Von Jenny Zhan, Beyond International
Sie und Ihre Familie haben sich entschieden, über das EB-5-Programm eine US-Green Card zu beantragen, da dies der beste Weg ist. Um Sie bei dieser wichtigen Entscheidung zu unterstützen, ist es hilfreich, den Unterschied zwischen einem Regional Center (RC) und einem New Commercial Enterprise (NCE) zu verstehen. Letzteres ist die juristische Person, die Investitionskapital für große Immobilienentwicklungsprojekte bündelt und verwaltet.
Bei der Beantragung einer EB-5 Green Card konzentrieren sich Investoren naturgemäß auf den Ruf des Regionalzentrums. Es ist die sichtbarste Institution, bearbeitet die Compliance-Dokumentation und wird häufig in Marketingmaterialien prominent dargestellt. Diese Fokussierung ist zwar verständlich, kann aber eine entscheidende Lücke in der Due-Diligence-Prüfung verursachen, da das Regionalzentrum nicht das von Ihnen mühsam aufgebrachte Investitionskapital verwaltet. Dies tut der NCE-Manager. Als jemand, der Milliarden von Dollar an Investitionskapital für institutionelle Kunden verwaltet hat, kann ich gar nicht genug betonen, wie wichtig eine gründliche Due-Diligence-Prüfung der Institution ist, die Ihre Gelder letztendlich verwaltet und auszahlt.
Die wichtigsten Akteure Ihrer Investition verstehen
Der EB-5-Prozess ist komplex und umfasst mehrere Schritte, wobei drei Stellen von zentraler Bedeutung sind. Erstens das regionale Zentrum, das als Aufsichts- und Compliance-Beauftragter fungiert und sicherstellt, dass Projekte die geografischen und wirtschaftlichen Anforderungen erfüllen. Zweitens die NCE – die juristische Person, die Ihr Investitionskapital bündelt und verwaltet.
Schließlich gibt es noch den NCE-Manager, die Person oder das Team, das für den Einsatz dieser Gelder, die Leitung des Projekts und letztendlich für den Nachweis gegenüber USCIS verantwortlich ist, dass die erforderlichen Arbeitsplätze geschaffen wurden.
Die meisten Anleger verwechseln den Revenue Cycle Manager (RC) und den NCE Manager mit einem einzigen Konzept. Das ist nicht der Fall. Sie haben grundlegend unterschiedliche Rollen, und es ist unerlässlich, ihre jeweiligen Verantwortlichkeiten zu verstehen.
Das Regionalzentrum konzentriert sich auf die Einhaltung der Programmrichtlinien. Der Manager ist für die finanzielle Umsetzung und die operative Durchführung zuständig. Beides ist für ein erfolgreiches Zusammenwirken unerlässlich, doch die Leistung des NCE-Managers hat direkten Einfluss auf den Ausgang Ihres Einwanderungsverfahrens. Sobald die USCIS den Antrag I-956F – den Antrag für das NCE selbst – genehmigt hat, ist der Geschäftsplan im Prinzip bereits auf dem Papier freigegeben.
An diesem Punkt kommt es vor allem auf die Ausführung an, und die Ausführung liegt in der Verantwortung des NCE-Managers.
Warum der NCE-Manager Ihre Green Card kontrolliert
Bedenken Sie, was nach der Genehmigung des I-956F-Antrags geschieht. Der theoretische Plan wird nun zur Realität. Der NCE-Manager muss jeden ausgegebenen Dollar und jeden geschaffenen Arbeitsplatz nachverfolgen. Wenn Sie Ihren Antrag auf Daueraufenthalt (I-829) einreichen, prüft die USCIS genau, ob die erforderlichen 10 Arbeitsplätze pro 500,000-Dollar-Investition tatsächlich geschaffen wurden. Sollte der NCE-Manager die Schaffung von Arbeitsplätzen nicht ordnungsgemäß dokumentieren, kann Ihr Antrag auf eine Green Card abgelehnt werden.
Diese Verantwortung geht über die reine Auftragsverfolgung hinaus. Der NCE-Manager setzt Ihr Kapital im Rahmen des Projekts zur Schaffung von Arbeitsplätzen exakt gemäß den Angebotsunterlagen ein. Fehlende oder nicht zweckgebundene Mittel – also Gelder, die nicht am vorgesehenen Zielort ankommen – sind eine der Hauptursachen für das Scheitern von Projekten.
Der NCE-Manager ist außerdem dafür zuständig, Ihnen die Schedule K-1s, geprüfte Finanzberichte und regelmäßige Projektaktualisierungen zur Verfügung zu stellen. Er gibt Ihnen Einblick in den Projektfortschritt.
Erstklassige Projekte erkennen dieses Risiko, indem sie externe Fondsverwalter einsetzen. Diese unabhängigen Unternehmen stellen sicher, dass das Investitionskapital bestimmungsgemäß verwendet wird und gewährleisten die lückenlose Dokumentation der geschaffenen Arbeitsplätze. Dies ist eine zusätzliche Sicherheitsebene, die gut geführte Projekte von solchen unterscheidet, bei denen an der Qualität gespart wird.
Die Genehmigung des I-956F ist kein Ziel.
Viele Investoren betrachten die I-956F-Genehmigung als „Sicherheitsgarantie“. Das ist sie nicht. Sie bedeutet lediglich, dass das Projekt theoretisch realisierbar ist. Immobilienentwicklung verläuft selten reibungslos. Märkte verändern sich. Es kommt zu Bauverzögerungen. Die Warenkosten steigen inflationsbedingt, und weitere Faktoren können zu Kostenüberschreitungen führen. Ein erfahrener NCE-Manager hat solche Krisen bereits gemeistert und weiß, wie er damit umgeht.
Dies ist besonders wichtig bei ländlichen Projekten, die derzeit bei der Bearbeitung durch die USCIS Priorität genießen. Viele NCE-Manager ländlicher Projekte arbeiten aufgrund der Spezialisierung dieser Regionen unabhängig von ihren regionalen Förderzentren. Ohne die Aufsicht der regionalen Förderzentren ist die Überprüfung der NCE-Manager daher umso wichtiger.
Wichtige Fragen, die EB-5-Investoren stellen müssen
Bei der Beurteilung eines NCE-Managers sollten Sie nach dessen Erfahrung im Management ähnlicher Projekte fragen – sowohl EB-5- als auch Nicht-EB-5-Projekte. Erfolge in der Immobilienentwicklung oder im Private-Equity-Bereich führen oft zu einem besseren Fondsmanagement.
- Erkundigen Sie sich, ob ein externer Fondsverwalter eingesetzt wird. Dies ist ein Kennzeichen gut strukturierter Projekte.
- Können sie eine Überbrückungsfinanzierung aufbringen, wenn das EB-5-Kapital verspätet eintrifft? Der Bau wartet nicht auf die Visabearbeitung.
- Wie sieht ihre Erfolgsbilanz bei der Problemlösung aus? Haben sie Schulden umstrukturiert, neue Auftragnehmer gefunden oder Geschäftsmodelle angepasst, als Projekte vor Herausforderungen standen?
- Welche konkreten Schutzmaßnahmen gewährleisten EB-5-Investoren bei diesem Projekt? Achten Sie auf Rückerstattungsgarantien gemäß I-526E, Garantien für die Fertigstellung des Bauvorhabens oder Eigenkapitalzusagen des Projektentwicklers.
- Wie wird die Umstrukturierung gehandhabt, wenn das Projekt vorzeitig abgeschlossen wird, während Ihr Risikostatus erhalten bleibt?
Unter dem Strich
Der Ruf Ihres regionalen Zentrums ist wichtig. Doch die Kompetenz Ihres NCE-Managers ist ebenso entscheidend, denn sie entscheidet über den Erfolg Ihrer Investition und die Verwirklichung Ihrer Green Card. Stellen Sie die richtigen Fragen, überprüfen Sie die Erfahrung und stellen Sie sicher, dass der Manager, der Ihr Geld verwaltet, über die nötige Erfolgsbilanz und die erforderlichen Sicherheitsvorkehrungen verfügt, um Ihre Zukunft und die Ihrer Familie in den Vereinigten Staaten zu schützen.
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