Roadmap für Hoteliers zur EB-5-Finanzierung
für Hotelneubau, -erweiterung oder -renovierung:
Zehn Schritte zu einem erfolgreichen EB-5-Angebot
Aktualisiert von Dillon Colucci und Mitarbeitern
Das EB-5-Investorenvisumprogramm ermöglicht es Nicht-US-Bürgern, 800,000 US-Dollar (oder 1.05 Millionen US-Dollar) in ein Unternehmen zu investieren, das voraussichtlich mindestens zehn neue, dauerhafte Arbeitsplätze pro Investor schafft. Nach Prüfung und Genehmigung durch die US-Einwanderungsbehörde (USCIS) erhalten Investoren ein bedingtes Visum. Hotelprojekte zählen zu den attraktivsten Investitionskategorien für EB-5-Investoren, da sie in der Regel mehr Arbeitsplätze schaffen als viele andere Unternehmen. Es handelt sich um Immobilieninvestitionen, die im Vergleich zu anderen EB-5-förderfähigen Anlageformen wertstabiler sind . Ihr Geschäftsmodell ist für Investoren leicht verständlich, und sie werden häufig von oder unter Franchiselizenzen bekannter Hotelmarken wie Hilton, Hyatt, Intercontinental, Starwood und Wyndham betrieben, die potenziellen EB-5-Investoren weltweit bekannt sind.
Für Hotelentwickler, die Zugang zu einer EB-5-Finanzierung suchen, finden Sie hier unsere empfohlenen Schritte auf dem Weg zu einer erfolgreichen EB-5-Finanzierung:
1. Prüfen Sie, ob das Projekt die notwendigen Merkmale für eine erfolgreiche Finanzierung über das EB-5-Programm aufweist . Die Sponsoren von EB-5-Investitionsangeboten sind stets auf der Suche nach vielversprechenden neuen Projekten. Der Markt ist jedoch wettbewerbsintensiv, und um erfolgreich zu sein, muss ein Projekt bestimmte Merkmale aufweisen, die seine Attraktivität für EB-5-Investoren belegen. Es ist nicht erforderlich, dass alle diese Elemente sofort vorhanden sind, aber je mehr davon bereits vorhanden sind, wenn ein Projektentwickler potenzielle EB-5-Sponsoren kontaktiert, desto höher sind seine Chancen, die erfahrensten und erfolgreichsten EB-5-Sponsoren zu gewinnen.
- Projektvorarbeiten — Der Entwickler sollte einen erheblichen Teil der vorläufigen Projektarbeiten abgeschlossen haben, wie z. B. die Einholung einer Machbarkeitsstudie für den Hotelmarkt, die Erstellung vorläufiger Pläne und Budgets für das Projekt, die Einholung einer Franchise-Genehmigung oder eines Hotelmanagementvertrags oder einer Absichtserklärung, den Erwerb der Immobilie usw Festlegung der Bebauungs- und Genehmigungsanforderungen.
- Entwickler mit finanzieller Stärke und Erfolgsbilanz – Die erfolgreichsten EB-5-Projekte sind solche mit erfahrenen und finanzstarken Entwicklern. EB-5-Sponsoren und -Investoren wünschen sich gleichermaßen Projekte, die von starken Unternehmen geleitet werden, die eine Erfolgsgeschichte bei der Entwicklung ähnlicher Projekte vorweisen können.
- Eigenkapitalzusage des Entwicklers – EB-5-Sponsoren und -Investoren bevorzugen Projekte, bei denen der Entwickler eine finanzielle Verpflichtung hat, sein eigenes Eigenkapital in das Projekt zu investieren – 20 % Eigenkapital oder mehr werden erwartet. Es gibt einige EB-5-Projekte, bei denen der Entwickler weniger als 20 % der Anteile an einem Projekt hält, aber diese sind oft schwieriger an Investoren zu verkaufen, sofern es keine anderen ausgleichenden Faktoren gibt.
- Zusagen zur Finanzierung der gesamten Projektkosten– EB-5-Investoren wissen, dass der Erfolg einer Entwicklung oft von der Fähigkeit des Entwicklers abhängt, zusätzlich ein vorrangiges Darlehen oder eine andere Finanzierung zu erhalten EB-5-Hauptstadtund ein zugesagtes vorrangiges Darlehen oder eine andere Finanzierung zeigt, dass andere Kreditgeber oder Investoren das Projekt übernommen und festgestellt haben, dass es Erfolgspotenzial hat. Wenn ein Entwickler nicht über gebundenes Kapital verfügt, kann es hilfreich sein, nachzuweisen, dass der Entwickler aktiv nach dieser Finanzierung sucht und einige Anzeichen von Interesse erhalten hat.
2. Ermitteln Sie die geschätzte Anzahl der direkten und indirekten Arbeitsplätze, die dem Projekt zugerechnet werden können . Die Anzahl der Arbeitsplätze hat direkten Einfluss auf den maximalen Betrag an EB-5-Kapital, den der Projektentwickler im Rahmen eines EB-5-Angebots einwerben kann. Die Berechnung erfolgt nach der Grundformel von 10 Arbeitsplätzen pro 800,000 US-Dollar EB-5-Kapital. Ein Wirtschaftswissenschaftler mit Erfahrung in EB-5-Wirtschaftsmodellen kann mithilfe eines der zugelassenen Wirtschaftsmodelle und der vom Projektentwickler bereitgestellten Projektinformationen – darunter Größe und Merkmale des Hotels, Standort, Entwicklungsbudget (aufgeteilt in Baukosten, Nebenkosten und Finanzierungskosten), Hotelmarke sowie eine Fünfjahresprognose der Einnahmen und Ausgaben nach Fertigstellung – eine erste Schätzung der im Rahmen des EB-5-Programms förderfähigen direkten und indirekten Arbeitsplätze erstellen. Bei der Festlegung der Höhe des EB-5-Kapitals, das aufgebracht werden soll, ist es stets ratsam, einen möglichst großen Puffer an zusätzlichen Arbeitsplätzen einzuplanen, um den Investoren zu zeigen, dass mehr als genug Arbeitsplätze vorhanden sein werden, um den vollen Betrag der vom Projektentwickler angestrebten EB-5-Investition zu decken.
3. Kontaktieren Sie ein oder mehrere von der USCIS zugelassene Regionalzentren im Projektgebiet . Die meisten EB-5-Hotelprojekte werden von einem von der USCIS zugelassenen Regionalzentrum betreut , da dies Voraussetzung für die Anrechnung von direkten und indirekten Arbeitsplätzen ist. Die USCIS gab bekannt, dass sie bis zum 6. Januar 2020 rund 792 Regionalzentren zugelassen hat; die Auswahl ist also groß. Der Projektentwickler sollte Regionalzentren mit nachweislich erfolgreichen EB-5-Finanzierungen bevorzugen. Diese Informationen sind jedoch nicht immer leicht zu finden, da keine öffentlichen Aufzeichnungen über erfolgreiche EB-5-Projekte existieren. Daher sollte der Projektentwickler mit mehreren erfahrenen Experten im EB-5-Bereich sprechen, um Informationen über die Erfolgsbilanz der infrage kommenden Regionalzentren zu erhalten. Alternativ kann der Projektentwickler einen erfahrenen EB-5-Anwalt oder -Berater hinzuziehen, der bereits mit mehreren Regionalzentren zusammengearbeitet hat. Vorsicht ist jedoch geboten bei monatlichen Honorarvorschüssen oder Verträgen mit eingeschränkter Kündigungsmöglichkeit. Im Gespräch mit einem oder mehreren Regionalzentren sollte das Ziel des Projektentwicklers darin bestehen, herauszufinden, ob das Regionalzentrum an dem Projekt interessiert ist, welche finanziellen Bedingungen das Regionalzentrum dem Projektentwickler für die Förderung des Projekts anbieten würde, wie das Regionalzentrum die Vermarktung und den Verkauf des EB-5-Angebots plant und welche anderen EB-5-Angebote das Regionalzentrum bereits erfolgreich durchgeführt hat.
4. Prüfen Sie alternative Kapitalquellen für das EB-5-Programm . Mehrere US-amerikanische Wertpapierhändler bieten derzeit Dienstleistungen zur Kapitalbeschaffung für EB-5-Projekte an. Der Projektentwickler kann einen oder mehrere dieser Händler kontaktieren, um deren Interesse am Projekt, deren Erfolgsaussichten im EB-5-Markt und die angebotenen Konditionen für die Projektvermittlung zu ermitteln. Der Wertpapierhändler kann ein regionales Zentrum als Sponsor für das Projekt finden und die Marketingagenten in den USA und im Ausland beauftragen, die die EB-5-Investitionen für das Projekt vermarkten. Alternativ kann der Projektentwickler auch direkt ausländische EB-5-Marketingagenten kontaktieren und eine Marketingvereinbarung mit einem Lead-Agenten aushandeln. In jedem Fall ist es wichtig, dass der Projektentwickler Informationen über den Hintergrund der in Betracht gezogenen Personen sowie deren bisherige Erfolge bei EB-5-Transaktionen einholt.
5. Reichen Sie eine Absichtserklärung oder ein Term Sheet beim Regional Center, dem US-amerikanischen Broker-Dealer oder dem ausländischen Marketingagenten ein . Die Absichtserklärung oder das Term Sheet fasst die wichtigsten Geschäftsbedingungen der geplanten EB-5-Finanzierung zusammen, darunter die Höhe des aufzunehmenden Kapitals, den Zinssatz bzw. die Vorzugsrendite für die aufgenommene EB-5-Finanzierung sowie alle zusätzlichen Gebühren, die vom Projektentwickler zu tragen sind. Es ist außerdem wichtig, dass der Projektentwickler einen Zeitplan für jede vom EB-5-Anbieter zu erbringende Leistung festlegt und sich das Recht des Projektentwicklers sichert, die Vereinbarung zu kündigen, falls der Anbieter die vereinbarten Fristen nicht einhält. Der Projektentwickler sollte zudem die Zahlungsmodalitäten mit dem EB-5-Anbieter aushandeln und Ratenzahlungen anstelle einer hohen Vorauszahlung vereinbaren, da diese im Falle einer späteren Kündigung des EB-5-Anbieters aufgrund mangelnder Leistung nur schwer oder gar nicht zurückzuerhalten wäre. Darüber hinaus sollte der Projektentwickler den Zeitpunkt der Auszahlung des EB-5-Kapitals an ihn aushandeln. Manche EB-5-Kapitalgeber geben die Kapitaleinlage jedes EB-5-Investors erst nach Genehmigung seines Visumantrags ( I-526-Antrag ) frei. Die Bearbeitungszeit beträgt derzeit durchschnittlich 13 Monate ab Antragstellung. Benötigt der Projektentwickler die Mittel vor diesem Zeitpunkt, sollte er eine vorzeitige Auszahlung beantragen, bevor die I-526-Anträge der EB-5-Investoren genehmigt werden. Dies erfordert jedoch in der Regel eine Regelung zur Kapitalrückzahlung für abgelehnte I-5-Anträge. Diese Regelung kann in Form einer Rückzahlungsgarantie, eines Rückerstattungskontos mit einem Teil der eingezahlten Gelder oder beidem erfolgen. Alternativ sollte der Projektentwickler, falls eine vorzeitige Auszahlung nicht möglich ist, eine temporäre Überbrückungsfinanzierung bis zur Freigabe der EB-5-Mittel in Betracht ziehen.
6. Erstellen Sie die Angebotsunterlagen für die EB-5-Finanzierung . Da EB-5-Finanzierungen fast ausschließlich über Kommanditgesellschaften oder Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbHs) abgewickelt werden, beinhalten sie den Verkauf von Wertpapieren und unterliegen denselben Anforderungen wie andere Wertpapierangebote. Im Allgemeinen basieren EB-5-Angebote auf der Verordnung D der US-amerikanischen Börsenaufsichtsbehörde (SEC) (für private Wertpapierangebote innerhalb der USA) und der Verordnung S (für Offshore-Wertpapierangebote außerhalb der USA). Sowohl die Verordnung D als auch die Verordnung S können gleichzeitig für dasselbe EB-5-Angebot verwendet werden. Darüber hinaus erfordert jedes EB-5-Angebot einen gemäß den Anforderungen der US-Einwanderungsbehörde (USCIS) erstellten Businessplan sowie einen vollständigen Wirtschaftsbericht, der die Grundlage für die Schätzung der durch das Projekt entstehenden Arbeitsplätze dokumentiert. Der Projektentwickler oder das Regionale Zentrum erstellt üblicherweise ein Private-Placement-Memorandum, einen Kommanditgesellschaftsvertrag oder einen Gesellschaftsvertrag für den zur Annahme von EB-5-Investitionen eingerichteten Fonds sowie eine Zeichnungsvereinbarung für das EB-5-Angebot. Der Businessplan wird von einem Businessplan-Experten erstellt, der Wirtschaftsbericht von einem Wirtschaftswissenschaftler. Wird die EB-5-Investition in Form eines Darlehens getätigt, müssen zusätzlich Darlehensdokumente erstellt werden. Bei Nutzung eines Treuhandkontos ist ein Treuhänder auszuwählen und ein Treuhandvertrag aufzusetzen. Der EB-5-Anbieter übersetzt die wichtigsten Angebotsunterlagen üblicherweise in die Hauptsprache des Zielmarktes der EB-5-Investition.
7. Bereiten Sie das Angebot für den Verkauf vor . Zusätzlich zu den rechtlichen Angebotsunterlagen benötigt ein EB-5-Angebot hochwertige Investorenpräsentationen und Marketingmaterialien, wie z. B. Hochglanzbroschüren, Videos, PowerPoint-Präsentationen und Websites. Liegt der primäre Markt außerhalb der USA, müssen diese Materialien sowohl in Englisch als auch in der jeweiligen Landessprache des Zielmarktes erstellt werden. Der EB-5-Anbieter kann einen Teil dieser Materialien erstellen, beauftragt den Projektentwickler jedoch häufig mit der Erstellung eines Videos sowie der Einreichung von Bildern und Visualisierungen. EB-5-Angebote müssen einzeln an einzelne Investoren verkauft werden. Daher ist es entscheidend, dass Projektentwickler Ressourcen in die Erstellung attraktiver Präsentationen und Marketingmaterialien investieren, die EB-5-Investoren persönlich ansprechen.
8. Vermarkten Sie das Projekt an EB-5-Investoren . Der EB-5-Anbieter – sei es ein US-amerikanischer Broker-Dealer, ein regionales Zentrum oder ein ausländischer Lead-Marketing-Agent – ist für die Erstellung eines Zeitplans für EB-5-Investorenseminare verantwortlich , die in dem/den Land/Ländern stattfinden, in dem/denen das EB-5-Angebot vermarktet wird. Der Projektentwickler wird häufig gebeten, an den ersten Seminaren teilzunehmen, damit potenzielle Investoren ihn kennenlernen und Fragen zum Projekt stellen können. Darüber hinaus kann der Projektentwickler gebeten werden, Besichtigungen des Projekts für potenzielle EB-5-Investoren zu koordinieren und für diese Besichtigungen einen Dolmetscher bereitzustellen. Die Vermarktung eines EB-5-Angebots ist zeit- und arbeitsintensiv, und der Projektentwickler muss bereit sein, die Marketingbemühungen aktiv zu unterstützen, um erfolgreich zu sein.
9. Sammeln Sie Zeichnungen für die Anteile an der Kommanditgesellschaft oder Gesellschaft mit beschränkter Haftung und leiten Sie für jeden Investor das EB-5-Visumverfahren ein . Jeder EB-5-Investor unterzeichnet in der Regel eine Zeichnungsvereinbarung für die EB-5-Investition, überweist den vollen Investitionsbetrag auf ein Treuhandkonto und leitet das Einwanderungsverfahren ein, indem er über einen US-amerikanischen Einwanderungsanwalt einen I-526-Antrag einreicht. Die USCIS gibt derzeit an, dass die durchschnittliche Bearbeitungszeit für jeden I-526-Antrag (Stand: 15. Januar 2020) ab dem Datum der Einreichung 32.5 bis 49.5 Monate beträgt. Die Bedingungen der Treuhandvereinbarung legen fest, ob die Investition vor der Bewilligung des I-526-Antrags an den Projektentwickler freigegeben oder bis dahin einbehalten wird. Wie in Schritt 5 erwähnt, muss diese Bestimmung mit dem EB-5-Anbieter ausgehandelt und in den EB-5-Angebotsunterlagen offengelegt werden. Wird der Antrag I-526 bewilligt, kann der EB-5-Investor ein Visum für die Einreise in die USA beantragen. Er muss dieses Visum innerhalb von sechs Monaten nach dessen Erhalt in die USA einreisen. Die Bewilligung des Antrags I-526 berechtigt den Investor zu einem zweijährigen Aufenthalt in den USA. Anschließend muss er einen Antrag I-829 stellen, um dauerhaft in den USA bleiben zu können. Zu beachten ist jedoch, dass die Anzahl der Visa in der Kategorie EB-5 auf 10,000 pro Jahr begrenzt ist und Investoren aus einem Land auf 7 % dieser jährlichen Obergrenze beschränkt sind, sobald diese erreicht ist. Aufgrund dieser jährlichen Obergrenze und der hohen Nachfrage nach EB-5-Visa für Staatsangehörige bestimmter Länder wie China, Indien und Vietnam hat das US-Außenministerium eine Warteliste für diese Investoren eingerichtet. Dies verzögert die Einreise eines EB-5-Investors in die USA nach Bewilligung des Antrags I-526. Dies geschah erstmals im Jahr 2014 und wiederholt sich seitdem jährlich. Das bedeutet, dass EB-5-Investoren aus China, Vietnam und Indien mit Verzögerungen bei der Erteilung ihres Einreisevisums rechnen müssen, was wiederum die Frist für die Einreichung ihres I-829-Antrags verlängert. (Die Visumregression ist ein Thema mit weitreichenden Folgen, die hier nicht vollständig erörtert werden können, aber in diesem Artikel von David Hirson und Cletus Weber im EB5 Investors Magazine ausführlich behandelt werden .)
10. Erstellen Sie regelmäßige Berichte für EB-5-Investoren und dokumentieren Sie die Verwendung der EB-5-Investitionsgelder . EB-5-Investoren möchten über den Projektstatus informiert werden, um sicherzustellen, dass das Projekt planmäßig abgeschlossen wird. Projektentwickler sollten daher regelmäßige Investorenberichte erstellen. Darüber hinaus verlangen EB-5-Investoren vom Projektentwickler die Dokumentation der Verwendung ihrer EB-5-Gelder, da jeder EB-5-Investor diese Informationen innerhalb von zwei Jahren nach seiner Einreise in die USA zusammen mit seinem I-829-Antrag einreichen muss (siehe Schritt 9). Die Genehmigung eines I-829-Antrags dauerte in der Regel etwa vier bis fünf Jahre ab dem Zeitpunkt der ersten Investition des EB-5-Investors in ein Projekt. Die Bearbeitungszeit kann sich jedoch verlängern, je nachdem, wie lange die Genehmigung des I-526-Antrags und die anschließende Visumserteilung dauern. Der I-829-Antrag kann nämlich erst 90 Tage vor dem zweiten Jahrestag der Einreise des Investors in die USA eingereicht werden. Projektentwickler sollten beachten, dass Investoren ihr Investment bis zum Ende der bedingten Daueraufenthaltsgenehmigung „risikobehaftet“ halten müssen . Dies bedeutet in der Regel, dass das Projekt weiterhin in Betrieb sein und die EB-5-Investition bis etwa zum Zeitpunkt der Einreichung des I-829-Antrags durch den jeweiligen EB-5-Investor weiterhin im Projekt investiert bleiben muss. Bei Einreichung des I-829-Antrags muss jeder Investor nachweisen, dass die Bedingungen, unter denen das Projekt von der USCIS im Rahmen des I-526-Antrags genehmigt wurde, erfüllt sind. Dafür muss der Projektentwickler nachweisen, dass alle wesentlichen Punkte des Geschäftsplans, die die Schaffung neuer Arbeitsplätze belegen sollen, erfüllt wurden. Wurde das Projekt gemäß dem Geschäftsplan und dem Wirtschaftsgutachten, die mit den I-526-Anträgen der Investoren eingereicht wurden, realisiert und betrieben, sollten die Investoren die Genehmigung ihres I-829-Antrags erhalten und somit eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis bekommen. Wurde das Projekt hingegen aus irgendeinem Grund nicht fertiggestellt oder entspricht es nicht dem Geschäftsplan, der die Schaffung einer ausreichenden Anzahl von Arbeitsplätzen nachweist, erhalten die Investoren möglicherweise keine Genehmigung ihres I-829-Antrags. Wird ein I-829-Antrag abgelehnt, wären die Investoren wahrscheinlich gezwungen, die USA zu verlassen und es mit einer anderen EB-5-Investition erneut zu versuchen, falls sie weiterhin ein US-Visum erhalten möchten. Für EB-5-Investoren steht viel auf dem Spiel, denn investieren sie in ein gescheitertes Projekt, verlieren sie sowohl ihr Visum als auch ihr Geld. Aus diesem Grund ist es für den Projektentwickler von entscheidender Bedeutung zu verstehen, dass die besten Projekte für eine EB-5-Finanzierung diejenigen sind, die die größte Chance haben, erfolgreich gebaut und über den Zeitraum betrieben zu werden, der für EB-5-Investoren erforderlich ist, um ihre Erst- und Daueraufenthaltsgenehmigung zu erhalten.
