Wenn die Second Lien-Position die erste Wahl für EB-5-Investoren ist

BY JEFF CAMPION

Wenn ein Investor analysiert, ob er für seinen Wohnsitz in ein EB-5-Projekt investieren soll, müssen viele Aspekte analysiert werden. Diese Aspekte können normalerweise in zwei (2) Kategorien eingeteilt werden – Geschäftsrisiko und Einwanderungsrisiko. Dieser Artikel befasst sich mit dem Einwanderungsrisiko in einem Darlehensmodell.[1].   Nach einer kurzen Einführung bespreche ich die Mechanismen der Arbeitsplatzschaffung, die Jobkategorien, die EB-5-Kapitalkomponente des Kapitalstapels sowie die Risiken und Auswirkungen der Arbeitsplatzschaffung. Abschließend komme ich zu dem Schluss, dass die sichersten Jobs, auf die man sich für die Zwecke der EB-5-Klassifizierung verlassen kann, Jobs mit indirekten Bauausgaben sind.

 

Einführung

Die meisten Investoren und Makler raten, dass der Investor „a“ wählen würde, wenn er sich zwischen (a) Erhalt einer Daueraufenthaltsgenehmigung und Rückzahlung eines Teils des Anfangskapitals oder (b) Rückzahlung des gesamten Anfangskapitals ohne Erhalt einer Daueraufenthaltsgenehmigung entscheiden müsste. Angesichts dieser Realität sollten Makler, Investoren, Entwickler und EB-5-Experten versuchen, die Wahrscheinlichkeit einer Daueraufenthaltsgenehmigung zu maximieren. Die meisten Makler und Investoren glauben, dass die sicherste Position für den NCE die erste Pfandposition ist. Der Autor behauptet jedoch, dass (außer in begrenzten Fällen) diese erste Pfandposition tatsächlich ein höheres Risiko birgt, dass die Daueraufenthaltsgenehmigung nicht erteilt wird, da sie einen größeren Teil des Kapitalstapels ausmachen muss. Eine größere Menge an EB-5-Kapital würde die Schaffung von mehr Arbeitsplätzen erfordern, um sicherzustellen, dass jeder Investor die Anforderungen des Programms zur Schaffung von Arbeitsplätzen erfüllt. Der Autor behauptet, dass in den meisten Fällen die zweite Pfandposition im Kapitalstapel tatsächlich Sicherheit aus der Perspektive der Einwanderung. Die Herausforderung besteht hier darin, dass dem Geschäftsrisiko versehentlich eine größere Bedeutung beigemessen wird, obwohl nach allen Aussagen der Makler und Investoren das Einwanderungsinteresse an erster Stelle steht. Ziel dieses Artikels ist es zu erklären, warum zur Maximierung der Wahrscheinlichkeit einer dauerhaften Aufenthaltserlaubnis die zweite Position die erste Wahl sein sollte. Wir wenden uns zunächst den Mechanismen der Arbeitsplatzschaffung zu. 

 

Mechanismen der Arbeitsplatzschaffung

Das EB-5-Programm ist ein Programm zur Schaffung von Arbeitsplätzen, das von jedem Investor die Schaffung von zehn Arbeitsplätzen durch eine Investition von 10 Million US-Dollar verlangt (reduziert auf 1 US-Dollar, wenn sich die Investition in einem Zielbeschäftigungsgebiet („TEA“) befindet).[2].  Die grundlegendsten Voraussetzungen sind also die Investition von Kapital und die Schaffung von Arbeitsplätzen. Im Kontext der Regionalzentren gibt es direkte, indirekte und induzierte Arbeitsplätze. Die Schaffung von Arbeitsplätzen erfolgt aus zwei Quellen – Bau und Betrieb. Im Allgemeinen können harte Baukosten und einige weiche Kosten herangezogen werden, um die Schaffung von Arbeitsplätzen im Baugewerbe im Wirtschaftsbericht nachzuweisen. 

Operative Arbeitsplätze werden dadurch geschaffen, dass das Unternehmen tatsächlich Waren und/oder Dienstleistungen bereitstellt. Der Nachweis, dass Arbeitsplätze geschaffen werden, umfasst die Vorlage der Pro-forma-Rechnung für den Bau des Projekts und der Pro-forma-Gewinn- und Verlustrechnung für das laufende Geschäft durch den Entwickler oder Geschäftsinhaber. Der Ökonom nimmt diese Zahlen dann und gibt sie in ein Wirtschaftsmodell ein.[3]. das die Anzahl der Arbeitsplätze berechnet, die durch den Bau und den Betrieb geschaffen werden. An diesem Punkt liegt dem Projekt nun ein Wirtschaftsbericht vor, der erklärt, wie viele Arbeitsplätze durch den Bau und den Betrieb geschaffen werden basierend auf den Annahmen des Entwicklers. Jede Jobkategorie wird unten besprochen.

 

1. Bauberufe: Bei der Umsetzung eines Projekts werden durch die Ausgabe von Geld Arbeitsplätze geschaffen. USCIS hat erklärt, dass Arbeitsplätze, die zeitweise, saisonal oder befristet sind, nicht als Vollzeitarbeitsplätze gezählt werden können, um auf 10 Arbeitsplätze pro Investor zu kommen.[4].  Und im Baubereich hat USCIS erklärt, dass direkte Bauaufträge nicht gezählt werden können, wenn der Zeitrahmen weniger als zwei Jahre beträgt. Die meisten Zeitrahmen für EB-5-Projekte betragen weniger als zwei Jahre und USCIS prüft Zeitrahmen, die angeblich länger als zwei Jahre sind, sehr genau. Wenn das Projekt und der zugrunde liegende Wirtschaftsbericht also nicht bereits von USCIS genehmigt wurden, kann es riskanter sein, sich auf Arbeitsplätze zu verlassen, die auf der Grundlage eines Zeitrahmens von mehr als zwei Jahren geschaffen werden. Auf der anderen Seite sind indirekte Bauaufträge, die auf Ausgaben basieren, unkompliziert, vorausgesetzt, der Entwickler hat einen angemessenen und detaillierten Haushalt vorgelegt. Wenn ein Entwickler mehr Geld für den Bau ausgibt als budgetiert, hat dies zudem positive Auswirkungen, da mehr Arbeitsplätze geschaffen werden.[5].  Dementsprechend sind die sichersten Arbeitsplätze im Baubereich Arbeitsplätze mit indirekten Bauausgaben. 
2. Jobs im operativen Bereich: Durch das laufende Geschäft werden operative Arbeitsplätze geschaffen, und daher ist es wichtig zu wissen, ob die Annahmen des Entwicklers zutreffen. Obwohl niemand in jeder Branche ein Experte sein kann, wird normalerweise eine Machbarkeitsstudie durchgeführt. Darüber hinaus sind viele Projekte mit einer Marke wie einem Hotel verbunden, und die Marke wird die Pro-forma-Rechnung überprüfen, um zu beraten, ob die Einnahmen auf der Grundlage ihrer bisherigen Erfahrungen angemessen sind. Es besteht jedoch immer die Möglichkeit, dass das Geschäft nicht die erwarteten Ergebnisse erzielt oder später eröffnet wird. Wenn dies der Fall ist, werden weniger Arbeitsplätze geschaffen, was sich möglicherweise nachteilig auf den Investor in der Phase der Aufhebung der Bedingungen auswirkt (I-829). 

 

Als nächstes wenden wir uns dem Abschnitt zur EB-5-Kapitalkomponente zu. Anschließend analysiere ich die Risiken einer geringeren als erwarteten Schaffung von Arbeitsplätzen und deren Auswirkungen.

 

EB-5-Kapitalkomponente

In den folgenden Beispielen wurde für jedes Projekt versucht, zu bestimmen, wie viel EB-5-Kapital es aufbringen könnte. Leider läuft der Prozess normalerweise umgekehrt ab: Der vom Entwickler gewünschte Betrag an EB-5-Kapital wird angegeben, und dann versucht der Ökonom, die Analyse in den Darlehensbetrag einzupassen. Der Baukostenplan und die Pro-forma-Gewinn- und Verlustrechnung werden dem Ökonomen übergeben, der eine Analyse aller Arbeitsplätze erstellt, die auf der Grundlage von Bau und Betrieb geschaffen werden. An diesem Punkt wird die Anzahl der Arbeitsplätze durch 10 geteilt (weil pro Investor 10 Arbeitsplätze geschaffen werden müssen), was uns die Gesamtzahl der möglichen Investoren angibt. Anschließend wird die Anzahl der Investoren mit 500,000 USD multipliziert (vorausgesetzt, das Projekt befindet sich in einem TEA) und die Gesamtsumme des möglichen EB-5-Kapitals wird ermittelt. Es ist wichtig zu beachten, dass alle Jobs Die vom JCE geschaffenen Projekte können unabhängig vom eingesetzten Kapital für EB-5-Zwecke angerechnet werden. In den folgenden Beispielen könnte Projekt A also 143 Investoren oder 71.5 Millionen US-Dollar EB-5-Kapital haben. Projekt B könnte 15 Investoren oder 7.5 Millionen US-Dollar EB-5-Kapital haben. Im Folgenden analysiert der Autor, welche Auswirkungen es hätte, wenn das Projekt nicht eröffnet wird, USCIS Teilen der wirtschaftlichen Analyse nicht zustimmt oder andere unvorhergesehene Probleme auftreten. 

 

Risiken und Auswirkungen auf die Schaffung von Arbeitsplätzen

Es besteht die Auffassung, dass es besser ist, wenn die NCE (das Unternehmen, in das der Investor investiert hat) die erste Pfandposition einnimmt. Die erste Pfandposition erfordert ein größeres Darlehen als die zweite. In diesem Fall müssen häufig riskantere Jobs, wie z. B. Betriebsjobs, für die Schaffung von Arbeitsplätzen verwendet werden (und manchmal direkte Baujobs, die durch einen mehr als zweijährigen Bauzeitplan geschaffen werden). Es gibt Einwanderungsrisiken, wenn man sich auf die Jobs aus einem zweijährigen Bauzeitplan und Betrieb verlässt. Wenn USCIS dem zweijährigen Bauzeitplan nicht zustimmt, wird ein großer Teil der Bauausgabenjobs nicht berücksichtigt. Wenn das Hotel außerdem nicht wie geplant abschneidet (d. h. eine niedrigere (a) Belegungsrate, (b) durchschnittliche Übernachtungsrate oder (c) Restaurantumsatz), wird die Anzahl der durch den Betrieb projizierten Jobs nicht geschaffen. Dies führt dann zu einem Problem, denn wenn die Gesamtzahl der Jobs erforderlich für die Aufhebung von Bedingungen, die auf der Anzahl der Investoren basieren, die größer ist als die Gesamtzahl erstellt, mindestens ein Investor wird in der I-829-Phase keine Daueraufenthaltsgenehmigung erhalten. Im Folgenden füge ich zwei Beispiele aus EB-5-Projekten ein. Projekt A zählt betriebliche Arbeitsplätze und Arbeitsplätze im Baugewerbe. Projekt B zählt nur Arbeitsplätze mit indirekten Bauausgaben. 

 

Projekt A – Hotel mit zweijähriger Bauzeit

* Wertschöpfungsbasis 

Alle Zahlen berechnet aus ungerundeten Zahlen

 

Projekt A schafft insgesamt 1434 Arbeitsplätze. Davon sind 342 Arbeitsplätze im Betrieb und die Mehrheit der Arbeitsplätze resultiert aus Bauausgaben mit einem Zeitrahmen von mehr als zwei Jahren – alle direkten Baujobs mitgezählt. Wenn der Zeitrahmen von zwei Jahren vom USCIS nicht akzeptiert würde, wären nur etwa 533 der Baujobs zulässig.[6].  Wenn das Hotel nicht eröffnet wird, wird keiner der 342 operativen Arbeitsplätze geschaffen. Daher besteht die Möglichkeit, dass einem oder mehreren Investoren die Daueraufenthaltsgenehmigung verweigert wird und möglicherweise über 800 Arbeitsplätze nicht infrage kommen (die Hälfte der Bauarbeitsplätze und alle operativen Arbeitsplätze, wenn das Hotel nicht eröffnet wird). Wenn Projekt A 99 Investoren anwerben würde und über 800 Arbeitsplätze verloren gingen (oben genanntes Worst-Case-Szenario), dann gäbe es 559 Arbeitsplätze (533 aus dem Bauwesen plus 26 aus den Bereichen Architektur und Ingenieurwesen) – nur genug Arbeitsplätze für etwa 56 Investoren – was zu einer Ablehnung führen würde. von mindestens 43 Investoren in der I-829-Phase. Wenn die Zweijahresfrist nicht eingehalten würde, das Hotel aber wie erwartet betrieben würde, gäbe es 901 Arbeitsplätze – genug für 90 Investoren. In diesem Fall würden neun Investoren ihre unbefristete Aufenthaltserlaubnis nicht erhalten. Es besteht also ein erhebliches Einwanderungsrisiko, das analysiert werden muss.

 

Es ist offensichtlich, dass viele Variablen zusammenkommen müssen, um sicherzustellen, dass die Investoren ihre dauerhafte Aufenthaltserlaubnis erhalten. Der Grund dafür ist, dass es 99 Investoren gibt und das EB-5-Kapital einen so großen Teil des Kapitalstapels darstellt. Der Autor weist auf eine Ausnahme zu dem Vorstehenden hin: Wenn das Projekt ein tatsächlich genehmigtes Projekt mit einem Angelegenheit von Ho Mit einem konformen Geschäftsplan und einer genehmigten Wirtschaftlichkeitsanalyse sowie einer zweijährigen Bauzeit wäre das Einwanderungsrisiko erheblich minimiert. Aber nur sehr wenige Projekte sind tatsächlich genehmigte Projekte mit einem Angelegenheit von Ho konformer Geschäftsplan und genehmigte wirtschaftliche Analyse. Dies sind also echte Probleme, die analysiert werden müssen. Projekt B unten birgt bei weitem nicht so ernste oder komplexe Einwanderungsrisiken. 

 

Projekt B – Apartmentkomplex (indirekte Bauausgaben weniger als zwei (2) Jahre)

Baujobs sind indirekt und nur induziert

 

Projekt B wird 150 indirekte und induzierte Arbeitsplätze schaffen.[7].  Der Kapitalstapel von Projekt B hat einen Bankkredit an erster Stelle und die NCE an zweiter Stelle. Aus geschäftlicher Sicht ist dies möglicherweise nicht vorzuziehen, aber aus Sicht des Einwanderungsrisikos ist es eindeutig vorzuziehen. Da die EB-5-Investoren Kredite für Arbeitsplätze erhalten, die durch alle qualifizierten Bauausgaben geschaffen werden, ist leicht zu erkennen, dass an zweiter Stelle die meisten Arbeitsplätze durch das Nicht-EB-5-Kapital geschaffen werden – in diesem Fall ein Bankkredit. Der Grund, warum Projekt B aus Sicht des Einwanderungsrisikos vorzuziehen ist, besteht darin, dass Projekt B zum Nachweis der Schaffung von Arbeitsplätzen in der I-829-Phase lediglich nachweisen muss, dass das Geld tatsächlich so ausgegeben wurde, wie es im ursprünglichen Geschäftsplan und in der mit dem I-526 eingereichten wirtschaftlichen Analyse vorgesehen war. Wenn der Entwickler mehr Geld ausgibt als erwartet, werden mehr Arbeitsplätze geschaffen. Und der Autor hat noch nie erlebt, dass ein Entwickler unter seinem Budget blieb, was aus der Perspektive der Einwanderung, ist eine gute Sache. Ein Investor kann sich also sicher fühlen, da er weiß, dass auch wenn das Geschäft nie eröffnet wird, Die Wahrscheinlichkeit, dass die Auflagen aufgehoben werden und er eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis erhält, ist sehr hoch.

 

Das Risiko, das Projekt B für den Investor darstellt, ist, wie oben erwähnt, in erster Linie ein Geschäftsrisiko.[8].  Daher sollte der Investor den Entwickler und seine Erfolgsbilanz, die Standortwahl und die vom Entwickler gewählte Marke sorgfältig prüfen. Obwohl diese Faktoren bei jedem Projekt zu berücksichtigen sind, ist die Due Diligence hinsichtlich des Geschäftsrisikos für Projekt B wichtiger, da Projekt A in einer erstrangigen Pfandposition besser vor Geschäftsrisiken geschützt ist. Dennoch hat Projekt B eindeutig die größere Wahrscheinlichkeit für einen Einwanderungserfolg, es sei denn, Projekt A hatte eine Genehmigung für eine tatsächliche Angelegenheit von Ho Geschäftsplan und Wirtschaftlichkeitsanalyse, was bei den meisten Projekten nicht der Fall ist. 

 

Fazit

Einwanderungsmakler und Investoren behaupten, dass die Aufhebung der Auflagen – der Erhalt der unbefristeten Green Card – der wichtigste Faktor für den Investor ist. Wenn dies der Fall ist, sollten beide ihre aktuelle Schlussfolgerung, dass die erstrangige Pfandposition für den Investor am sichersten ist, überdenken. Der Autor ist der Ansicht, dass diese Gruppen versehentlich die Geschäftsrisiken und Einwanderungsrisiken vermischt haben, anstatt sie getrennt zu analysieren. Wenn man das Einwanderungsrisiko einer erstrangigen Pfandposition im Vergleich zu einer zweitrangigen Pfandposition analysiert, wird klar, dass die zweitrangige Pfandposition im Allgemeinen die erste Wahl für den EB-5-Investor sein sollte, wenn nur indirekte Bauausgaben berücksichtigt werden. 

 

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