Von Marta Lillo
Die EB-5-Verordnung schreibt vor, dass Anleger Anlagekapital aus einer rechtmäßigen Quelle beziehen müssen, die keinen Bezug zu kriminellen Aktivitäten hat. Seit der EB-5 Reform and Integrity Act von 2022 (RIA) im Jahr 2022 sollen neue, strengere Dokumentationsanforderungen für die Quelle der Mittel (SOF) sicherstellen, dass Antragsteller diese Einschränkungen einhalten.
Die Bedingungen verlangen das EB-5-Investoren reichen Geschäfts- und Steuerunterlagen ein in den letzten sieben Jahren bei der Einreichung des Formulars I-526 vor USCIS, dem ersten Schritt im EB-5-Prozess. Darüber hinaus müssen Antragsteller die Identität aller Personen offenlegen, die in ihrem Namen Gelder in die Vereinigten Staaten überwiesen haben. Sogar Schenkungen und Darlehen müssen die Voraussetzung von „Treu und Glauben“ erfüllen, um sicherzustellen, dass sie aus zulässigen Quellen stammen.
Es ist eine Herausforderung, die umfangreiche Dokumentation zusammenzustellen, die erforderlich ist, um den Weg der Gelder nachzuverfolgen. Noch komplizierter wird es, wenn die Mittel aus Bargeld, Sachspenden und anderen unkonventionellen Spenden stammen und aus kulturellen oder anderen Gründen keine Dokumentation vorliegt.
Farah Abbas, die Hauptanwältin von Abbas Law PLLC, erklärt, dass der Rechtsberater von EB-5 zwar große Anstrengungen unternimmt, um die Finanzierungsquellen so detailliert wie möglich zu ermitteln, „dies jedoch nicht immer möglich ist, abhängig von bestimmten Dokumentationsnormen oder der dafür erforderlichen Zeitspanne.“ seit den entsprechenden Transaktionen vergangen sind.“
Besonders entmutigend kann die Situation für potenzielle EB-5-Investoren sein, die über ausreichende Mittel verfügen und mehr Papierkram zur Untermauerung benötigen. Laut Anwälten für Einwanderungsfragen müssen Interessenten vor einer Entscheidung sorgfältig die Realisierbarkeit ihrer Finanzierungsquellen prüfen, da dies über Erfolg oder Scheitern eines Antrags entscheiden kann.
Wenn es keine Papierspur für EB-5-Kapital gibt
In einigen Ländern gibt es möglicherweise keine Dokumentationsspur für Immobiliengeschenke, die vor mehr als einem Jahrzehnt bei früheren Verkaufsprozessen getätigt wurden. Das Gleiche gilt für Geld- und Schmuckgeschenke, wie sie in vielen Kulturen üblich sind. Ein Verwandter oder Freund macht diese Geschenke oft zu einem besonderen Anlass oder als Erbe, das über Generationen weitergegeben wird. Das RIA verlangt jedoch, dass Geschenke in „gutem Glauben“ und ohne illegale Zwecke bereitgestellt werden. Es kann schwierig sein, das Datum der Schenkung an die Vorfahren des EB-5-Investors in einem informellen, aber rechtlichen Kontext zu ermitteln.
EB-5-Anwalt und geschäftsführender Anwalt der Einwanderungsanwaltskanzlei der Anwaltskanzlei Lu & Associates, Ying (Elissa) Lu, beschreibt den Fall eines chinesischen EB-5-Investors, dessen Großmutter vor mehr als 30 Jahren ein Haus gekauft und es kürzlich verkauft hat, um das EB-5-Kapital für ihren Enkel aufzubringen. „Oma musste beweisen, wie sie dieses Haus ursprünglich erworben hatte. Sie werden sich um den Vertrag, die Anzahlung usw. kümmern.“
Laut Lu lehnten einige AAO-Entscheidungen (Administrative Appeals Office) aus den Jahren 2022 und 2023 Fälle ab, in denen EB-5-Investoren nicht in der Lage waren, Kontoauszüge oder Steuerunterlagen von vor 20 bis 30 Jahren vorzulegen, um nachzuweisen, dass der Investor/Geschenkgeber das Geld behalten hatte Ihr eigenes Bankkonto zum Zeitpunkt des Ersterwerbs dieser Immobilie. „Das ist nahezu unmöglich, vor allem in China, wo es bis Mitte der 1990er Jahre keine Computer gab. Von da an werden alle Bankunterlagen manuell geführt, sodass es für sie unmöglich ist, 30 Jahre lang manuelle Aufzeichnungen aufzubewahren“, erklärt sie.
Das Sammeln von Dokumenten, die diese Angebote unterstützen, kann in solchen Situationen mühsam und aufwändig sein und erhebliche Zeiteinschränkungen mit sich bringen.
Wenn keines gefunden werden kann, EB-5-Anwalt Michael Kolben ist unnachgiebig: „Ich hätte keine andere Wahl, als dem Mandanten zu sagen, dass er mit einer Ablehnung rechnen muss“, sagt der EB-5-Anwalt. Da die Vorschriften verlangen, dass Investoren nachweisen, dass sie rechtmäßig Kapital aus Schenkungen und Kreditgebern erhalten haben, die keine Banken sind, „eine Petition, die sich auf eine Schenkung stützt, für die es keine Papiere oder Erfolgsbilanz gibt und es daher keine Möglichkeit gibt, nachzuweisen, dass sie auf rechtmäßigem Wege erhalten wurde.“ Es sollte davon ausgegangen werden, dass die Verwendung von Mitteln oder aus einer rechtmäßigen Quelle nicht genehmigungsfähig ist“, betont er.
EB-5-Investoren können in ihrem I-526-Antrag erklären, dass sie nicht über die erforderlichen Unterlagen verfügen, um einige ihrer Anteile zu unterstützen EB-5-Hauptstadt und legen Sie eine Bankbescheinigung vor, aus der hervorgeht, dass Sie die Investition trotzdem tätigen können. Die USCIS kann diese Gründe jedoch ablehnen. „Wenn USCIS keine weiteren Erklärungen akzeptiert, wie etwa die Bankbescheinigung, aus der hervorgeht, dass solche Dokumente nicht verfügbar sind oder nicht existieren, und den Fall ablehnt, kann der Investor bei der AAO Berufung einlegen oder die Entscheidung einfach vor einem Bundesgericht anfechten.“ Gericht“, fügt Lu hinzu.
Aktuelle Lösungen und bevorzugte Quellen für EB-5-Fonds
Heutzutage zielen Methoden des Finanzierungsnachweises für EB-5-Investitionen darauf ab, Zweifel auszuräumen. Abbas erklärt, dass Bargeldeinsparungen leichter zu dokumentieren sind als Geschenke; Allerdings verfügen auch diese teilweise nicht über die notwendigen Papiere, um die Herkunft des Bargelds nachzuvollziehen. „Der letzte Ausweg besteht darin, dass ein Anleger seine eigene unterzeichnete Erklärung und eine unterzeichnete Erklärung eines Dritten einreicht, der Kenntnis von den Bargeldtransaktionen hat. Wenn es andere sekundäre Möglichkeiten gibt, eine durchgeführte Transaktion anzuzeigen, können diese zur Unterstützung der signierten Anweisungen bereitgestellt werden. „Vielleicht hat ein Investor bar für den Kauf einer Immobilie bezahlt, aber dann gibt es möglicherweise eine Urkunde oder ein Register, aus dem der gezahlte Betrag und die Zahlungsmethode hervorgehen“, sagt der Anwalt.
Unterdessen Steffanie J. Lewis von der International Business Law Firm erklärt, dass ihre Kanzlei „notariell beglaubigte eidesstattliche Erklärungen aller Personen in der Finanzierungskette von den ersten Quellen bis zur EB-5-Einzahlung verwendet“. Manchmal haben wir mehrere Quellen; Für jede Quelle verfügen wir über eine vollständige Verwahrungskette für dieses Quellgeld, bis dieses Quellgeld bei EB-5 hinterlegt wird. Die Nachverfolgung der Sorgerechtskette erfordert Zeit und Mühe seitens des Petenten, aber bisher hat es für uns funktioniert.“
Piston kommt zu dem Schluss, dass Investoren die Schenkung üblicherweise in Kapital umwandeln, um sich einen besicherten Bankkredit zu sichern. „Wenn man das Geld bei einer Bank anlegt und es zur Besicherung eines Kredits verwendet, muss man nicht mehr nachweisen, dass das Geld auf rechtmäßige Weise oder aus einer rechtmäßigen Quelle beschafft wurde.“
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