Von Marta Lillo
Die jüngste Klage der Securities and Exchange Commission (SEC), in der ein Bauträger aus Nevada und ein EB-5-Regionalzentrum involviert waren, dient als Mahnung an die Wichtigkeit der EB-5-Due-Diligence-Prüfung.
Der Fall verdeutlicht, was mit EB-5-Geldern passieren kann , wenn sie nicht ordnungsgemäß behandelt werden.
In der Klage wird behauptet, dass der Entwickler und die Firmen das Kapital der EB-5-Investoren als Sicherheit für unabhängige Immobilienschulden und nicht für den geplanten Bau eines Pflegeheimprojekts verwendet hätten.
Der SEC-Beschwerde zufolge sollen etwa 10 Millionen US-Dollar der für vier Jahre, zwischen März 5 und Februar 2017, zugesagten EB-2021-Investorengelder vom Immobilienentwickler JL Real Estate Development Corporation in Los Angeles und den EB-5-Angebots- und Entwicklungsunternehmen verwendet worden sein Nevada Skilled Nursing Lender, LLC (Kreditgeber) und Nevada Skilled Nursing Development, LLC, an einem unabhängigen Immobilienunternehmen.
Die Beschwerde der SEC hebt ein wichtiges Problem hervor: Was ist in den Angebotsunterlagen für EB-5-Projekte enthalten?
„Aus den Angebotsunterlagen des Nevada-Projekts ging den Anlegern nicht hervor, dass Anlegergelder von oder für JL Real Estate Development Corporation verwendet werden könnten. Es wurde auch nicht bekannt gegeben, dass Anlegergelder als verpfändete Sicherheit für eine unabhängige Immobilienschuld gefährdet wären oder waren. Obwohl diese Gelder angeblich als Sicherheit verpfändet wurden, standen sie nicht für ihre versprochene Verwendung – den Bau von drei Pflegeeinrichtungen in Las Vegas – zur Verfügung“, sagte die SEC in einer Pressemitteilung zu der Klage.
Bisher wurde das Nevada-Projekt nicht wie ursprünglich geplant abgeschlossen und keiner der 28 EB-5-Investoren, die Mittel zugesagt hatten, hat sein EB-5-Visum für seine Investition erhalten.
Da sich dieser Fall vor der Umsetzung des Reform and Integrity Act von 2022 (RIA) ereignete, aber erst im Jahr 2024 ans Licht kam, besteht in der EB-5-Branche die Sorge, dass die gebotene Sorgfalt bei der Bereitstellung von Dokumenten nicht ausreichen würde und dass ähnliche Situationen noch bevorstehen erkannt. In diesem Fall führte eine SEC-Untersuchung zu der Beschwerde.
Robert Cornish , EB-5-Anwalt , Gründer und Leiter der Anwaltskanzlei Robert V. Cornish, Jr., PC, erklärt, dass es schwierig sei, Betrugsfälle wie diese zu verfolgen, dass es aber dennoch möglich sei, Informationen aus öffentlichen Aufzeichnungen und Leistungsnachweisen zu erhalten.
„Betrügereien wie dieser sind schwer aufzuspüren, da Täter zwangsläufig versuchen, ihre Spuren durch Undurchsichtigkeit zu verwischen. Allerdings gab es wahrscheinlich öffentliche Aufzeichnungen über Pfandrechte, Darlehen und Eigentumsverfügungen, an denen die Direktoren des EB-5-Regionalzentrums beteiligt waren. In diesem Zusammenhang ist es oft sinnvoll, Informationen über die anderen Unternehmen und Einheiten, an denen Entwickler und andere beteiligt sind, einzuholen und diese sowie neu gegründete Einheiten kontinuierlich zu überwachen.“
Rote und grüne Flaggen zur Verhinderung von EB-5-Projektbetrug
Dennis Tristani , geschäftsführender Anwalt bei TristaniLaw, LLC und Spezialist für EB-5-Finanzierungen , erklärt, dass EB-5-Investoren potenziellen Betrug verhindern können, indem sie nicht nur die Projektdokumente, sondern auch die bisherige Erfolgsbilanz der Projektentwickler und regionalen Zentren gründlich prüfen.
„Für Investoren, die Regionalzentrumsprojekte in Betracht ziehen, ist die Zusammenarbeit mit Projekten und Regionalzentren, die über eine gute Erfolgsbilanz, konservative Investitionsansätze und eine Geschichte von I-829-Genehmigungen/Rückzahlungen an Investoren verfügen, ein guter Ausgangspunkt.“
Für EB-5-Investoren ist es wichtig, die bisherige Projekthistorie , den Baufortschritt und die Abhängigkeit von EB-5-Kapital zu prüfen. Dies trägt zur Sicherheit ihres EB-5-Kapitals bei.
In einem kürzlich vom EB-5 Investors Magazine veranstalteten Webinar erklärten EB-5-Experten, dass Projekte, die ausschließlich oder größtenteils auf EB-5-Mittel angewiesen sind, riskant sind . Dies liegt daran, dass sie darauf hindeuten, dass Projektentwickler und Sponsoren nicht genügend Eigenkapital in das Projekt einbringen.
„Sehen Sie sich alle Angebotsdokumente sorgfältig an, achten Sie genau auf den Abschnitt über die Verwendung der Mittel und stellen Sie sicher, dass er mit dem Geschäftsplan des Projekts übereinstimmt“, fügt Tristani hinzu.
Projekte und regionale Zentren, die Transparenz und regelmäßige Kommunikation mit Investoren priorisieren, sind ebenfalls ein gutes Zeichen. „Sie sollten regelmäßig über den Projektfortschritt, die finanzielle Performance und alle wichtigen Entwicklungen informieren. Es kann auch hilfreich sein, die von den Projektentwicklern oder dem regionalen Zentrum bereitgestellten Informationen durch Besuche vor Ort und die Einholung von Gutachten Dritter zu überprüfen“, so sein Fazit.
Für die Einwanderungsanwältin Carolyn Lee, die seit 2022 Gründerin von Carolyn Lee PLLC ist, trägt die RIA dazu bei, Situationen wie diese bei bevorstehenden Projekten zu verhindern. „Zum ersten Mal in der Geschichte des EB-5-Programms geht es der RIA darum, Investoren vor Betrug und Fehlverhalten zu schützen. Darin heißt es: „Wenn Sie alles richtig gemacht haben, aber auf Programmteilnehmer vertrauen, die gekündigt oder ausgeschlossen wurden, wird der Kongress Maßnahmen ergreifen, um Ihre Einwanderung zu schützen und Ihnen Möglichkeiten zur Korrektur Ihres Kurses bieten.“ Das ist großartig. Darüber hinaus signalisiert USCIS, dass es den Geist dieser neuen Bestimmung respektieren wird, die in Abschnitt 203(b)(5)(M) des Gesetzes dargelegt und durch die RIA hinzugefügt wurde.“
Als einer der Autoren von Unterabsatz (M) in Zusammenarbeit mit der Organisation Invest in the USA (IIUSA) und Mitarbeitern des Kongresses fügt Lee hinzu: „Ich bin sehr stolz darauf, dazu beigetragen zu haben, dass diese Schutzmaßnahmen in die Bücher aufgenommen werden.“ Die volle Anerkennung für die edlen Absichten hinter Unterabsatz (M) gebührt den Sponsoren der RIA, den Senatoren [Chuck] Grassley und [Patrick] Leahy, insbesondere in diesem Punkt, Senator Leahy.“
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