sich der Investor befindet, um sein Geld zurückzubekommen, und sich ein Bild davon zu machen, was der Vermögenswert heute wert ist.
Wenn das Darlehen in erster Position gesichert ist, hat der EB-5-Fonds Vorrang, das Eigentum zu übernehmen und alle Vermögenswerte zu verkaufen, um das Geld zurückzubekommen. In zweiter Position haben Investoren Rechte nach dem Kreditgeber in erster Position. Bei einem ungesicherten Darlehen gibt es keinen zugrunde liegenden Vermögenswert, über den man die Kontrolle übernehmen könnte.
Ein erstrangiges Darlehen mit voller Besicherung schafft im Kreditmodell von Natur aus eine weniger riskante Situation, aber Investoren müssen die Struktur des Geschäfts studieren, da die Struktur einen Kredit riskant machen könnte. Da ein Kredit durch Immobilien als Sicherheit abgesichert ist, können Investoren ihre Mittel auch dann zurückerhalten, wenn das Projekt scheitert, so wie eine Bank ein Haus zwangsversteigern würde, wenn die Hypothekenzahlungen nicht geleistet werden. Es ist sehr wichtig, herauszufinden, wie hoch der Wert des Vermögenswerts heute ist und wie das Verhältnis von Kredit zu Wert ist. Wenn der Wert einer Immobilie höher ist als der Kredit des EB-5-Fonds, kann der Kredit des Investors vom ersten Tag an vollständig besichert sein und das Gebäude müsste an Wert verlieren, damit er Geld verliert.
ANZAHL DER VERLÄNGERUNGEN UND GESAMTLAUFER DER INVESTITION
Bei Projekten auf der Basis von Darlehen oder bevorzugtem Eigenkapital hat das EB-5-Darlehen eine festgelegte Laufzeit (normalerweise fünf Jahre) mit der Option auf Verlängerung (normalerweise ein Jahr oder mehr). Stellen Sie sicher, dass der NCE nicht das Recht hat, mehrere Darlehensverlängerungen vorzunehmen, da dies die Rückzahlung des Kapitals verzögern könnte. Bei Projekten mit Darlehensmodell gibt es ein festgelegtes Fälligkeitsdatum. Eigenkapitalbasierte Projekte haben kein Fälligkeitsdatum und in den meisten Fällen ist nicht definiert, wann Sie Ihr Geld zurückbekommen.
ZEITPLAN DER PROJEKTENTWICKLUNG UND AUFGABENVERTEILUNG
Die USCIS-Regeln besagen, dass der mit dem Einwanderungsantragsformular I-526 eingereichte Geschäftsplan eine Wahrscheinlichkeit der Schaffung von Arbeitsplätzen innerhalb von zweieinhalb Jahren nach Genehmigung des Antrags belegen muss. Daher ist es wichtig, den Zeitplan des Angebots genau zu prüfen und sicherzustellen, dass genügend Arbeitsplätze geschaffen werden, vorzugsweise bevor über den Antrag I-829 entschieden wird.
Wenn ein Projekt bereits im Bau ist, ist es immer eine gute Idee, beim RC nachzufragen, wie viele Arbeitsplätze bisher geschaffen wurden und ab welchem Datum die Schaffung dieser Arbeitsplätze geschätzt wird. Manchmal kann ein Projekt bereits so viel Geld gekostet haben, dass die 10 erforderlichen Arbeitsplätze geschaffen wurden, bevor Sie überhaupt darin investiert haben.
Es ist auch wichtig, die Reihenfolge zu verstehen, in der diese Jobs jedem Investor zugewiesen werden. Standardmäßig werden jedem Investor Jobs in der Reihenfolge zugewiesen, in der er seine bedingte Green Card erhält. Das bedeutet, dass, wenn das Projekt am Ende nicht alle geplanten Jobs schafft, es möglicherweise dazu führen kann, dass Einzelpersonen aus Ländern mit Rückstand nicht mehr genügend Jobs übrig haben, um sie ihnen zuzuweisen..
Bedingte Rückzahlung
Einige PPMs geben an, wann die NCE das Kapital der Investoren zurückzahlen wird. Denken Sie daran, dass Investoren Anspruch auf Rückzahlung haben, nachdem ihre bedingte Aufenthaltserlaubnis erfüllt ist. Bis dahin müssen die Mittel „gefährdet“ bleiben, bis ihre bedingte Green Card abläuft. Dies wird als Erhaltungsfrist bezeichnet (normalerweise zwei Jahre). Gemäß dem USCIS-Memo von 2017 haben sie Anspruch auf Rückzahlung, sogar bevor ihre I-829-Genehmigung eingeht, und daher sollte das PPM dies auch ausdrücklich angeben. Insbesondere, damit Investoren nicht weitere zwei oder mehr Jahre warten müssen, um ihr Geld zurückzubekommen. Die I-2-Bearbeitung dauert derzeit etwa 829 Monate.
Beachten Sie, dass in einigen PPMs steht, dass alle I-829-Anträge der Investoren vor einer Rückzahlung genehmigt werden müssen. Dieses spezielle Szenario ist unerwünscht, da es höchstwahrscheinlich dazu führen wird, dass das Geld der Investoren mehrere Jahre lang gebunden bleibt, insbesondere wenn ein Investor des Projekts aus einem Land stammt, in dem es einen Rückstand bei den Bearbeitungszeiten gibt, wie z. B. China, wo es einen Rückstand von etwa 15 Jahren gibt.
Umverteilung und Zustimmung
Investoren aus Ländern mit Projektrückstand müssen ihre Mittel möglicherweise reinvestieren, sobald das Projekt abgeschlossen und die NCE zurückgezahlt wurde.
In diesem Fall muss das Geld der Investoren in ein Anlageangebot umgeschichtet werden, das den „At Risk“-Regeln des USCIS entspricht. Stellen Sie sicher, dass der RC oder Manager des NCE vor der Umschichtung von Geldern die Zustimmung des Investors einholt, um kontrollieren zu können, dass das Geld nicht in einer risikoreichen Investition oder einem anderen Projekt landet, das der Investor nicht vollständig geprüft hat.
Ishaan Channa
Ishaan Khana ist ein EB-5-Investor aus Neu-Delhi, der in seinem letzten Studienjahr vom EB-5-Programm erfuhr. Jetzt möchte er seine EB-5-Reise teilen, um anderen Investoren dabei zu helfen, kluge Investitions- und Einwanderungsentscheidungen zu treffen. Er ermutigt Investoren, die gleiche Sorgfaltspflicht zu erfüllen wie bei seiner Investition und hofft, ihnen durch den Austausch seiner Erfahrungen auf ihrem Weg zu einem dauerhaften Wohnsitz in den Vereinigten Staaten zu helfen. Derzeit ist er Director of Investor Relations für Indien bei EB5United.
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