SCHRITT 2: So wählen Sie ein EB-5-Projekt aus

Von Christian Triantaphyllis

Der Prozess der Auswahl eines Investitionsprojekts kann für EB-5-Investoren ein umfangreicher Prozess sein. Es gibt Schritte, die unternommen werden müssen, um diese monumentale Entscheidung effizient und effektiv zu treffen. Es ist unerlässlich, sich mit Rechts- und Finanzberatern zu umgeben, wenn man eine Entscheidung über die Auswahl eines EB-5-Projekt, da der Prozess sowohl mit der Einhaltung der Einwanderungsgesetze als auch mit finanziellen Risiken verbunden ist. Die folgenden Punkte konzentrieren sich auf Faktoren im Zusammenhang mit Regionalzentrumsprojekten, die bei dieser wichtigen Entscheidung berücksichtigt werden sollten.

SO FINDEN SIE EIN REGIONALZENTRUM

An Regionalzentrum EB-5 ist ein US-amerikanisches Unternehmen in öffentlichem oder privatem Besitz, das vom US Citizenship and Immigration Service (USCIS) für die Teilnahme am EB-5 Immigrant Investor Program zur Förderung des Wirtschaftswachstums benannt wurde. Jedes Regionalzentrum ist für ein bestimmtes geografisches Gebiet zuständig, um gebündelte EB-5-Investitionen zu konzentrieren. Derzeit gibt es mehr als 720 vom USCIS benannte Regionalzentren, was für einen potenziellen Investor bei der Auswahl eines Regionalzentrumsprojekts, in das er investieren möchte, überwältigend erscheinen kann. Zu den Maßnahmen zur Auswahl eines Regionalzentrums gehören unter anderem die folgenden:

• Bestätigen Sie, dass das Regionalzentrum vom USCIS benannt wurde, indem Sie eine Kopie des Benennungsschreibens des Regionalzentrums anfordern und die USCIS-Liste der genehmigten EB-5-Regionalzentren auf der USCIS-Website überprüfen.
• Fordern Sie einen Nachweis an, dass das Regionalzentrum die jährlichen Meldepflichten des USCIS I-924A einhält, wie z. B. I-924A-Einreichung Quittungen.
• Führen Sie eine Due-Diligence-Prüfung des Hintergrunds der Betreiber regionaler Zentren durch.
• Informationen zur Erfolgsbilanz der Genehmigung von Formularen durch EB-5-Investoren anfordern I-526 und I-829 Petitionen.
• Fordern Sie eine Kopie der Sponsoringvereinbarung zwischen dem Regionalzentrum und dem EB-5-Projekt an, um sicherzustellen, dass eine entsprechende Verbindung zum Regionalzentrum besteht.

SO WÄHLEN SIE EIN EB-5-PROJEKT AUS

Die EB-5 Projektauswahlprozess beinhaltet die Bewertung und Beurteilung eines Projekts sowohl aus finanzieller als auch aus einwanderungsrechtlicher Sicht, da die Hauptziele des Investors in der Regel darin bestehen, die Green Card zu erhalten, um dauerhafter Einwohner der USA zu werden, und schließlich seine Investitionsmittel aus dem EB-5-Projekt zurückzuerhalten. Ein EB-5-Investitionsangebot zur Finanzierung eines Projekts umfasst Dokumente, die mit den Emittenten und den Projektentwicklern zusammenhängen. Zu den Maßnahmen zur Auswahl eines EB-5-Projekts gehören unter anderem die folgenden:

Geschäftsplan für das Projekt – Überprüfen Sie den Geschäftsplan auf Einhaltung von Matter of Ho, einschließlich der folgenden Punkte:

• Bauzeitplan für das Projekt
• Baubudget für Projekt
• Zeitplan für die Schaffung von Arbeitsplätzen
• 5-10 Jahre pro forma für das Projekt
• Bilder oder Renderings des Projekts
• Beurteilungen
• Marktstudie durch Dritte zur Durchführbarkeit des Projekts
• Genehmigungen und behördliche Zulassungen
• Urkunden/Pachtverträge
• Generalunternehmervertrag
• Analyse des gezielten Beschäftigungsbereichs

Studie zu wirtschaftlichen Auswirkungen – Überprüfen Sie die Methodik, die Zuverlässigkeit der Studiendaten wie Projektausgaben und Betriebserträge und achten Sie auf Probleme mit der Mieterbelegung.

EB-5-Investitionsverträge – Überprüfen Sie ggf. die folgenden Dokumente auf EB-5-Konformitätsfragen:

• Privatplatzierungs-Memorandum
• LLC/LP-Vereinbarung
• Escrow-Vertrag
• EB-5-Darlehensdokumente

Projektentwicklungsdokumente – Überprüfen Sie ggf. die folgenden Dokumente auf EB-5-Konformitätsfragen:

• Dokumente zum vorrangigen Darlehen
• Dokumente zum Überbrückungskredit
• Nachweis der Eigenkapitalinvestition
• Hintergrund und Erfahrung der Projektentwickler

Bei der Überprüfung von EB-5-Projektdokumenten sollten bestimmte Formulierungen hinsichtlich der Einhaltung des Einwanderungsgesetzes und der finanziellen Sorgfaltspflicht analysiert werden. Beispielsweise ist die Verwendung des Wortes „Garantie“ in EB-5-Investitionsdokumenten heikel, da die Rückzahlung der Investitionsmittel des EB-5-Investors nicht durch das New Commercial Enterprise (NCE) garantiert werden kann. Es gibt jedoch bestimmte Garantien, die im Rahmen des EB-5-Programms zulässig sind. Die Arten von Garantien, die in die Angebotsdokumente aufgenommen werden können, sind wie folgt:

• Garantierte Rückerstattung der Kapitaleinlage an den EB-5-Investor durch die NCE bei Ablehnung des I-526 oder der Zulassung als bedingter rechtmäßiger ständiger Wohnsitz.
• Die Rückzahlung der EB-5-Investition vom NCE an die Job Creation Entity (JCE) kann von der JCE oder einem mit der JCE verbundenen Unternehmen garantiert werden, was möglicherweise im Term Sheet festgehalten ist.  
• Eine vom JCE gewährte Garantie für die Fertigstellung des Baus soll gewährleisten, dass im Namen der EB-5-Investoren ausreichend Arbeitsplätze geschaffen werden.

Der EB-5-Rückstand und die verlängerte EB-5-Einwanderungsfrist für bestimmte Nationalitäten müssen in den Projektinvestitionsdokumenten besprochen werden. Lange Rückstände erfordern eine Formulierung in den Investitionsverträgen bezüglich Bedenken hinsichtlich des Alters von Kindern und Klarstellungen bezüglich der Zeitrahmen für Investoren, die Kredite für die Schaffung von Arbeitsplätzen erhalten. Aspekte, wie die EB-5-Mittel vom Projekt gehandhabt werden, müssen aufgrund verlängerter EB-5-Zeitpläne ebenfalls in die Verträge aufgenommen werden, z. B. die Erwartung längerer EB-5-Kreditlaufzeiten und die Beschreibung von Optionen für die Umschichtung von EB-5-Investitionsmitteln.

PROJEKTTYP

Die EB-5-Vorschriften verlangen, dass ein EB-5-Investor als Gegenleistung für seine EB-5-Investition Anteile an der NCE erhält. Der Investor kann die Investmentfonds nicht verleihen an die NCE. Die beiden Haupttypen von EB-5-Projekten auf dem Markt sind jedoch das Eigenkapitalmodell und das Darlehensmodell. Beim EB-5-Projekt mit Eigenkapitalmodell verwendet die NCE die Mittel des EB-5-Investors, um eine Eigenkapitalinvestition in das Entwicklungsprojekt, bekannt als JCE, zu tätigen, während beim Darlehensmodell die NCE die Mittel des EB-5-Investors verwendet, um der JCE ein Darlehen für die Entwicklung des Projekts zu gewähren. Das folgende Diagramm veranschaulicht die Verwendung der beiden Modelle:

In beiden Szenarien hat der EB-5-Investor seine eigenen Investitionsbedingungen mit dem NCE, und das NCE und das JCE haben ihre eigenen Investitionsbedingungen, und das Projekt trägt die Verantwortung, eine ausreichende Anzahl von Arbeitsplätzen für die EB-5-Investoren zu schaffen und die Investitionsmittel an das NCE zurückzuzahlen. Bezüglich des Darlehensmodells wird in den EB-5-Darlehensdokumenten erläutert, ob das EB-5-Darlehen gegenüber dem Projektkreditnehmer vorrangig oder nachrangig ist und ob das EB-5-Darlehen durch das Projekt besichert oder unbesichert ist. Jeder Investor bestimmt, welche Investitionsstruktur er bevorzugt, wenn er ein Projekt auswählt, in das er investieren möchte, da beide Strukturen für das EB-5-Programm funktionieren, solange die Investition EB-5-konform strukturiert ist.

ZIELGRUPPE/NICHT ZIELGRUPPE

Am 21. November 2019 traten neue EB-5-Vorschriften in Kraft, mit denen USCIS die Möglichkeit eines US-Bundesstaates oder einer lokalen Regierung aufhob, bestimmte geografische und politische Unterteilungen als Gebiete mit hoher Arbeitslosigkeit zu bezeichnen, um sich als gezielte Beschäftigungsgebiete (TEA) zu qualifizieren. Stattdessen wird USCIS nun solche TEA-Bestimmungen vornehmen und die Zusammensetzung der auf Volkszählungsbezirken basierenden TEAs einschränken, um zu helfen Sicherstellen, dass die TEA-Bezeichnungen fair vorgenommen werden und konsequent. Die Methode, nach der ein TEA so festgelegt wird, dass ein EB-5-Projekt für die Investitionsstufe von 800,000 USD und nicht für die von 1,050,000 USD in Frage kommt, hat bei potenziellen EB-5-Investoren für einige Verwirrung gesorgt.

Ein TEA ist definiert als vom USCIS als ländliches Gebiet oder Gebiet mit hoher Arbeitslosigkeit eingestuft, in dem die Arbeitslosenquote mindestens 150 % des nationalen Durchschnitts beträgt.

• Ländliche TEAs

Nach den neuen EB-5-Bestimmungen wird ein „ländlicher Bereich“ als jeder Bereich außerhalb eines statistischen Ballungsraums oder einer Stadt oder Gemeinde mit einer Bevölkerung von 20,000 oder mehr definiert. Um als ländlicher TEA eingestuft zu werden, muss ein EB-5-Investor in der I-526-Petition in der Praxis die US-Volkszählungsdaten beifügen, die belegen, dass der Standort des EB-5-Projekts sowohl außerhalb eines statistischen Ballungsraums liegt als auch weniger als 20,000 Einwohner hat. USCIS wird die I-526-Petition prüfen und in diesem Prozess die Daten der Volkszählungsbezirke überprüfen, um die TEA-Qualifizierung zu genehmigen.

• TEAs mit hoher Arbeitslosigkeit

Nach den neuen EB-5-Bestimmungen kann ein Gebiet in einem Ballungsgebiet als TEA ausgewiesen werden, wenn die Investition in einem statistischen Ballungsgebiet, einem County innerhalb eines statistischen Ballungsgebiets oder einer Stadt oder Gemeinde mit 20,000 oder mehr Einwohnern liegt, in der die Investition hauptsächlich geschäftlich tätig ist und eine durchschnittliche Arbeitslosenquote von mindestens 150 % der landesweiten Durchschnittsarbeitslosigkeit aufweist. Das Gebiet umfasst auch den Volkszählungsbezirk, in dem die Investition hauptsächlich geschäftlich tätig ist, was einige oder alle direkt an diesen Bezirk angrenzenden Volkszählungsbezirke umfassen kann und für jeden Volkszählungsbezirk eine gewichtete Durchschnittsarbeitslosigkeit von mindestens 150 % der landesweiten Durchschnittsarbeitslosigkeit aufweist. Um als TEA mit hoher Arbeitslosigkeit eingestuft zu werden, muss ein EB-5-Investor in der Praxis dem I-526-Antrag eine Volkszählungsbezirksstudie beifügen, die nachweist, dass entweder der einzelne Volkszählungsbezirk des Projekts oder, falls erforderlich, die Studie Volkszählungsbezirke einschließen kann, die direkt an den Volkszählungsbezirk des Projekts angrenzen, die Anforderung einer Arbeitslosenquote von 150 % erfüllt. USCIS genehmigt nicht automatisch eine bestimmte Methode zur Berechnung der Arbeitslosenquote zur Bestimmung von TEAs, prüft jedoch beispielsweise den I-526-Antrag und prüft in diesem Prozess die Volkszählungsbezirksstudie, um die TEA-Qualifizierung zu genehmigen.

Dies bedeutet, dass in beiden TEA-Szenarien die Beweislast beim Antragsteller liegt, der dem USCIS zuverlässige und überprüfbare Beweise vorlegen muss, die belegen, dass das Gebiet, in dem der Antragsteller investiert hat, ländlich geprägt ist oder eine hohe Arbeitslosigkeit aufweist, sodass eine Investition von 800,000 US-Dollar für das EB-5-Einwanderungsverfahren qualifiziert ist.

Derzeit gibt es auf dem Markt EB-5-Projekte, die als TEA im Rahmen der ländlichen Qualifikation gelten, und andere, die als TEA im Rahmen der Qualifikation für hohe Arbeitslosigkeit gelten. Teil des Projektauswahlprozesses ist die Überprüfung der Nachweise, die belegen, wie der Projektstandort als TEA gilt. Diese werden dem USCIS im Antrag I-526 vorgelegt.

Wie man sieht, spielen bei der Auswahl eines EB-5-Projekts viele Faktoren eine Rolle. Ein EB-5-Investor kann Berater und Diskussionspunkte nutzen, um die Auswahl einzugrenzen und eine Due-Diligence-Prüfung durchzuführen, um das Projekt zu finden, das sowohl aus finanzieller als auch aus Einwanderungsperspektive den Bedürfnissen und Zielen des Investors entspricht.

Lesen Sie mehr über den nächsten Schritt im EB-5-Prozess: Ein Leitfaden für EB-5-Investoren zur effektiven Due Diligence