Von Marta Lillo
Entwickler, die EB-5-Investoren anziehen und sicherstellen möchten Erfolg ihrer Projekte Sie müssen die Interessen der Investoren und die Marktnachfrage berücksichtigen und bei der Entwicklung der Kapitalstruktur ihrer Projekte die erforderlichen Details bereitstellen. Dieses Verständnis ist in der heutigen sich entwickelnden Investitionslandschaft von entscheidender Bedeutung, wie die Projektanwälte von EB-5 hervorheben.
Laut Einwanderungsanwalt und FINRA-Vertreter: Irina RostovaDie Finanzierungsstruktur spielt eine entscheidende Rolle bei der Einwerbung des notwendigen Kapitals. Wenn die Struktur des Kapitalstapels Wenn es für Investoren nicht attraktiv ist, ist es unwahrscheinlich, dass es die erforderlichen Mittel sichert.
„Sie können unser Projekt so strukturieren, wie es für Sie funktioniert. Aber wenn es die Investoren nicht anspricht, wird es Ihnen nicht gelingen, EB5-Kapital anzuziehen“, sagt Rostova.
Um die Interessen der Anleger zu verstehen, muss man zunächst wissen, wie ihre Präferenzen in Bezug auf Eigenkapital und Darlehen ausfallen.
Rostova erklärt das Wahl der EB-5-Finanzierung hat sich in den letzten 15 Jahren in Richtung Schulden verlagert. „Damals gefiel den Investoren die Idee, einen Teil des Projekts zu besitzen, aber mit der Zeit erkannten die Investoren, dass die Risiken höher sind, wenn man als Eigenkapitalinvestor einsteigt. Aber was noch wichtiger ist: Man weiß nicht, wann man aussteigt, und wenn man Glück hat, schafft man es vielleicht in fünf Jahren“, sagt sie.
Chris Foulger, Präsident der HomeFed Corporation, erklärt, dass das Aktienmodell attraktiv sei EB-5-Entwickler wegen seiner Flexibilität. „Wir waren es gewohnt, es mit Eigenkapital zu tun, und wir hatten Eigenkapital in der Bilanz. Wir haben uns einfach selbst überbrückt. Wir haben das Projekt mit Eigenkapital finanziert, und die EB5, die eingingen, egal ob 10 % oder 100 %, hatte keinen Einfluss auf den Zeitplan des Projekts.“
Kredite sind heute sowohl für erfahrene Entwickler als auch für EB-5-Investoren die bevorzugte Wahl, da sie letzteren klarere Rückzahlungsoptionen und Zinssätze bieten.
„Die Mehrheit der Investoren möchte ihr Geld in das Projekt stecken und genau wissen, wann sie es zurückbekommen. Deshalb ist das Schuldenmodell beliebter. „Investoren sind bereit, Gewinne zu opfern, und sind bereit, auf ein Schuldenmodell umzusteigen, bei dem der Zinssatz nominal ist, statt auf ein Aktienmodell umzusteigen, bei dem sie möglicherweise 5 % oder 6 % verdienen können“, sagt Rostova.
Diese Option bietet Entwicklern eine sicherere und vorhersehbarere Finanzierungsstruktur. „Dadurch fühlen sie sich sicher“, fügt sie hinzu. „Wenn es sich um ein vorrangiges Darlehen handelt, können wir uns die Dokumente ansehen, um sicherzustellen, dass es eine Ersatzfinanzierung gibt. Wenn es sich um Plan A handelt, es aber keinen Plan B gibt, ist das viel riskanter als der Einstieg in ein Projekt, bei dem man sich in einer Zweitpfandrecht-Position befindet, bei dem aber die gesamte Finanzierung vorhanden ist.“
für Shae Armstrong, EB-5-Wertpapieranwalt und Partner bei Bradley Arant Boult Cummings, besteht ein weiterer Vorteil für Entwickler darin, dass das EB-5-Darlehen die vorrangige Position einnimmt, nämlich zu Zwecken der Vorauszahlung.“ Sie müssen sich keine Sorgen machen, dass Sie eine Ihrer vorrangigen Schuldenvereinbarungen verletzen, und mit EB-5 und der leitenden Position wie Ihrer gibt es wahrscheinlich mehr Flexibilität für das Projekt.“
Was EB-5-Projektvereinbarungen über die Kapitalstruktur enthalten sollten
Entwickler, die mit ihrer Kapitalstruktur Investoren anlocken wollen, müssen ihnen eine detaillierte und transparente Dokumentation zur Verfügung stellen. „Leider sehe ich viele EB-5-Darlehensverträge, die sehr minimal sind“, warnt Armstrong.
Laut Rostova ist Klarheit von größter Bedeutung, da „hinterhältige Bestimmungen“ die Attraktivität des Projekts aus rechtlicher Sicht verringern könnten. „Es wird eine abschreckende Wirkung auf den Markt haben, wenn diese Anleger von einem kompetenten Finanzexperten vertreten werden oder wenn diese Anleger mit einem guten Makler zusammenarbeiten, werden sie diese Konditionen akzeptieren.“ Komisch ist es, wenn Ihr Kreditvertrag zu viele Verlängerungen hat, wenn Sie ihn als 3-Jahres-Projekt vermarkten, Sie aber eine 5-Jahres-Verlängerung haben, die Sie in Ihrem Marketingmaterial nicht einmal erwähnen. Das ist eine rote Fahne.
Diese Vertragsdokumente Außerdem müssen die Bedingungen für die Rückzahlung der EB5-Erlöse an den Entwickler geklärt werden. „Ich habe es in früheren Projekten und im EB-5-Bereich gesehen. Der Entwickler behauptet, 25 % in Höhe von [dem EB-5-Investor] eingezahlt zu haben, aber sie treffen Bestimmungen, die besagen, dass sie einen Teil des Geldes abziehen, wenn sie im Rennen einen bestimmten Betrag erreichen.
Versuchen Sie das zu vermeiden. Ihr Projekt sollte so beschaffen sein, dass es, wenn alle Bedingungen zusammengefasst sind, klar ist, dass es immer noch mit dem, was auf dem Markt ist, konkurrenzfähig ist.“
Gibt es eine ideale EB-5-Projektkapitalstruktur für Entwickler?
Diese EB-5-Akteure sind sich einig, dass die effizienteste Struktur ein Gleichgewicht zwischen EB-5-Kapital und der Eigenfinanzierung des Sponsors oder Entwicklers darstellt.
Armstong erklärt, dass EB-5-Investoren Projekte meiden werden, die zu 100 % von ihrem Kapital abhängen, weil Entwickler und Sponsoren keine „Haut im Spiel“ lassen.
Foulger weist darauf hin, dass es für den EB-5-Investor umso sicherer ist, je mehr Geld der Entwickler investiert.
Rostova veranschaulicht: „Ich würde sagen: 50 % EB-5-Finanzierung in vorrangiger Darlehensposition, 50 % Entwicklerkapital und eine sehr starke Backup-Option.“ Wenn die EB-5-Mittel nicht aufgebracht werden, ist das offensichtlich ein sehr starkes regionales Zentrum, von dem ich weiß, dass es in der Lage ist, diese Mittel für ein insgesamt gutes Projekt aufzubringen, aber es ist eine sehr starke Backup-Option. Was also, wenn der Entwickler 50 % Eigenkapital aufgebracht hat?
Der Zeitpunkt und die Dauer des EB-5-Projekts können die Attraktivität der Kapitalstruktur beeinflussen
Der Zeitpunkt eines EB-5-Projekts und die Erfahrung des Entwicklers können die Attraktivität seiner Kapitalstruktur beeinflussen.
Laut Foulger gibt die Unsicherheit sowohl bei Entwicklern als auch bei Investoren Anlass zur Sorge. „Eines der größten Probleme für Entwickler, die über die Nutzung von EB-5 nachdenken, und Investoren ist, wie das Projekt gebaut wird, wenn nur ein Teil der EB-5-Mittel aufgebracht wird. Wie wollen Sie als Entwickler eine Brücke schlagen? Denn das Timing ist alles und EB5 ist alles andere als sicher, wann das Geld ankommt“, sagt er.
Für Rostova gilt: Je weiter das Projekt voranschreitet, desto besser. „Wir können tatsächlich überprüfen, ob alles so läuft, wie es sollte. Wenn mit dem Bau bereits begonnen wurde und die Finanzierung vorhanden ist, ist das ein fantastischer Zeitpunkt für den Einstieg des Investors. Wenn der Bau kurz vor der Fertigstellung steht, reduzieren wir natürlich Ihre Baurisiken. Bei den meisten Projekten ist dies jedoch nicht der Fall, sodass sie Finanzierungsmöglichkeiten benötigen.“
Neue Entwickler, die in die EB-5-Szene eintreten, bergen trotz attraktiver Kapitalausstattung größere Risiken für Anleger. „Wenn es sich um einen neuen Entwickler handelt und er nur Absichtserklärungen oder Termsheets hat, aber alles an Bedingungen geknüpft ist und eine EB5-Finanzierung erfolgt, ist das einfach zu riskant. Wir wollen also sehen, ob es sich um Ersatzkapital oder Ersatzfinanzierung handelt. Wir wollen auf jeden Fall sehen, dass diese Dokumente ausgeführt wurden“, sagt Rostova.
Foulger fügt hinzu, dass die EB-5-Rechtsberater der Investoren bei der Untersuchung der Struktur auch die Erfahrung des Projektsponsors berücksichtigen werden. „Haben sie dies schon mehrfach getan und verfügen sie über die Bilanz, um dies auch in Zukunft zu unterstützen?“
Entwickler müssen auch ihre Konkurrenz kennen und die Präferenzen der Investoren verstehen, um Finanzmittel anzuziehen.
Rostov weist darauf hin, dass sie vergleichbare oder bessere Konditionen als andere Projekte bieten müssen, um erfolgreich zu sein. „Sie haben vielleicht die besten Ideen, aber wenn es nicht mit dem vergleichbar ist, was andere Projekte machen, und andere Projekte manchmal bessere Konditionen bieten können, dann wissen Sie, dass Sie bei der Beschaffung dieser Mittel einfach nicht so gut abschneiden werden.“
Foulger kommt zu dem Schluss, dass Entwickler realistisch sein müssen, was auf dem Markt ist und was marktfähig ist.
HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Die in diesem Artikel geäußerten Ansichten sind ausschließlich die Ansichten des Autors und geben nicht unbedingt die Ansichten des Herausgebers oder seiner Mitarbeiter wieder. oder seine verbundenen Unternehmen. Die auf dieser Website enthaltenen Informationen dienen der allgemeinen Information; Es handelt sich nicht um eine Rechts- oder Finanzberatung. Spezifische Rechts- oder Finanzberatung kann nur von einem zugelassenen Fachmann gegeben werden, der alle Fakten und Umstände Ihrer besonderen Situation vollständig kennt. Bevor Sie am EB-5-Programm teilnehmen, sollten Sie sich von Rechts-, Einwanderungs- und Finanzexperten beraten lassen. Durch das Posten einer Frage auf dieser Website entsteht kein Anwalt-Mandanten-Verhältnis. Alle von Ihnen gestellten Fragen werden der Öffentlichkeit zugänglich gemacht; Geben Sie in Ihrer Frage keine vertraulichen Informationen an.
