von der Redaktion des EB5 Investors Magazine
Linda Lau ist eine Einwanderungsanwältin, deren Praxis sich stark auf EB-5-Angelegenheiten konzentriert. Als Mitglied des Redaktionsbeirats des EB5 Investors Magazine leitete Frau Lau freundlicherweise eine Frage-und-Antwort-Runde, die einzigartige Einblicke in das EB-5-Visumprogramm bietet.
Frau Lau ist Präsidentin der Global Law Group mit Sitz in South Pasadena, Kalifornien, und einer Repräsentanz in Shanghai, China. Die gebürtige Hongkongerin war stellvertretende Vorsitzende des EB-5-Komitees der American Immigration Lawyer Association und wurde vom American Registry als eine der besten Anwältinnen Kaliforniens ausgezeichnet.
EB5 Investors Magazine: Was sind Ihrer Meinung nach die wichtigsten Lehren des Jahres 2012 für das EB-5-Visumprogramm?
Linda Lau: Ich denke, die wichtigste Lektion ist die Fähigkeit, sich im Entscheidungsprozess zurechtzufinden. Einige Regionalzentren beispielsweise planten nach ihrer Zulassung, EB-5-Guthaben für Arbeitsplätze zu erhalten, die von Mietern geschaffen wurden. 2012 teilte uns USCIS plötzlich mit, dass die Mieterbelegung ein Problem sei. Es ist eine Herausforderung, diesen Prozess zu verstehen.
EB5 Investors Magazine: Glauben Sie, dass wir auf dem Weg zur Lösung dieser Herausforderungen sind?
Linda Lau: Ich denke, jeder bemüht sich nach Kräften, Klarheit und Orientierung zu schaffen, auch der USCIS. Ich denke, intern wollen sie dieses Problem wirklich lösen. Ich bin sicher, dass es für die Richter schwierig ist, herauszufinden, welche Regeln sie anwenden sollten und wann sie sie anwenden können. Ich habe das Gefühl, dass es sich um eine fortlaufende Arbeit handelt, genau wie Mitte der 90er Jahre, als wir Probleme mit Fällen hatten, in denen Schuldscheine im Spiel waren. Es herrschte totales Chaos … aber jetzt steht viel mehr auf dem Spiel, weil wir über 200 Regionalzentren und Hunderte von Projekten haben und Millionen von Dollar auf dem Spiel stehen.
Die Tatsache, dass all diese Projekte im Gange sind, zwingt wirklich jeden dazu, eine Art von Politik zu entwickeln, mit der alle arbeiten können. Darüber hinaus haben, wie Sie wissen, einige der Regionalzentren Klagen eingereicht und versuchen, das Problem durchzusetzen. Hoffentlich finden wir eine Lösung.
EB5 Investors Magazine: Welche Sorgen bereiten Ihnen hinsichtlich der Zukunft von EB-5?
Linda Lau: Ich möchte, dass sich unsere Gemeinschaft gegenseitig unterstützt. Was mir Sorgen bereitet, ist, dass es dem Wachstum unserer eigenen Gemeinschaft nicht wirklich förderlich ist, wenn wir uns gegenseitig als Konkurrenten betrachten und versuchen, um bestimmte Marktanteile zu kämpfen. Ich würde mir mehr Zusammenarbeit und Unterstützung von innen wünschen.
EB5 Investors Magazine: Bemerken Sie einen Unterschied bei den EB-5-Angeboten zwischen verschiedenen Regionen, beispielsweise wie die Angebote an der Westküste und der Ostküste aussehen?
Linda Lau: An der Westküste ist das ziemlich normal. Die meisten Deals betreffen Immobilienentwicklung, Einzelhandel, Bürogebäude oder Hotels.
An der Ostküste sieht es ganz anders aus. Es hängt wirklich davon ab, was verfügbar ist. Manchmal sehen wir historische Gebäude, Ölbohrungen oder wirklich interessante Industrien. Ich weiß nicht, ob es nur daran liegt, dass die Entwickler [an der Westküste] derselben Gruppe oder Gemeinschaft angehören und daher tendenziell dieselben Projekte durchführen. Dort [an der Ostküste] ist es ziemlich einzigartig und anders. Das ist mir aufgefallen.
EB5 Investors Magazine: Wie sieht es mit den Anlegermärkten aus? Haben Sie ein Gespür dafür, was Anleger in verschiedenen Regionen interessiert?
Linda Lau: Der größte Markt ist, wie Sie wissen, China, und in den letzten drei Jahren haben chinesische Investoren in Bezug auf ihr Wissen enorme Fortschritte gemacht. Sie sind sehr anspruchsvoll und stellen viele schwierige Fragen, wie zum Beispiel: „Was ist der Unterschied zwischen der Zinsallokation und der Rendite und dem Ausstiegsplan?“ und „Warum ist das ein bestimmter Prozentsatz und wie haben Sie das entschieden?“
In anderen Teilen der Welt hängt es vom Hintergrund des Investors ab. Koreanische Investoren sind in der Regel Fachleute wie Ärzte. Viele sind aufgrund der E-2-Visumoption an die Idee gewöhnt, in kleine Unternehmen involviert zu sein. Die Fragen, die sie stellen, sind anders, da manche möglicherweise nur begrenzte Erfahrung mit Immobilienprojekten haben. Auf der chinesischen Seite gibt es diese Entwickler, die an großen und kleinen Projekten beteiligt sind.
EB5 Investors Magazine: Wie kann man Fallstricke im EB-5-Marketing vermeiden?
Linda Lau: Zunächst muss das Regionalzentrum entscheiden, ob es das Projekt selbst vermarkten möchte (unter Einhaltung der Wertpapiervorschriften). Die zweite Überlegung ist, welche Art von Fachleuten es einsetzen wird. Es kann sich entscheiden, Einwanderungsberater im Ausland einzusetzen oder einen Hauptagenten zu beauftragen, der die Einwanderungsberater aufstellt.
Jede Struktur hat ihre Probleme. Wenn sich das Regionalzentrum beispielsweise für einen Hauptagenten entscheidet, nimmt dieser ein Vermittlungshonorar und sucht 10 weitere Unteragenten. In dieser Beziehung gibt es einen inhärenten Konflikt, denn je mehr der Unteragent bekommt, desto weniger bekommt der Hauptagent.
Andererseits verwenden viele RCs gerne Master-Agenten, da dieser die Sub-Agenten kontrollieren, überwachen und mit ihnen kommunizieren kann, sodass der RC nicht mit den Sub-Agenten zu tun hat. Nicht, weil sie das nicht wollen, sondern weil ihnen das kulturelle Verständnis für den Umgang mit ihnen fehlt. Der Umgang mit zehn verschiedenen Agenten kann überwältigend sein.
EB5 Investors Magazine: Haben Sie Ratschläge, wie man dauerhafte Beziehungen zwischen Maklern und Einwanderungsberatern aufbaut?
Linda Lau: Viele Makler und Einwanderungsberater sind den Regionalzentren gegenüber sehr loyal. Allerdings muss man für sie gute Projekte haben [und] was hier gut ist, unterscheidet sich von dem, was dort [als gut wahrgenommen wird].
Wenn wir beispielsweise in Amerika ein Kreditprojekt durchführen (kein EB-5), wollen wir nicht in der zweiten Position einer Treuhandurkunde stehen, bei der die Bank in erster Position steht. Wenn die Bank das Projekt zwangsvollstreckt, haben wir nichts mehr, aber in China haben viele Makler, die ich getroffen habe, gesagt, dass es in Ordnung ist, in zweiter Position zu stehen. Je größer der Pfandgläubiger in erster Position ist, desto mehr Vertrauen haben sie. Irgendwie lassen sie sich vom großen Namen des ersten Pfandgläubigers ablenken. Hier wollen wir keinen ersten Pfandgläubiger, egal wie groß er ist. Je größer Sie sind, desto beängstigender ist es, denn Sie werden die Zwangsvollstreckung durchführen und uns kein Geld hinterlassen. Dort ist es anders als hier.
Was die Anteilsverteilung angeht: Wenn Sie ein Projekt haben, bei dem Kommanditisten oder Investoren 90 % der Anteile halten, und der Komplementär (der US-Partner) wahrscheinlich 40 % des Kapitals eingebracht hat, möchten sie allein wegen der Anteilsverteilung dem Investor mehr geben, weil sie auf eingehende Mittel von den EB-5-Investoren angewiesen sind.
Auf der US-Seite handelt der General Partner in gutem Glauben auf Anraten eines kompetenten Wirtschaftsanwalts. Er sagt: „Warum lassen wir ihnen nicht einfach mehr, damit Sie einen größeren Anreiz haben, am Ende der fünf Jahre eine Refinanzierung durchführen zu können, sodass Sie [die Möglichkeit haben], sie aus dem Projekt aussteigen zu lassen?“
Aber wenn es nach China geht, ist es völlig anders. Selbst wenn Sie 40 % des Kapitals einbringen, haben sie Angst, dass Sie eines Tages verschwinden, wenn Sie nicht mindestens 30 % nehmen, weil Sie so wenig Interesse an dem Projekt haben.
Kulturell gesehen ist es völlig anders, und deshalb denke ich, dass die Regionalzentren und Anwälte mit diesen Einwanderungsmaklern sprechen können. Sie kennen den Markt, und es hat keinen Sinn, etwas zu verpacken, was das Marktsystem nicht bewältigen kann. Es ist eine Frage der Kommunikation mit den Einwanderungsmaklern und -beratern. Ich denke, vollständige Offenlegung und Transparenz sind wichtig.
EB5 Investors Magazine: Gibt es etwas, was Sie hinzufügen möchten?
Linda Lau: Wir haben das Glück, großartige Kollegen in der Community zu haben. Es ist wichtig für die Community, miteinander reden und kommunizieren zu können. Ich weiß es wirklich zu schätzen, dass EB5Investors.com uns ein Forum bieten konnte, in dem wir zusammenkommen und unsere Erkenntnisse mit der Öffentlichkeit teilen konnten. Ich bin überzeugt, dass wir als Team eine ganze Menge erreichen können.
Mitarbeiter von EB5Investors.com
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