Von Marta Lillo
Die jüngste Klage der Securities and Exchange Commission (SEC), an der ein Entwickler aus Nevada und ein EB-5-Regionalzentrum beteiligt waren, erinnert an die Bedeutung von EB-5 Due Diligence.
Der Fall zeigt, was passieren könnte EB-5-Fonds wenn nicht richtig gehandhabt wird.
In der Klage wird behauptet, dass der Entwickler und die Firmen das Kapital der EB-5-Investoren als Sicherheit für unabhängige Immobilienschulden und nicht für den geplanten Bau eines Pflegeheimprojekts verwendet hätten.
Der SEC-Beschwerde zufolge sollen etwa 10 Millionen US-Dollar der für vier Jahre, zwischen März 5 und Februar 2017, zugesagten EB-2021-Investorengelder vom Immobilienentwickler JL Real Estate Development Corporation in Los Angeles und den EB-5-Angebots- und Entwicklungsunternehmen verwendet worden sein Nevada Skilled Nursing Lender, LLC (Kreditgeber) und Nevada Skilled Nursing Development, LLC, an einem unabhängigen Immobilienunternehmen.
Die SEC-Beschwerde hebt ein wichtiges Problem hervor: Was ist in der enthalten? Angebotsdokumente für das EB-5-Projekt.
„Aus den Angebotsunterlagen des Nevada-Projekts ging den Anlegern nicht hervor, dass Anlegergelder von oder für JL Real Estate Development Corporation verwendet werden könnten. Es wurde auch nicht bekannt gegeben, dass Anlegergelder als verpfändete Sicherheit für eine unabhängige Immobilienschuld gefährdet wären oder waren. Obwohl diese Gelder angeblich als Sicherheit verpfändet wurden, standen sie nicht für ihre versprochene Verwendung – den Bau von drei Pflegeeinrichtungen in Las Vegas – zur Verfügung“, sagte die SEC in einer Pressemitteilung zu der Klage.
Bisher wurde das Nevada-Projekt nicht wie ursprünglich geplant abgeschlossen und keiner der 28 EB-5-Investoren, die Mittel zugesagt hatten, hat sein EB-5-Visum für seine Investition erhalten.
Da sich dieser Fall vor der Umsetzung des Reform and Integrity Act von 2022 (RIA) ereignete, aber erst im Jahr 2024 ans Licht kam, besteht in der EB-5-Branche die Sorge, dass die gebotene Sorgfalt bei der Bereitstellung von Dokumenten nicht ausreichen würde und dass ähnliche Situationen noch bevorstehen erkannt. In diesem Fall führte eine SEC-Untersuchung zu der Beschwerde.
EB-5-Anwalt Robert Kornisch, Gründer und Leiter der Anwaltskanzlei Robert V. Cornish, Jr., PC, erklärt, dass es eine Herausforderung sei, solche Betrugsfälle aufzuspüren, dass es jedoch immer noch möglich sei, Informationen aus öffentlichen Aufzeichnungen und Erfolgsbilanzen zu erhalten.
„Betrügereien wie dieser sind schwer aufzuspüren, da Täter zwangsläufig versuchen, ihre Spuren durch Undurchsichtigkeit zu verwischen. Allerdings gab es wahrscheinlich öffentliche Aufzeichnungen über Pfandrechte, Darlehen und Eigentumsverfügungen, an denen die Direktoren des EB-5-Regionalzentrums beteiligt waren. In diesem Zusammenhang ist es oft sinnvoll, Informationen über die anderen Unternehmen und Einheiten, an denen Entwickler und andere beteiligt sind, einzuholen und diese sowie neu gegründete Einheiten kontinuierlich zu überwachen.“
Rote und grüne Flaggen zur Verhinderung von EB-5-Projektbetrug
EB-5-Anwalt Dennis Tristani, der geschäftsführende Anwalt bei TristaniLaw, LLC, erklärt, dass EB-5-Investoren potenziellen Betrug verhindern können, indem sie die Erfolgsbilanz von Entwicklern und regionalen Zentren gründlich prüfen, nicht nur die Projektdokumente.
„Für Investoren, die Regionalzentrumsprojekte in Betracht ziehen, ist die Zusammenarbeit mit Projekten und Regionalzentren, die über eine gute Erfolgsbilanz, konservative Investitionsansätze und eine Geschichte von I-829-Genehmigungen/Rückzahlungen an Investoren verfügen, ein guter Ausgangspunkt.“
Für EB-5-Investoren ist es wichtig, sich darüber zu informieren Erfolgsbilanz des Projekts, Bauphase und Grad der Abhängigkeit vom EB-5-Kapital. Dies trägt dazu bei, dass ihr EB-5-Kapital sicher ist.
In einem kürzlich vom EB-5 Investors Magazine gesponserten Webinar erklärten EB-5-Experten dies Projekte, die ausschließlich oder stark auf EB-5-Mittel angewiesen sind, sind riskant. Dies liegt daran, dass sie darauf hinweisen, dass Entwickler und Sponsoren nicht genügend Eigenmittel in das Projekt einbringen.
„Sehen Sie sich alle Angebotsdokumente sorgfältig an, achten Sie genau auf den Abschnitt über die Verwendung der Mittel und stellen Sie sicher, dass er mit dem Geschäftsplan des Projekts übereinstimmt“, fügt Tristani hinzu.
Projekte u regionale Zentren Die Priorisierung von Transparenz und regelmäßiger Kommunikation mit Investoren sind ebenfalls grüne Fahnen. „Sie sollten über den Projektfortschritt, die finanzielle Leistung und alle wichtigen Entwicklungen auf dem Laufenden bleiben. Es kann auch hilfreich sein, die von den Projektentwicklern oder dem regionalen Zentrum bereitgestellten Informationen durch Besuche vor Ort und die Einholung von Bewertungen Dritter zu überprüfen“, schließt er.
Für die Einwanderungsanwältin Carolyn Lee, die seit 2022 Gründerin von Carolyn Lee PLLC ist, trägt die RIA dazu bei, Situationen wie diese bei bevorstehenden Projekten zu verhindern. „Zum ersten Mal in der Geschichte des EB-5-Programms geht es der RIA darum, Investoren vor Betrug und Fehlverhalten zu schützen. Darin heißt es: „Wenn Sie alles richtig gemacht haben, aber auf Programmteilnehmer vertrauen, die gekündigt oder ausgeschlossen wurden, wird der Kongress Maßnahmen ergreifen, um Ihre Einwanderung zu schützen und Ihnen Möglichkeiten zur Korrektur Ihres Kurses bieten.“ Das ist großartig. Darüber hinaus signalisiert USCIS, dass es den Geist dieser neuen Bestimmung respektieren wird, die in Abschnitt 203(b)(5)(M) des Gesetzes dargelegt und durch die RIA hinzugefügt wurde.“
Als einer der Autoren von Unterabsatz (M) in Zusammenarbeit mit der Organisation Invest in the USA (IIUSA) und Mitarbeitern des Kongresses fügt Lee hinzu: „Ich bin sehr stolz darauf, dazu beigetragen zu haben, dass diese Schutzmaßnahmen in die Bücher aufgenommen werden.“ Die volle Anerkennung für die edlen Absichten hinter Unterabsatz (M) gebührt den Sponsoren der RIA, den Senatoren [Chuck] Grassley und [Patrick] Leahy, insbesondere in diesem Punkt, Senator Leahy.“
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