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EB-5-Leitfaden

SCHRITT 3: Erst nachdenken, dann handeln: Ein Leitfaden für EB-5-Investoren zur effektiven Due Diligence

Von Debbie A. Klis und Clem G. Turner

Bevor ein Investor eine Investition tätigt, sollte er „Due Diligence“ durchführen Dies bedeutet eine Phase formalisierter Entdeckung, um Annahmen zu bestätigen, Risiken zu identifizieren und zu entscheiden, ob mit der geplanten Investition fortgefahren werden soll. Es ist wichtig, dass Investoren ihre eigene angemessene Sorgfaltspflicht erfüllen und den Sorgfaltspflichtprozess skizzieren, der durchgeführt werden muss, bevor sie in ein Immobilienprojekt oder ein operatives Geschäft investieren. Durch ein wenig Hausaufgaben vor der Investition können EB-5-Investoren das Anlagerisiko deutlich senken indem sie wertvolle Einblicke in die Investitionsmöglichkeit und ihre Sponsoren erhalten. Ob im Zusammenhang mit einer Investition in ein Immobilienprojekt oder ein operatives Geschäft, Anleger können unerwünschte Überraschungen vermeiden und ihr Vertrauen in die Investition stärken. 

Immobilien Due Diligence

Unabhängig von Immobilientyp oder Standort ist die Due Diligence ein entscheidender Schritt vor jeder unabhängigen Immobilieninvestition. Glücklicherweise können die meisten Investoren von der Due Diligence profitieren, die der erfahrene Immobilienentwickler, der das Projekt sponsert, bereits durchgeführt hat. Nach der Auswahl des Immobilientyps und des geografischen Standorts stellt der Immobilienentwickler normalerweise fest, ob er über ausreichende und genaue Informationen zu den physischen Vermögenswerten, der finanziellen Leistungsfähigkeit und den Aussichten für die Immobilie verfügt.

SORGFÄLTIGE PRÜFUNG DURCH ENTWICKLER 

Die Due Diligence durch erfahrene Immobilienentwickler und -sponsoren umfasst in der Regel zwei Phasen: die Due Diligence „vor der Absichtserklärung“ und die Due Diligence „nach der Absichtserklärung“. Die Phase vor der Absichtserklärung umfasst umfangreichere Anfragen, was bedeutet, dass der Käufer sich auf öffentliche Informationen und vom Verkäufer bereitgestellte Informationen verlässt, anstatt viel Zeit oder Kosten aufzuwenden. Wenn diese erste Phase zu positiven Ergebnissen führt, verhandelt der Käufer oder Entwickler häufig mit dem Verkäufer eine Absichtserklärung über Preis und wesentliche Bedingungen, bevor ein umfassenderer Due-Diligence-Prozess eingeleitet wird. 

Sobald die Investition Gegenstand einer Absichtserklärung ist, umfasst die Due Diligence kostspieligere Untersuchungen, wie die Beauftragung von Studien Dritter, sowie einen größeren Zeitaufwand für eine gründlichere Analyse der Immobilie mit Schwerpunkt auf ihrer Geschichte, ihrem gegenwärtigen Zustand und ihrem wirtschaftlichen Potenzial. Diese zweite Phase der Due Diligence führt häufig zur Verhandlung und Unterzeichnung eines Kaufvertrags. In beiden Phasen besteht das Hauptziel darin, die Immobilie physisch, finanziell und rechtlich zu inspizieren, um finanzielle Unsicherheiten zu verringern und den aktuellen und zukünftigen Wert der Immobilie festzustellen. 

Umfang der Due-Diligence-Prüfung durch den Entwickler

Der Due-Diligence-Prozess umfasst im Allgemeinen eine Überprüfung des Eigentumstitels, der Geografie, der topografischen Studie, der Bau- oder Sanierungskosten, der Machbarkeit der beabsichtigten Nutzung (ob Wohn-, Gaststätten-, Gewerbenutzung usw.), Umweltstudien, Steuerbescheide, Finanzunterlagen des Verkäufers und der Bebauungsplanbescheinigung. Wenn die Immobilie verbessert wird, umfasst die Due Diligence eine Überprüfung der Vermessung der Immobilie, Genehmigungen, Lizenzen, Dienstbarkeiten, bestehenden Schulden und Pfandrechte, Mietverträge, Mietlisten, Verträge, Baupläne, technischen Pläne und Beurteilungen. Der Entwickler sucht nach möglichen Warnsignalen bei der Immobilie selbst sowie bei ihrem Eigentumstitel und zahlreichen anderen Überlegungen. 

Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Themenbereiche einer Due-Diligence-Analyse auf Immobilienbasis mit aufgelisteten Informationen, die normalerweise ausgewählt und überprüft werden, um die Annahmen zur betreffenden Immobilie zu verifizieren. Die Anwendbarkeit jedes der folgenden Themenbereiche und der Umfang der Analyse in jedem dieser Themenbereiche variieren erheblich, je nach den besonderen Umständen der zugrunde liegenden Immobilie:

Physische Inspektion.  Die physische Inspektion der Immobilie sollte, soweit zutreffend, Folgendes umfassen:

  • Umgebung des Standortes
  • Allgemeiner Zustand der Immobilie
  • Aufgeschobene Wartung
  • Baulicher Zustand der Gebäude
  • Zustand der Gebäudesysteme (Sanitär, Elektrik, Heizung, Lüftung und Klimatechnik, Aufzüge)
  • Bodenverhältnisse
  • Zugang und Überschwemmungsgebiete
  • Einhaltung der Bauvorschriften
  • Einhaltung der Brandschutzvorschriften
  • Probleme mit der Versicherungsbewertung
  • Gefahren

Leasing.  Die Analyse der Mietverträge für die Immobilie sollte bestätigen, dass keine stillschweigenden, außerordentlichen Verpflichtungen oder unerwarteten Verbindlichkeiten bestehen. Hierzu werden die folgenden Punkte der jeweiligen Immobilie überprüft:

  • Mietliste
  • Mietverträge und Änderungen sowie Nebenabreden
  • Finanzielle Begriffe
  • Mietlaufzeiten, Verlängerungs- und Erweiterungsmöglichkeiten
  • Grundmiete, Mietzuschläge und Mieterhöhungen
  • Steuer- und Kostendurchlauf
  • Versicherungsanforderungen
  • Widerrufs- und Rückforderungsrechte
  • Unterordnung und Nichtstörung
  • Verwirkungspflicht
  • Nichterfüllung der Verpflichtungen des Vermieters
  • Wartungs- und Reparaturpflichten
  • Optionen zum Erneuern, Erweitern, Kaufen
  • Rechte zur Untervermietung, Abtretung und/oder Übernahme
  • Ablauf der Entschädigungsverpflichtungen
  • Umweltschutz, Verpflichtungen
  • Verfügung über Kautionen
  • Anhängige Streitigkeiten

Bestehende Schulden.  Analysieren Sie bestehende Schulden, um Einschränkungen bei der Schuldentilgung zu ermitteln. Überprüfen Sie dabei unter anderem:

  • Darlehensvertrag, Schuldschein
  • Treuhandurkunde/Hypothek
  • Abtretung von Pacht- und Mietverträgen sowie Einkünften
  • Sicherheitsvereinbarungen und Garantien
  • Finanzierungsabrechnungen
  • Kreditzusage
  • Überprüfen Sie die finanziellen Bedingungen
  • Nicht bezahlter Kapitalbetrag
  • Zinssatz, aufgelaufene Zinsen
  • Tilgungsrate/Abschlusszahlung
  • Laufzeit und Zahlungen
  • Steuer-Treuhandkonto und Versicherungs-Treuhandkonto

Dienstbarkeiten, Genehmigungen, Lizenzen und Versorgungsleistungen.  Die Due Diligence sollte die Überprüfung von Genehmigungen, Lizenzen, Dienstbarkeiten und dem Zugang zu Versorgungseinrichtungen umfassen:

  • Zugehörige Dienstbarkeiten
  • Genehmigungen für Gebäude und Gebäudesysteme
  • Baugenehmigungen und Zugangsgenehmigungen
  • Umweltgenehmigungen
  • Sondergenehmigungen für Aktivitäten
  • Business-Lizenzen
  • Wasser und Abwasser sowie Regenwasserableitung
  • Elektrizität
  • Erdgas
  • Telefon und Telekommunikation

Umweltprobleme und -haftungen.  Verstöße gegen Umweltgesetze können zu erheblichen Haftungsansprüchen bei der Beseitigung der Schäden führen. Daher ist Folgendes zu prüfen:

  • Umweltgenehmigungen und Einhaltung
  • Einhaltung der Bundes-, Landes- und Kommunalgesetze
  • Ausstehende oder angedrohte Vollstreckungsmaßnahmen
  • Compliance-Historie der Immobilie
  • Staatliche, bundesstaatliche oder lokale Inspektionen möglich
  • Potenzial für Rechtsstreitigkeiten wegen toxischer Delikte
  • Kontamination durch Nachbargrundstücke

Bau- und Zonenvorschriften sowie sonstige verschiedene Regelungen. Bestätigen Sie, dass die aktuelle und beabsichtigte Nutzung der Immobilie rechtmäßig ist, indem Sie die Einhaltung der folgenden Punkte bestätigen:

  • Bau- und Brandschutzvorschriften
  • Americans with Disabilities Act (ADA)
  • Überprüfung der Bewohnbarkeitsbescheinigung
  • Einhaltung des Masterplans
  • Einhaltung der Zoneneinteilung
  • Lokaler Masterplan
  • Geplante Einheitsentwicklung (PUD)
  • Annexionsvereinbarungen und Katasternotizen
  • Regenwasserableitung
  • Wildtiere/Gefährdete Arten/Feuchtgebiete
  • Wasser- und Abwasserservice

Titelprüfung, Suche in öffentlichen Aufzeichnungen, Steuern und Abgaben. Due-Diligence-Bemühungen sollten eine Suche in unzähligen öffentlichen Aufzeichnungen und die Beschaffung von Titelzusagen oder -zusammenfassungen zur Überprüfung umfassen:

  • Rechtliche Beschreibung
  • Einhaltung der Umfrage
  • Karte des Steuerschätzers
  • Übertragung des Eigentumstitels
  • Anforderungen an die Übermittlung können erfüllt werden
  • Ersitzung, Dienstbarkeiten durch Ersitzung
  • Entschädigung für Handwerkerpfandrechte
  • Grunddienstbarkeiten zugunsten/Belastung des Grundstücks
  • Vereinbarungen, Bedingungen und Einschränkungen
  • Pfandrechte, Urkunden, Hypotheken, UCC-Anmeldungen
  • Handwerkerpfandrechte, Urteilspfandrechte,
  • Umweltpfandrechte
  • Vereinsbeiträge
  • Bewertungen Eigentumsversicherung
  • UCC- und Landkreis-Grundbuchaufzeichnungen
  • Prozess- und Konkursakten
  • Aufzeichnungen über Urteilspfandrechte
  • Angestellter und Protokollführer der Bezirksakten
  • Aufzeichnungen der Zentralen Archivierungsstelle
  • Steuerbescheide
  • Umsatzsteuer auf persönliches Eigentum

Die vorstehende eingehende Überprüfung des Due-Diligence-Prozesses bei Immobilien hat einen einzigen Zweck: Investoren zu zeigen, dass ein Entwickler, Sponsor oder Fonds bis zu dem Zeitpunkt, an dem er Investoren sucht, bereits eine beträchtliche Menge an Due-Diligence-Prüfungen abgeschlossen haben sollte, von denen Investoren Kopien anfordern können, ohne dass ihnen Kosten oder Zeitaufwand entstehen. Hier sind einige Vorschläge, wie Sie vorgehen sollten:

HUCKEPACK AUF ABGESCHLOSSENE DUE DILIGENCE

Um den Anlageprozess einzuleiten, erhält der Anleger private Angebotsunterlagen, darunter ein Private Placement Memorandum (PPM); eine Zeichnungsvereinbarung (mit einem Anlegerfragebogen); eine Partnerschaftsvereinbarung (für Kommanditgesellschaften) oder Betriebsvereinbarung (für LLCs); und andere unterstützende Dokumente, die die Angebotsbedingungen und die Vorteile des Projekts offenlegen. Diese Angebotsunterlagen und Anlagen sollten sorgfältig geprüft und alle Fragen beantwortet werden. Die Aufregung, an einem Immobiliengeschäft teilzunehmen, sollte mit der gebotenen Sorgfalt abgewogen werden, die für eine kluge Investition erforderlich ist. 

Nachdem Sie die Angebotsunterlagen für ein oder mehrere Projekte geprüft und eine Investition ausgewählt haben, empfiehlt es sich, vor der Unterzeichnung des Zeichnungsvertrags und der Überweisung von Geldern Due-Diligence-Dokumente aus den oben genannten Kategorien anzufordern, beispielsweise:

Erfahrung des Entwicklers. Die Erfahrung des Entwicklers ist einer der wichtigsten Faktoren, die den Erfolg eines Immobilienprojekts bestimmen. Vor einer Investition muss der Investor die Erfolgsbilanz des Entwicklers prüfen und überprüfen, indem er fragt, wie viele Geschäfte der Entwickler in der Vergangenheit abgeschlossen hat und ob der Entwickler Erfahrung mit der aktuellen Anlageklasse hat. Suchen Sie im Internet immer nach dem Namen des Entwicklers und der Mitglieder seines Teams und achten Sie dabei auf Erfahrung und Erfolgsbilanz sowie auf frühere Rechtsstreitigkeiten, Insolvenzen, Pfandrechte und Urteile oder anhängige Rechtsstreitigkeiten wegen Vertragsbruch oder Verstößen gegen das Wertpapierrecht.

Eigentums-, Finanzierungs- und Eigentumsdokumente. Investoren sollten Eigentumsdokumente anfordern und der Entwickler sollte diese senden, um nachzuweisen, dass die Immobilie erworben wurde. Wenn die Immobilie noch nicht erworben wurde, sollte der Entwickler die Absichtserklärung und den Grundstückserwerbsvertrag vorlegen, um seine Bemühungen zum Erwerb der Immobilie nachzuweisen und den Zeitplan für den Abschluss des Kaufs anzugeben. Darüber hinaus kann die Anforderung des vorrangigen Darlehensvertrags zum Nachweis, dass eine vorrangige Finanzierung vorliegt oder in Bearbeitung ist, ein Beweis für die Rechtmäßigkeit des Projekts und dass es ordnungsgemäß finanziert wird. 

Berichte und Studien von Drittanbietern. Berichte von Dritten, die der Entwickler oder sein vorrangiger Kreditgeber für das Projekt beschafft, bieten die unvoreingenommenste Analyse der Stärken und Schwächen der Immobilie. Mögliche Berichte umfassen Immobilienbewertungen, Gutachten, Umweltverträglichkeitsprüfungen, Gutachten, technische Studien, Berichte über den Zustand der Immobilie, Machbarkeitsstudien, Eigentumstitelberichte, Berichte über den Zustand der Immobilie usw., die viele Dinge zeigen. Erstens untermauert die Verfügbarkeit dieser Berichte die Legitimität des Projekts (dh dass es sich um ein echtes Projekt handelt). Zweitens liefern diese Berichte Beweise für die Fähigkeit des Entwicklers, ein Projekt ordnungsgemäß zu verwalten, da er über die Mittel und die Erfahrung verfügt, um eine Due-Diligence-Analyse ordnungsgemäß durchzuführen. Schließlich wird in den Inhalten dieser Berichte die Realisierbarkeit des Projekts erörtert, die trotz der Behauptungen im PPM und in den Marketingmaterialien vor einer Investition berücksichtigt werden sollte.

Verschiedene zusätzliche Due-Diligence-Prüfungen. Schließlich sollten Investoren erwägen, alle weiteren oben unter „Umfang der Due Diligence des Entwicklers“ aufgeführten Dokumente anzufordern, die für das aktuelle Projekt relevant sind. 

Die gute Nachricht ist, dass keiner der oben genannten Schritte dem Investor Kosten verursacht. Der einzige Aufwand ist Zeit, die gering sein sollte und endlosen Nutzen bringt. Die Weigerung, einem Investor die angeforderten Due-Diligence-Materialien zur Verfügung zu stellen, sollte ein Warnsignal dafür sein, dass:

  • Das Projekt steckt noch in den Kinderschuhen und ist somit noch zu früh im Due-Diligence-Prozess, um sinnvoll zu investieren.
  • Dem Entwickler, Sponsor oder den Fondsleitern fehlt möglicherweise die nötige Erfahrung, um eine ordnungsgemäße Due-Diligence-Prüfung durchzuführen, sodass eine Investition unklug wäre; oder
  • Der Entwickler, Sponsor oder Fonds fördert kein legitimes Projekt. Daher ist es vielleicht nie ein guter Zeitpunkt für eine Investition.

Denken Sie daran, dass Sie immer bereit sein müssen, bei Bedarf von einer Investition zurückzutreten.

Due Diligence des Betreiberunternehmens

Aufgrund der Änderungen am EB-5-Programm, die am 21. November 2019 in Kraft getreten sind, sind eine Reihe von Finanzierungen außerhalb des Immobilienbereichs auf den EB-5-Markt gekommen, die für Unternehmen bestimmt sind, die Kapital für die Expansion ihrer Geschäftstätigkeit suchen. Diese Unternehmen suchen in der Regel weniger als fünf EB-5-Investoren. Es ist jedoch wichtig zu bedenken, dass nur weil die Kapitalerhöhung gering ausfällt, dies nicht bedeutet, dass das mit diesen potenziellen Investitionen verbundene Risiko ebenfalls gering ist. Es ist wichtig, die Angaben des Unternehmens hinsichtlich der Art des kapitalsuchenden Unternehmens und seines Geschäftsmodells zu überprüfen. 

Bei der Business Due Diligence handelt es sich um eine umfassende Untersuchung des Geschäfts, der finanziellen Lage und der Aussichten eines Unternehmens sowie um die Ermittlung der mit seinem Geschäft verbundenen Hauptrisiken. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um die Sammlung aller relevanten Informationen über die Angaben, die in der umfassenden Unternehmensberichterstattung enthalten sind oder durch Verweis einbezogen wurden, sowie um die Bestätigung ihrer Richtigkeit und Angemessenheit. Angelegenheit von Ho Geschäftsplan und Private-Placement-Memorandum.

Der angemessene Umfang einer geschäftlichen Due-Diligence-Prüfung variiert von Geschäft zu Geschäft und ist von mehreren Faktoren abhängig, einschließlich der Art der Geschäftstätigkeit des jeweiligen Unternehmens, des mit dem Angebot verbundenen Risikoniveaus, der Art der angebotenen Wertpapiere und der Rechtsräume, in denen die Wertpapiere verkauft werden. Anleger müssen sich bewusst sein, dass dieses Kapitel kein definitiver Leitfaden zur Durchführung einer Due Diligence ist. Es gibt keine strengen Regeln. Es ist nicht möglich, für alle Transaktionen einheitliche Due-Diligence-Verfahren festzulegen. Die Festlegung, wie viel Sorgfalt notwendig oder angemessen ist oder was eine „angemessene Untersuchung“ ausmacht, hängt von den spezifischen Fakten und Umständen jedes Angebots und jedes Unternehmens ab. 

Es folgt eine Zusammenfassung der wichtigsten Punkte, die im Rahmen des Due-Diligence-Prozesses eines EB-5-Investors im Zusammenhang mit einem privaten Angebot für Investitionen in ein bestehendes Unternehmen abgedeckt werden sollten. In der Praxis können Due-Diligence-Untersuchungen in folgende Kategorien eingeteilt werden:

  • Geschäftssorgfaltspflicht;
  • Rechtliche Sorgfalt; und
  • Finanz- und Rechnungswesen 

GESCHÄFTLICHE SORGFÄLTIGUNG

Die Business Due Diligence wird durchgeführt, um ein umfassendes Wissen (geschäftlich und finanziell) über das Unternehmen zu erlangen (ob es sich nun um eine Direktinvestition oder eine Investition über ein regionales Zentrum handelt) und um seine finanzielle Lage, Verbindlichkeiten, wesentlichen Verträge, Führungskräfte, wesentlichen Risiken und die Machbarkeit des Marktes, in dem es tätig ist, zu bewerten. Die Business Due Diligence berücksichtigt umfassende Aspekte, darunter:

  • Der Markt, in dem das Unternehmen tätig ist.
  • Wettbewerber und Markteintrittsbarrieren.
  • Stärken und Schwächen des Unternehmens.
  • Produktion, Vertrieb und Marketing des Unternehmens.
  • Forschung und Entwicklung.
  • Die Prognosen und das Budget des Unternehmens.
  • Zukünftiges Wachstumspotenzial und Strategie.
  • Beziehungen zu Großaktionären.
  • Verwendung des Anlageerlöses.
  • Ob das Geschäft vor oder nach dem Umsatz liegt.

Die geschäftliche Due Diligence wird mithilfe einiger oder aller der folgenden Untersuchungen durchgeführt:

  • Eine gründliche Überprüfung der Angelegenheit von Ho konformer Geschäftsplan.
  • Fordern Sie ein Treffen mit der Geschäftsleitung an, um spezifische Fragen zum Hintergrund des Unternehmens, zu Produkten und Dienstleistungen, zum Wettbewerbsmarkt, zu Forschung und Entwicklung, Vertrieb und Marketing sowie zu allen anderen Fragen zu stellen, die im Geschäftsplan nicht abgedeckt oder unterstützt werden.
  • Fordern Sie eine Besichtigung der Hauptanlagen oder Einzelhandelsstandorte des Unternehmens an.
  • Überprüfen Sie die historischen und prognostizierten Finanzinformationen des Unternehmens, vorzugsweise von einem Buchhalter erstellte Finanzbücher und -unterlagen oder, noch besser, geprüfte Finanzunterlagen.
  • Überprüfen Sie die von externen Beratern angeforderten Berichte und Studien, wie etwa Machbarkeitsstudien oder Risikobewertungen in Bezug auf ihr Geschäft, die bei der Bewertung der im Private Placement Memorandum dargelegten Vorschläge hilfreich sind. Potenzielle Investoren sollten nachfragen, ob solche Studien oder Berichte verfügbar sind.

Rechtliche Due Diligence.  Zu den wichtigsten Prüfungsbereichen der rechtlichen Due Diligence gehört die Analyse von:

  • Organisationsdokumente, einschließlich Kapitalstruktur, Satzung und Geschäftsordnung sowie die Rechte der EB-5-Investoren im Vergleich zu den Rechten des Managements und anderer Aktionäre.
  • Geistiges Eigentum und Technologiebesitz, Lizenzen und ordnungsgemäße Anmeldungen zum Schutz der Sorgfaltspflicht des Unternehmens.
  • Wesentliche Verträge, d. h. Verträge, die für das Unternehmen wesentlich sind und wesentliche Geschäfts- oder Haftungsrisiken für das Unternehmen darstellen. Eine Überprüfung der wesentlichen Verträge kann verschiedene zu berücksichtigende Fragen aufwerfen, darunter:
    • Muss ein Kreditvertrag oder ein anderes Schuldinstrument geändert werden, bevor das Angebot fortgesetzt werden kann?
    • Läuft beispielsweise ein großer Liefervertrag in naher Zukunft aus?
    • Verfügt das Unternehmen über einige wenige Großaufträge oder Kunden, die für seine Überlebensfähigkeit von entscheidender Bedeutung sind?
  • Steuerfragen, die sich auf die Gesundheit des Unternehmens auswirken könnten.
  • Management und Mitarbeiter, einschließlich Vergütungs- und Leistungsvereinbarungen.
  • Umweltprobleme.
  • Ob das Unternehmen in bedeutende Streitigkeiten oder Rechtsstreitigkeiten verwickelt ist.
  • Ausreichender Versicherungsschutz.
  • Prüfung der Eigentumsrechte an allen wichtigen Immobilien und Grundstücken.
  • Regulatorischer Rahmen, einschließlich der Einhaltung von Gesetzen und Vorschriften, die für die Geschäftstätigkeit des Unternehmens von Bedeutung sind.
  • Strategie, Pläne und Prognosen des Emittenten.
  • Branchenausblick und alle branchenspezifischen Probleme des Unternehmens.

Potenzielle Investoren (oder ihre Anwälte) erhalten Informationen über ein Unternehmen auch aus einer Vielzahl anderer Quellen. Die Website eines Unternehmens ist zwar ein guter Ausgangspunkt, Investoren sollten jedoch auch das Internet nach Nachrichten und anderen Informationen über das Unternehmen, sein Management und seine Branche durchforsten. Einige der traditionelleren Quellen für Informationen über immaterielle Vermögenswerte dürften jedoch immer noch wichtig sein. Zum Beispiel:

  • Informationen zum Vorhandensein etwaiger Patente und eingetragener Warenzeichen sowie aller eingereichten Anmeldungen können beim US-Patent- und Markenamt eingesehen werden.
  • Auskünfte zu Immobilien erhalten Sie beim örtlichen Grundbuchamt.

Darüber hinaus kann der Unternehmensjurist in bestimmten Fällen die Anordnung von Recherchen zu folgenden Punkten im Zusammenhang mit den Schulden und der Insolvenz eines Unternehmens in Erwägung ziehen:

  • Insolvenzanträge.
  • UCC-Anmeldungen.
  • Bundessteuern, Landessteuern und Pfandrechte des oder gegen das Unternehmen und seine Tochtergesellschaften.

Diese Recherchen können über ein Unternehmensdienstleistungsunternehmen in Auftrag gegeben werden, das die Recherchen in den öffentlichen Aufzeichnungen aller betroffenen Bundesstaaten und Städte oder sonstigen Orte nach Beweisen für Insolvenzanträge oder Gläubiger- oder Steuerpfandrechte koordiniert und durchführt. Beispielsweise sollten Recherchen nach Pfandrechten für den Bundesstaat in Auftrag gegeben werden, in dem das Unternehmen und seine Tochtergesellschaften ihren Sitz haben. Weitere öffentliche Informationsquellen über ein Unternehmen sind:

  • Sämtliche öffentlichen behördlichen Anmeldungen des Unternehmens.
  • Pressemitteilungen des Unternehmens und seiner Tochtergesellschaften und anderer verbundener Unternehmen.
  • Berichte von Analysten und Ratingagenturen über das Unternehmen oder seinen Wirtschaftszweig.
  • Andere Medienberichterstattung Dritter über das Unternehmen oder seinen Wirtschaftszweig.

Ein Großteil der zu prüfenden Informationen kann jedoch nur vom Unternehmen selbst bezogen werden. Interviews mit der Unternehmensleitung können wertvolle Informationen liefern. Viele der wichtigen Informationen über ein Unternehmen und sein Geschäft sind möglicherweise schlecht oder überhaupt nicht dokumentiert. Die Zeit der Unternehmensleitung ist eine wertvolle Ressource, daher sollten Fragen im Voraus vorbereitet und auf Informationen beschränkt werden, die anderswo nicht verfügbar sind. Erwägen Sie außerdem, je nach Unternehmen, einen Besuch vor Ort in Betracht zu ziehen, um die Einrichtungen des Unternehmens aus erster Hand zu besichtigen. Sind die Gebäude und die Ausrüstung gut instand gehalten? Gibt es Hinweise auf Umweltprobleme? Sind es die Kunden?

Finanzielle und buchhalterische Due Diligence. Die finanzielle und buchhalterische Due Diligence wird in der Regel von Buchhaltern geleitet und mit Mitgliedern der Buchhaltungs-, Treasury- und Finanzabteilungen des Unternehmens sowie seinen externen Wirtschaftsprüfern durchgeführt. Die finanzielle Due Diligence umfasst in der Regel die Überprüfung der folgenden Punkte:

  • Historische u pro forma Jahresabschluss, einschließlich aller wesentlichen Änderungen gegenüber dem Vorjahresberichtszeitraum und bedeutender Posten im Jahresabschluss (wie etwa Anpassungen, Wertminderungen, ungewöhnliche Transaktionen, Akquisitionen, Derivate und Absicherungen, Rücklagen, außerbilanzielle Vereinbarungen oder nicht ausreichend erfasste Verbindlichkeiten).
  • Die Prognosen, Budgets und etwaigen langfristigen Pläne des Unternehmens.
  • Ausstehende Schuldverschreibungen, bestehende Kreditfazilitäten und sonstige Finanzierungsvereinbarungen sowie eine Feststellung, ob das Angebot gegen bestehende Finanzvereinbarungen des Unternehmens verstößt.
  • Aktuelle finanzielle Lage des Emittenten und Bedingungen in seiner Branche.
  • Forschungsberichte anderer Analysten.
  • Historische Trends in der Branche.
  • Die Geschäftsaussichten. Dabei werden Erwartungen mit zukünftigen Trends verglichen, die auf Faktoren wie Budget und Cashflow-Prognosen basieren.
  • Der Zustand der Branche und der Wettbewerb. Wer sind die Hauptkunden des Unternehmens und was sind die wichtigsten Verträge?
  • Die Verwendung der Erlöse. Wie genau werden diese eingesetzt?
  • Schätzungen der Investitionsausgaben.

Warnsignale in Finanzberichten. Potenzielle Investoren sollten auf „Warnsignale“ in den Finanzberichten achten, die darauf hinweisen können, dass man sich nicht auf diese verlassen sollte. Beispiele für solche Warnsignale sind:

  • Änderungen der internen Kreditrisikobeurteilungen.
  • Wertminderungen des Geschäfts- oder Firmenwerts/Vermögenswerten.
  • Steigern Sie Ihr Einkommen durch ungewöhnliche oder einmalige Gewinne.
  • Verschiebung aktueller Ausgaben auf einen späteren Zeitraum oder Verschiebung zukünftiger Einnahmen auf den aktuellen Zeitraum.
  • Ein Muster der Verschuldung von Mitgliedern des Emissionssyndikats gegenüber der Geschäftsführung.
  • Außerbilanzielle Einheiten.
  • Zahlreiche Auftragsrückstände von Kunden.
  • Das Management behauptet, dass wichtige Informationen zu einer wesentlichen Transaktion nicht verfügbar seien.
  • Rückdatierung eines Kaufvertrags, um eine zeitnahe Umsatzrealisierung zu ermöglichen.
  • Ein Artikel in der Finanzpresse, der die aggressive Buchführung eines Unternehmens in Frage stellt.
  • Die Verbuchung bedeutender Konsignationsverkäufe am Ende eines Quartals.
  • Garantierte Verkaufspraktiken, die Kunden den Umtausch oder die Rückgabe mangelfreier Waren ermöglichen.
  • Komplexe Organisationsstrukturen ohne erkennbaren Geschäftszweck.
  • Zurückgebliebene Systeme und Kontrollverfahren während einer Phase schnellen Wachstums.
  • Bedeutende Konten oder Geschäftstätigkeiten in Steueroasen.

Auch hier sollte die Weigerung, einem Investor die angeforderten Due-Diligence-Materialien bereitzustellen, ein Warnsignal sein, nicht fortzufahren.

Immigrationsbezogene Sorgfaltspflicht

Da der Investor eine Investitionsentscheidung mit Einwanderungsmotiv trifft, sollten potenzielle EB-5-Investoren die Wahrscheinlichkeit bewerten, dass die Investition ihre Einwanderungsziele erreicht. Potenzielle EB-5-Investoren können sich bei dieser Analyse auf ihren Einwanderungsberater verlassen, der im Allgemeinen Folgendes umfassen sollte:

Gezielter Beschäftigungsbereich

Um zu bestätigen, dass die Investoren den richtigen Betrag investieren, müssen sie wissen, ob sich das Unternehmen, in das die Investition investiert, in einer Gezielter Beschäftigungsbereich (TEA). Wenn es sich bei der Investition um eine TEA handelt, beträgt die Mindestinvestition 800,000 USD. Wenn nicht, beträgt die Mindestinvestition 1,050,000 USD. 

Das Unternehmen sollte allen EB-5-Investoren ein Schreiben eines EB-5-Experten vorlegen, das bestätigt, dass der Zählbezirk, in dem sich das Unternehmen befindet, ein TEA ist oder an einen TEA angrenzt und dass der gewichtete Durchschnitt der Arbeitslosenquoten sowohl im TEA als auch in den angrenzenden Zählbezirken über 150 % des nationalen Arbeitslosendurchschnitts liegt. Alternativ könnte das Unternehmen das Kapital des EB-5-Investors in einem ländlichen Gebiet einsetzen, für das ebenfalls der niedrigere Mindestinvestitionsbetrag von 800,000 USD erforderlich ist. EB-5-Investoren sollten keine Investition von 800,000 USD in Erwägung ziehen, ohne nachzuweisen, dass die Mittel in einem TEA eingesetzt werden.

Schaffung von Arbeitsplätzen

. Der Kapitaleinlage des EB-5-Investors müssen eingesetzt werden, um zehn Arbeitsplätze in einem Zeitraum von drei bis fünf Jahren zu schaffen. Investoren sollten wie oben beschrieben eine sorgfältige Prüfung durchführen, um sich zu vergewissern, dass die Investition mit hinreichender Wahrscheinlichkeit diese erforderliche Anzahl an Arbeitsplätzen schaffen wird. Investoren sollten versuchen, in Projekte zu investieren, die voraussichtlich mehr als die erforderlichen 10 Arbeitsplätze pro Investor schaffen, und Investoren sollten kein Projekt in Betracht ziehen, das weniger als 12 Arbeitsplätze pro Investor schaffen soll. 

Projekte, die über ein regionales Zentrum durchgeführt werden, müssen eine Analyse der Arbeitsplatzschaffung vorlegen, die von einem qualifizierten EB-5-Ökonomen erstellt wurde. Falls eine Analyse der Arbeitsplatzschaffung vorgelegt wurde, sollte diese von qualifizierten Wertpapier- oder Einwanderungsanwälten mit Erfahrung in EB-5 überprüft werden, und die in der Analyse dargelegten Annahmen und Berechnungen sollten vom Investor bestätigt werden. Investitionen in operative Unternehmen und andere kleinere Investitionen dürfen nicht auf einer Analyse der Arbeitsplatzschaffung beruhen. In diesen Fällen ist es zwingend erforderlich, dass die Strategie des Unternehmens zur Arbeitsplatzschaffung klar und vernünftig ist. Die Unternehmenssorgfaltspflicht sollte so weit wie möglich geprüft werden, um die Behauptungen des Unternehmens zur Arbeitsplatzschaffung zu überprüfen.

Due Diligence des Regionalzentrums

Wenn die EB-5-Investition über ein vom USCIS zugelassenes Regionalzentrum erfolgt, liegt das Schicksal des Investors in den Händen des Regionalzentrums und des Entwicklers. Daher sollten Investoren die Seite mit den zugelassenen Regionalzentren auf der USCIS-Website besuchen, um die Zulassung des Regionalzentrums zu bestätigen, und die Website des Regionalzentrums hinsichtlich seiner Erfahrung und seines Hintergrunds überprüfen und auf Warnsignale bezüglich früherer Geschäfte und behördlicher Anfragen achten. 

„At-Risk“-Anforderung

Die EB-5-Programmregeln schreiben vor, dass das Kapital eines EB-5-Investors für die Dauer seiner bedingten Aufenthaltserlaubnis „gefährdet“ bleiben muss. Die bedingte Aufenthaltserlaubnis ist der etwa zweijährige Zeitraum, der mit der Einreise des Investors in die Vereinigten Staaten beginnt und mit der Einreichung seines Antrags I-829 endet. Zunächst möchten Investoren durch ihre regelmäßige Due-Diligence-Prüfung sicherstellen, dass das Projekt, in das sie ihr Kapital investieren, stabil ist und auch nach Ablauf ihrer bedingten Aufenthaltserlaubnis überleben und gedeihen wird. Sowohl im Immobilien- als auch im operativen Geschäft gibt es jedoch Ausstiegsstrategien, und eine eventuelle Liquidation der Investition des Investors wird in Betracht gezogen. Investoren müssen sich darauf verlassen können, dass eine Umschichtungslösung oder -strategie vorhanden ist, sodass ihre Investition in ein anderes „gefährdetes“ Projekt umgeschichtet werden kann, wenn ihre bedingte Aufenthaltserlaubnis noch nicht abgelaufen ist.  

Allerdings sind nicht alle Umstrukturierungslösungen oder -strategien gleich. Bei der Beurteilung der Umstrukturierungsstrategie eines Unternehmens sollten Anleger Folgendes berücksichtigen:

  • Werden ihre Investitionen in ein Instrument umgeschichtet, das zu einem günstigen Einwanderungsergebnis führt?
  • Wird ihre Investition in ein mit dem Unternehmen vergleichbares Projekt umgeschichtet?
  • Wird die Investition in ein vom Unternehmen oder einem unbekannten Managementteam kontrolliertes Projekt umgeschichtet?
  • Wird ihre Investition in ein riskantes Projekt umgeschichtet?
  • Welche Einflussmöglichkeiten (wenn überhaupt) haben die Anleger bei einer Reinvestition, etwa ein Opt-out-Recht oder ein Zustimmungsrecht?
  • Können die Anleger der juristischen Person ihre umgeschichteten Mittel zuweisen? (Anleger sollten sich darüber im Klaren sein, dass ein Zustimmungsrecht normalerweise nicht besteht.)
  • Können sie ihr Kapital kurz nach Ablauf ihrer bedingten Aufenthaltserlaubnis zurückerhalten oder ist ihr Kapital illiquide und in dem umgeschichteten Projekt gebunden?
  • Was ist der voraussichtliche Liquiditätstermin des umgeschichteten Projekts?
  • Bringt die umgeschichtete Investition die gleiche Rendite oder Gewinnbeteiligung, oder können sich die Anleger im Gegenzug für die Umschichtung ihres Kapitals über eine höhere Rendite freuen?
  • Verfügen sie über genügend Informationen, um die Umstrukturierungsstrategie eines Unternehmens zu beurteilen?

Die vorgenannten Faktoren gelten in gleicher Weise im Kontext regionaler Zentren und in Bezug auf Direktinvestitionen, deren Durchführung das Einwanderungsrisiko erheblich verringern würde.

Due Diligence erfordert Zeit und Liebe zum Detail, was Investoren vor kostspieligen Fehlern bewahrt. Eine umfassende Due Diligence vor einer Investition ist eine Risikomanagementstrategie, die alle ernsthaften Investoren durchführen sollten. Obwohl es beim Investieren nichts völlig Gewissheit gibt, kann Due Diligence ein viel höheres Maß an Sicherheit bieten. Die Praxis der Due Diligence vor einer Investitionsentscheidung beruht größtenteils auf gesundem Menschenverstand und ist in einigen Fällen eine gesetzliche Verpflichtung. Dennoch gibt es Studien, die auf eine positive Korrelation zwischen dem Umfang der Due Diligence des Investors und der späteren Performance der Investition hinweisen. Die Korrelation scheint sich über verschiedene Arten von Investitionsszenarien zu erstrecken und spricht stark für die Due Diligence.

Lesen Sie mehr über den nächsten Schritt im EB-5-Prozess: Welche EB-5-Dienstleister können mir bei der Vorbereitung helfen?