Roadmap für Hoteliers zur EB-5-Finanzierung
für Hotelneubau, -erweiterung oder -renovierung:
Zehn Schritte zu einem erfolgreichen EB-5-Angebot
AKTUALISIERT VON DILLON COLUCCI und Personal
Das EB-5-Investorenvisumprogramm ermöglicht es Nicht-US-Bürgern, 800,000 US-Dollar (oder 1.05 Millionen US-Dollar) in ein Unternehmen zu investieren, das voraussichtlich mindestens 10 neue dauerhafte Arbeitsplätze pro Investor schaffen wird, und ein bedingtes Visum nach Prüfung und Genehmigung durch die US-amerikanische Staatsbürgerschafts- und Einwanderungsbehörde zu erhalten („ USCIS“). Hotelprojekte gehören zu den besten Investitionskategorien für EB-5-Investoren, da sie tendenziell mehr betriebliche Arbeitsplätze schaffen als viele andere Unternehmen. Es handelt sich um Investitionen in Immobilien, die tendenziell wertstabiler sind als einige andere Investitionsformen qualifiziert für EB-5-Finanzierung, ihr Geschäftsmodell ist für Investoren leicht verständlich und sie werden oft von oder unter Franchiselizenzen von Hotelmarken wie Hilton, Hyatt, Intercontinental, Starwood und Wyndham betrieben, die potenziellen EB-5-Investoren auf der ganzen Welt bekannt sind.
Für Hotelentwickler, die Zugang zu einer EB-5-Finanzierung suchen, finden Sie hier unsere empfohlenen Schritte auf dem Weg zu einer erfolgreichen EB-5-Finanzierung:
1. Stellen Sie fest, ob das Projekt über die notwendigen Merkmale verfügt, um erfolgreich Finanzmittel über das EB-5-Programm zu beschaffen. Die Sponsoren von EB-5-Investitionsangeboten sind immer auf der Suche nach guten neuen Projekten, aber der Markt ist hart umkämpft, und um erfolgreich zu sein, muss ein Projekt einige Schlüsselmerkmale aufweisen, die zeigen, dass das Projekt für EB-5-Investoren attraktiv ist. Es ist nicht notwendig, dass alle diese Elemente sofort vorhanden sind, aber je mehr davon vorhanden sind, wenn ein Entwickler zum ersten Mal potenzielle EB-5-Sponsoren anspricht, desto besser sind die Chancen des Entwicklers, die erfahrensten und erfolgreichsten EB-5-Sponsoren zu gewinnen:
- Projektvorarbeiten — Der Entwickler sollte einen erheblichen Teil der vorläufigen Projektarbeiten abgeschlossen haben, wie z. B. die Einholung einer Machbarkeitsstudie für den Hotelmarkt, die Erstellung vorläufiger Pläne und Budgets für das Projekt, die Einholung einer Franchise-Genehmigung oder eines Hotelmanagementvertrags oder einer Absichtserklärung, den Erwerb der Immobilie usw Festlegung der Bebauungs- und Genehmigungsanforderungen.
- Entwickler mit finanzieller Stärke und Erfolgsbilanz – Die erfolgreichsten EB-5-Projekte sind solche mit erfahrenen und finanzstarken Entwicklern. EB-5-Sponsoren und -Investoren wünschen sich gleichermaßen Projekte, die von starken Unternehmen geleitet werden, die eine Erfolgsgeschichte bei der Entwicklung ähnlicher Projekte vorweisen können.
- Eigenkapitalzusage des Entwicklers – EB-5-Sponsoren und -Investoren bevorzugen Projekte, bei denen der Entwickler eine finanzielle Verpflichtung hat, sein eigenes Eigenkapital in das Projekt zu investieren – 20 % Eigenkapital oder mehr werden erwartet. Es gibt einige EB-5-Projekte, bei denen der Entwickler weniger als 20 % der Anteile an einem Projekt hält, aber diese sind oft schwieriger an Investoren zu verkaufen, sofern es keine anderen ausgleichenden Faktoren gibt.
- Zusagen zur Finanzierung der gesamten Projektkosten– EB-5-Investoren wissen, dass der Erfolg einer Entwicklung oft von der Fähigkeit des Entwicklers abhängt, zusätzlich ein vorrangiges Darlehen oder eine andere Finanzierung zu erhalten EB-5-Hauptstadtund ein zugesagtes vorrangiges Darlehen oder eine andere Finanzierung zeigt, dass andere Kreditgeber oder Investoren das Projekt übernommen und festgestellt haben, dass es Erfolgspotenzial hat. Wenn ein Entwickler nicht über gebundenes Kapital verfügt, kann es hilfreich sein, nachzuweisen, dass der Entwickler aktiv nach dieser Finanzierung sucht und einige Anzeichen von Interesse erhalten hat.
2. Bestimmen Sie die geschätzte Anzahl direkter und indirekter Arbeitsplätze, die dem Projekt zugerechnet werden können. Die Anzahl der Arbeitsplätze hat einen direkten Einfluss auf den maximalen Betrag an EB-5-Kapital, den der Entwickler in einem EB-5-Angebot aufbringen kann, wobei die Grundformel von 10 Arbeitsplätzen pro 800,000 US-Dollar an EB-5-Kapital verwendet wird. Ein Ökonom mit Erfahrung in EB-5-Wirtschaftsmodellen kann unter Verwendung eines von mehreren genehmigten Wirtschaftsmodellen eine vorläufige Schätzung der direkten und indirekten Arbeitsplätze vorlegen, die für das EB-5-Programm in Frage kommen, zusammen mit den vom Entwickler bereitgestellten Informationen zum Projekt, einschließlich der Größe und Eigenschaften des Hotels und des Standorts des Hotels, das Entwicklungsbudget (kategorisiert in harte Kosten, weiche Kosten und Finanzierungskosten), die Hotelmarke, unter der das Hotel betrieben wird, und eine Fünf-Jahres-Prognose der Einnahmen und Ausgaben für das Hotel nach Fertigstellung. Bei der Bestimmung des Betrags des EB-5-Kapitals, das aufgebracht werden soll, ist es immer am besten, ein möglichst großes „Polster“ an überschüssigen Arbeitsplätzen zu hinterlassen und den Anlegern zu zeigen, dass es mehr als genug Arbeitsplätze geben wird, um den gesamten Betrag des EB-5-Kapitals zu finanzieren. XNUMX Investitionen, die vom Entwickler angestrebt werden.
3. Kontaktieren Sie ein oder mehrere von der USCIS zugelassene Regionalzentren im Projektgebiet. Die meisten Hotel-EB-5-Projekte werden von einer von der USCIS genehmigten Stelle gesponsert Regionalzentrum, denn dies ist Voraussetzung dafür, dass das Projekt sowohl für indirekte als auch für direkte Aufträge angerechnet werden kann. Die USCIS berichtete, dass sie bis zum 792. Januar 6 etwa 2020 Regionalzentren genehmigt hat, sodass eine große Auswahl besteht. Der Entwickler sollte nach Regionalzentren suchen, die eine Erfolgsbilanz erfolgreicher EB-5-Finanzierungen vorweisen können; Allerdings sind diese Informationen nicht immer leicht zu finden, da es keine öffentlichen Aufzeichnungen über erfolgreiche EB-5-Projekte gibt. Daher sollte der Entwickler mit mehreren erfahrenen Personen im EB-5-Geschäft sprechen, um Informationen über die Erfolgsbilanz der Regionalzentren zu erhalten, die der Entwickler in Betracht zieht. Der Entwickler könnte auch darüber nachdenken Beauftragung eines erfahrenen EB-5-Anwalts oder Berater, der diesen Prozess unterstützt und mit mehreren Regionalzentren zusammengearbeitet hat. Seien Sie jedoch vorsichtig bei der Zahlung monatlicher Honorare oder Vereinbarungen, die nicht einfach gekündigt werden können. Im Gespräch mit einem oder mehreren Regionalzentren sollte das Ziel des Entwicklers darin bestehen, festzustellen, ob das Regionalzentrum an dem Projekt interessiert ist, welche finanziellen Konditionen das Regionalzentrum dem Entwickler anbieten würde, um das Projekt zu sponsern, wie das Regionalzentrum die Vermarktung vorschlägt usw das EB-5-Angebot verkaufen und welche anderen EB-5-Angebote das Regionalzentrum erfolgreich durchgeführt hat.
4. Erwägen Sie andere mögliche Quellen für EB-5-Kapital. Es gibt mehrere US-Wertpapiere Broker-Dealer bietet derzeit EB-5-Kapitalbeschaffungsdienste an, und der Entwickler kann einen oder mehrere von ihnen kontaktieren, um ihr Interesse an dem Projekt zu ermitteln, wie gut es ihrer Meinung nach auf dem EB-5-Markt verkauft werden wird und welche finanziellen Konditionen sie dem Makler anbieten würden das Projekt. Der Makler-Händler kann ein regionales Zentrum lokalisieren, um das Projekt zu sponsern, und der Makler-Händler kann für die Beauftragung der Marketingagenten in den USA und außerhalb der USA verantwortlich sein, um die EB-5-Investitionen für das Projekt zu verkaufen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, sich direkt an EB-5-Marketingagenten außerhalb der USA zu wenden und mit einem Hauptagenten eine Marketingvereinbarung auszuhandeln. In jedem Fall ist es für den Entwickler wichtig, Informationen über den Hintergrund der in Betracht gezogenen Personen sowie deren Erfolgsbilanz bei früheren EB-5-Transaktionen einzuholen.
5. Geben Sie eine Absichtserklärung oder ein Term Sheet mit dem Regional Center, dem US-Broker-Händler oder dem Nicht-US-Marketingagenten ab. Die Absichtserklärung oder das Term Sheet fasst die wichtigsten Geschäftsbedingungen der vorgeschlagenen EB-5-Finanzierung zusammen, einschließlich der Höhe des aufzunehmenden Kapitals, des Zinssatzes oder der bevorzugten Rendite, die für die aufgenommene EB-5-Finanzierung berechnet werden soll, und der Kosten aller zusätzlichen Gebühren, die vom Entwickler zu zahlen sind. Für den Entwickler ist es außerdem wichtig, einen Zeitplan für jede Aufgabe anzugeben, die der EB-5-Anbieter ausführen wird, sowie ein Recht des Entwicklers, die Vereinbarung zu kündigen, wenn der Anbieter die Leistung nicht gemäß dem vereinbarten Zeitplan erbringt. Der Entwickler sollte auch den Zeitpunkt der Zahlungen aushandeln, die er an den EB-5-Anbieter leisten muss, und zwar mit inkrementellen Zahlungen und nicht mit einer großen Vorauszahlung, die nur schwer oder gar nicht zurückzuerhalten ist, wenn der Entwickler beschließt, den EB zu kündigen -5 Provider wegen Leistungsausfall später. Darüber hinaus sollte der Entwickler verhandeln, wann EB-5-Kapital an den Entwickler freigegeben wird. Einige EB-5-Kapitalgeber gestatten die Freigabe der Kapitaleinlage jedes EB-5-Investors erst dann, wenn dieser Investor die Genehmigung seines ursprünglichen Visumantrags erhalten hat I-526-Petition), was derzeit durchschnittlich 13 Monate ab dem Datum der Einreichung des Antrags durch den Investor dauert. Wenn der Entwickler die Mittel vor diesem Datum benötigt, sollte er eine „vorzeitige“ Freigabe der Mittel beantragen, bevor EB-5-Investoren die Genehmigung ihrer I-526-Anträge erhalten. Dies erfordert jedoch in der Regel, dass gewisse Vorkehrungen für die Kapitalrückgabe getroffen werden für alle EB-5-Investoren, deren I-526-Petitionen abgelehnt werden. Diese Bestimmung kann in Form einer Rückerstattungsgarantie für abgelehnte EB-5-Anleger oder eines Rückerstattungskontos mit einem Teil der Mittel jedes EB-5-Anlegers oder beidem erfolgen. Wenn eine vorzeitige Mittelfreigabe nicht möglich ist, sollte der Entwickler alternativ eine vorübergehende „Überbrückungsfinanzierung“ in Betracht ziehen, bis die EB-5-Mittel freigegeben sind.
6. Bereiten Sie Angebotsunterlagen für die EB-5-Finanzierung vor. Da fast alle EB-5-Finanzierungen über Kommanditgesellschaften oder Gesellschaften mit beschränkter Haftung erfolgen, beinhalten EB-5-Finanzierungen den Verkauf von Wertpapieren und müssen dieselben Anforderungen erfüllen wie andere Wertpapierangebote. Im Allgemeinen erfolgen EB-5-Angebote auf Grundlage der Verordnung D der Securities and Exchange Commission (für private Wertpapierangebote innerhalb der USA) und der Verordnung S (für Offshore-Wertpapierangebote außerhalb der USA). Sowohl Regulation D als auch Regulation S können gleichzeitig für dasselbe EB-5-Angebot verwendet werden. Darüber hinaus erfordert jedes EB-5-Angebot einen gemäß den USCIS-Anforderungen erstellten Geschäftsplan und einen vollständigen Wirtschaftsbericht, der die Grundlage für die geschätzte Anzahl der durch das Projekt zu schaffenden Arbeitsplätze dokumentiert. Der Entwickler oder das Regionalzentrum erstellt in der Regel ein Privatplatzierungsmemorandum, eine Kommanditgesellschaftsvereinbarung oder eine Vereinbarung mit beschränkter Haftung für den Fonds, der zur Annahme von EB-5-Investitionen eingerichtet wurde, sowie einen Zeichnungsvertrag für das EB-5-Angebot. A Businessplan-Autor erstellt den Geschäftsplan und ein Ökonom erstellt den Wirtschaftsbericht. Wenn die EB-5-Investition in Form eines Darlehens erfolgt, müssen außerdem Darlehensunterlagen erstellt werden. Wenn ein Treuhandkonto verwendet wird, muss ein Treuhandagent ausgewählt und eine Treuhandvereinbarung vorbereitet werden. Der EB-5-Anbieter übersetzt in der Regel die Hauptangebotsdokumente in die Hauptsprache des Marktes, in dem die EB-5-Investition verkauft wird.
7. Bereiten Sie das Angebot zum Verkauf vor. Zusätzlich zu den rechtlichen Angebotsunterlagen erfordert ein EB-5-Angebot hochwertige Präsentations- und Marketingmaterialien für Anleger, wie z. B. Hochglanzbroschüren, Videos, PowerPoint-Präsentationen und Websites. Wenn der Hauptmarkt außerhalb der USA liegt, müssen diese Materialien sowohl in Englisch als auch in der Hauptsprache des Marktes erstellt werden, in dem die EB-5-Investition verkauft wird. Der EB-5-Anbieter bereitet möglicherweise einige dieser Materialien vor, bittet den Entwickler jedoch häufig, an einem Video zu arbeiten und Bilder und Renderings für das Projekt einzureichen. EB-5-Angebote müssen einzeln an einzelne Anleger verkauft werden, und es ist von entscheidender Bedeutung, dass Entwickler die Ressourcen aufwenden, um attraktive Präsentationen und Marketingmaterialien zu erstellen, die für EB-5-Investoren eine starke persönliche Anziehungskraft haben.
8. Vermarkten Sie das Projekt an EB-5-Investoren. Der EB-5-Anbieter, unabhängig davon, ob es sich um einen US-Broker-Dealer, ein Regional Center oder einen nicht in den USA ansässigen Lead-Marketing-Agenten handelt, ist für die Entwicklung eines Zeitplans verantwortlich EB-5-Investorenseminare findet in dem Land oder den Ländern statt, in denen das EB-5-Angebot vermarktet wird. Der Entwickler wird häufig gebeten, an den ersten Seminaren teilzunehmen, damit potenzielle Investoren den Entwickler treffen und Fragen zum Projekt stellen können. Darüber hinaus kann der Entwickler gebeten werden, mit potenziellen EB-5-Investoren Führungen durch das Projekt zu koordinieren und für diese Führungen einen Übersetzer zur Verfügung zu stellen. Die Vermarktung eines EB-5-Angebots ist ein zeit- und arbeitsintensiver Aufwand, und der Entwickler muss bereit sein, bei den Marketingbemühungen mitzuhelfen, damit es erfolgreich ist.
9. Erhalten Sie Zeichnungen für die Anteile der Kommanditgesellschaft oder Gesellschaft mit beschränkter Haftung und starten Sie für jeden Investor das EB-5-Visum-Antragsverfahren. Jeder EB-5-Investor wird im Allgemeinen einen Zeichnungsvertrag für die EB-5-Investition unterzeichnen, den gesamten Betrag seiner Investition auf ein Treuhandkonto überweisen und den Einwanderungsprozess durch Einreichung eines I-526-Antrags über einen US-Einwanderungsanwalt einleiten. Derzeit gibt die USCIS an, dass die durchschnittliche Bearbeitungszeit für jede I-526-Petition 32.5 bis 49.5 Monate (Stand: 15. Januar 2020) ab dem Einreichungsdatum beträgt. Die Bedingungen der Treuhandvereinbarung bestimmen, ob jede Investition an den Entwickler freigegeben wird, bevor der I-526-Petition stattgegeben wird, oder ob sie zurückgehalten wird, bis der I-526-Petition stattgegeben wird. Wie in Schritt 5 angegeben, handelt es sich hierbei um eine Bestimmung, die mit dem EB-5-Anbieter ausgehandelt und in den EB-5-Angebotsunterlagen offengelegt werden muss. Wenn der I-526-Petition stattgegeben wird, kann der EB-5-Investor ein Visum für die Einreise in die USA beantragen. Anschließend muss der Investor das Einreisevisum beantragen und innerhalb von sechs Monaten nach Erhalt des Einreisevisums in die USA einreisen . Die I-526-Petitionsgenehmigung ermöglicht es dem Investor, ab dem Datum zwei Jahre lang in den USA zu bleiben. Anschließend muss der Investor einen I-829-Antrag für einen dauerhaften Aufenthalt in den USA einreichen. Bitte beachten Sie jedoch, dass es eine 10,000-Petition gibt -jährliche Obergrenze für die Anzahl der Visa in der EB-5-Kategorie und eine Regel, die Investoren aus einem Land bei Erreichen der Obergrenze auf 7 % der jährlichen Obergrenze beschränkt. Aufgrund dieser jährlichen Obergrenze und der hohen Nachfrage nach EB-5-Visa von bestimmten Nationalitäten wie China, Indien und Vietnam hat das US-Außenministerium eine Warteschlange für bestimmte Investoren eingeführt, die die Einreise eines EB-5-Investors in die USA nach dem Jahr verzögert Die Petition I-526 wird genehmigt. Dies geschah zum ersten Mal im Jahr 2014 und kommt seitdem jedes Jahr erneut vor. Dies bedeutet, dass EB-5-Investoren aus China, Vietnam und Indien möglicherweise eine Verzögerung beim Erhalt ihres Einreisevisums haben, was wiederum die Frist verlängert, innerhalb derer sie ihr Visum einreichen müssen I-829-Petition. (Retrogression ist ein Thema mit mehreren wichtigen Implikationen, die hier nicht vollständig erörtert werden können, aber in behandelt werden Dieser Artikel des EB5 Investors Magazine von David Hirson und Cletus Weber).
10 Stellen Sie den EB-5-Investoren regelmäßige Berichte zur Verfügung und dokumentieren Sie die Verwendung der EB-5-Investmentfonds. EB-5-Investoren möchten über den Status des Projekts auf dem Laufenden gehalten werden, um sicherzustellen, dass es bis zur Fertigstellung voranschreitet, und Entwickler sollten die Veröffentlichung regelmäßiger Investorenberichte einplanen. Darüber hinaus müssen EB-5-Investoren vom Entwickler eine Dokumentation über die Verwendung ihrer EB-5-Mittel erstellen, da jeder EB-5-Investor verpflichtet ist, diese Informationen innerhalb von zwei Jahren nach dem Datum bei der I-829-Petition dieses Investors einzureichen dass der Investor in die USA einreist, wie in Schritt 9 oben besprochen. Einholen der Genehmigung einer I-829-Petition Traditionell dauert es etwa vier bis fünf Jahre ab dem Datum, an dem der EB-5-Investor erstmals in ein Angebot investiert. Es kann jedoch länger dauern, je nachdem, wie lange es dauert, bis der Investor die I-526-Petitionsgenehmigung erhält und dann ein Einreisevisum erhält Die I-829-Petition kann erst 90 Tage vor dem zweijährigen Jubiläum der Einreise des Investors in die USA eingereicht werden. Entwickler sollten beachten, dass Investoren ihre Investition bis zum Ende des Antrags „auf Risiko“ halten müssen bedingte Daueraufenthaltsdauer, was im Allgemeinen bedeutet, dass das Projekt noch in Betrieb sein muss und die EB-5-Investition ungefähr bis zu dem Datum, an dem jeder EB-5-Investor seinen I-829-Antrag einreicht, noch in das Projekt investiert werden muss. Zum Zeitpunkt der Einreichung der I-829-Petition muss jeder Investor nachweisen, dass die Bedingungen erfüllt sind, unter denen das Projekt von der USCIS in der I-526-Petition des Investors genehmigt wurde. Dazu ist es erforderlich, dass der Bauträger den Nachweis erbringt, dass alle wesentlichen Bedingungen des Geschäftsplans, der zum Nachweis der Schaffung neuer Arbeitsplätze dient, erfüllt wurden. Wenn das Projekt in Übereinstimmung mit dem Geschäftsplan und dem Wirtschaftsbericht gebaut wurde und funktioniert, die mit den I-526-Anträgen der Investoren eingereicht wurden, sollten die Investoren die Genehmigung ihres I-829-Antrags einholen und dauerhafte Visa erhalten. Wurde das Projekt hingegen aus irgendeinem Grund nicht abgeschlossen oder entspricht es nicht dem Geschäftsplan, der für die Schaffung einer ausreichenden Anzahl von Arbeitsplätzen erforderlich ist, können die Investoren keine Genehmigung für ihr Projekt einholen. 829 Petitionen. Wenn eine I-829-Petition nicht genehmigt wird, wären die Investoren wahrscheinlich gezwungen, die USA zu verlassen und es mit einer weiteren EB-5-Investition erneut zu versuchen, wenn sie dennoch ein US-Visum beantragen möchten. Für EB-5-Investoren steht sehr viel auf dem Spiel, denn wenn sie in ein gescheitertes Projekt investieren, verlieren sie sowohl ihr Visum als auch ihr Geld. Aus diesem Grund ist es für den Entwickler von entscheidender Bedeutung zu verstehen, dass die besten Projekte für eine EB-5-Finanzierung diejenigen sind, die die größten Chancen haben, erfolgreich gebaut und über den Zeitraum betrieben zu werden, der erforderlich ist, damit EB-5-Investoren ihre anfänglichen und finanziellen Mittel erhalten dauerhafte Visa.
