Ausländische Investoren können ein Darlehen nutzen um ihre EB-5-Investition zu finanzieren. Die Komplexität der Kreditaufnahme bei der Beantragung dieses US-Investorenvisums ist jedoch dem EB-5-Visumprogramm inhärent.
Während eines kürzlichen Webinar veranstaltet von EB5Investors.com, Diskussionsteilnehmer Marjan Kasra von Lawmaks, Irina Rostova von EB-5 Support und Kyle Walker vom Green Card Fund lieferten wertvolle Einblicke für potenzielle EB-5-Investoren, die die Aufnahme eines Kredits als Teil ihrer Anlagestrategie in Erwägung ziehen.
Sie hoben wichtige Richtlinien, Anforderungen und bewährte Verfahren hervor und erläuterten die Position der US-Einwanderungsbehörde zur Nutzung dieses Finanzmechanismus für Investitionen in eine EB-5-ProjektDie folgenden Kernpunkte dienen als Orientierung EB-5-Investoren bei der Strukturierung von Darlehen, der Verwaltung von Zahlungen und der Sicherstellung der Einhaltung der Vorschriften des US Citizenship and Immigration Services (USCIS), um die Chancen einer erfolgreichen EB-5-Investition mithilfe eines Darlehens zu maximieren.
EB-5-Investoren können eine Teilinvestition mithilfe eines Darlehens oder anderer Mittel tätigen, wenn sie die Finanzierungsquelle für die verbleibende Investition nachweisen.
Irina Rostova: „Es ist sehr wichtig, zwischen der Aufnahme eines Kredits und der Investition von Bargeld in ein Projekt zu unterscheiden, was als Vollinvestition angesehen wird und als Teilinvestition. Das ist der Fall, wenn ein Investor nicht den vollen Betrag investiert, wenn er plant, das I-526 einzureichen. Er investiert einen Teilbetrag und ist dabei, den Rest zu investieren. Das bedeutet normalerweise, dass er mit dem Regionalzentrum oder dem Projektemittenten eine Vereinbarung unterzeichnet hat, dass er den Rest des Kapitals innerhalb eines bestimmten Zeitraums bereitstellt. Teilinvestitionen sind nach den USCIS-Regeln zulässig. Sie können eine Teilinvestition tätigen, sind vertraglich verpflichtet, den Rest zu investieren und können Ihren I526E-Antrag einreichen.“
Sie fügte hinzu: „Denken Sie immer daran, dass der Antragsteller zum Zeitpunkt der Einreichung des Antrags I526E Anspruch auf die beantragten Leistungen haben muss. Er muss noch angeben, woher der Rest der Mittel kommen wird, und im Antrag Dokumente zur Herkunft der Mittel vorlegen. Wenn Sie beispielsweise Geld in einer [Einlagenzertifikat-]CD angelegt haben, die im Mai 2025 abläuft, Sie aber die EB-5-Investition tätigen möchten, zahlen Sie eine Strafe und verlieren alle Zinsen, die Ihr Geld auf diesem Konto eingebracht hat. Das müssen Sie nicht tun. Sie können die Investition heute mit einer Teilinvestition tätigen, eine Vereinbarung mit dem Regionalzentrum für den Rest unterzeichnen und dem USCIS mitteilen, dass die Mittel zur Rückzahlung dieser Vereinbarung mit dem Regionalzentrum aus diesen bestimmten Fonds stammen werden, und Dokumente zur Herkunft der Mittel vorlegen.“
EB-5-Investoren profitieren von der Strukturierung von Krediten mit vereinfachten Dokumentations- und Rückzahlungsprozessen.
Irina Rostova: „Was für EB-5-Zwecke sehr gut funktioniert, ist, das Darlehen mit einer Laufzeit von etwa 6 oder 7 Jahren unbesichert zu lassen und es aufgeschoben zu tilgen, sodass es am Ende eine Schlussrate gibt; es gibt keine Tilgungszahlungen während der sechs oder sieben Jahre, und egal, welche Zinsen anfallen, es gibt auch eine Aufschuboption, sodass der Antragsteller die Tilgung des Darlehens und die Zinsen ganz am Ende des sechsten Jahres zurückzahlen kann. Ich finde das nützlich, weil der Antragsteller ein Darlehen aufnimmt und dieses Geld dann verwendet, um in EB-5 zu investieren. Wenn er monatliche Zahlungen für dieses Darlehen leistet, muss er Zinsen und Tilgung zahlen. Dann ist es sehr wahrscheinlich, dass USCIS eine RFE [Anforderung zur Vorlage von Beweisen] ausstellt und fragt, ob diese Zahlungen pünktlich erfolgen und was die Quelle und der Weg der Mittel für diese Zahlungen sind. Das ist eine Menge Dokumentation dass Sie diese einzelnen Zahlungen und ihre Quellen nachverfolgen müssen. Manchmal möchte derjenige, der ihnen das Darlehen gewährt hat, diese monatlichen Zahlungen erhalten. Aber wenn es demjenigen, der Ihrem Kunden das Darlehen gewährt, egal ist und er bereit ist, sechs oder sieben Jahre zu warten, dann ist es gut, es als aufgeschobene Schlusszahlung zu strukturieren, weil Ihr Antragsteller dann seine EB-5-Investition zurückerhält und diese Mittel zur Rückzahlung des Darlehens verwenden kann.“
Kredite für EB-5-Investitionen sollten idealerweise von Stellen kommen, die nicht mit NCE, JCE oder einem Regionalzentrum verbunden sind.
Marjan Kasra: „Solange die Stelle, die die Mittel verleiht, völlig unabhängig ist von der [Job Creating Entity] JCE, der [New Commercial Enterprise] NCE oder den Eigentümern der regionalen Zentren, ist es theoretisch plausibel.“
Irina Rostova: „Wenn ein Unternehmen bereit ist, Investoren Mittel zur Verfügung zu stellen, und diese Investoren die Verantwortung für die Rückzahlung dieser Mittel übernehmen und sie dann verwenden, um in das JCE zu investieren und Arbeitsplätze zu schaffen, erleichtert dies lediglich das Gesamtziel des Programms. Der Investor übernimmt weiterhin die Verantwortung für die Rückzahlung dieses Kredits.“
EB-5-Investoren, die ergänzende Unterlagen einreichen, stellen sicher, dass bei Teilinvestitionen alle erforderlichen Unterlagen vorhanden sind, auch wenn sie ihr Darlehen vor der Entscheidung zurückzahlen.
Marjan Kasra: „Wir führen eine Zwischenablage durch, bei der wir die Originalakte beim Immigrant Investor Program Office (IPO) mit allen weiteren Unterlagen ergänzen, aus denen die gesamten 800,000 $ zuzüglich der Verwaltungsgebühr hervorgehen. Diese Zwischenablage scheint immer dann sehr erfolgreich zu sein, wenn eine Teilzahlung erfolgt. Es besteht vermutlich eine Vereinbarung zwischen dem Investor und dem Regionalzentrum. Wir überwachen dies auch, um sicherzustellen, dass der Investor sich an die Vereinbarung hält. Es hängt davon ab, wo sie sich im Prozess befinden. Wir versuchen, es einzureichen, bevor das I-526 geprüft wird. Ich rate meinen Investoren, das Geld innerhalb von sechs Monaten bis maximal einem Jahr [nach der Antragstellung] zu erhalten. Es ist nicht ratsam, länger zu warten.“
Das USCIS verlangt nicht ausdrücklich, dass ein Darlehen vollständig zurückgezahlt wird, bevor der Investor einen I-829-Antrag einreicht.
Irina Rostova: „Wenn Sie den Kredit aufgenommen haben, müssen Sie ihn zu keinem Zeitpunkt zurückzahlen. Das USCIS möchte sehen, dass Sie die Bedingungen oder Anforderungen des Kredits erfüllen. Wenn Sie einen 3-Jahres-Kredit mit monatlichen Zahlungen aufgenommen haben, die Zinsen und Tilgung beinhalten, wird Ihnen eine RFE ausgestellt und Sie werden gefragt, wie Sie in der I-526- oder I-829-Phase oder in beiden Fällen zahlen. Wenn Sie einen 5-Jahres-Kredit haben und Ihr Investitionszyklus in einem Projekt sechs Jahre betrug, wird Ihnen das USCI wahrscheinlich eine RFE ausstellen, obwohl Sie sich möglicherweise bereits in der I-829-Phase befinden. Wenn der Antragsteller Flexibilität hat, gilt: Je länger, desto besser, denn dann haben sie Zeit, das Projekt zu entwickeln und den Investor zurückzuzahlen.“
EB-5-Investoren, die über ein Darlehen investieren, sollten einen Plan zur Rückzahlung haben, da die Investition möglicherweise nicht rechtzeitig oder nicht vollständig zurückgezahlt wird.
Irina Rostova: „Jeder Antragsteller, der sich Geld leiht, muss verstehen, dass eine Investition möglicherweise nicht rechtzeitig oder vollständig zurückgezahlt werden kann. Er muss einen Plan B haben, wie er das Geld verdienen und den Kredit zurückzahlen kann.“
EB-5-Investoren sollten Kredite bei Finanzinstituten oder juristischen Personen aufnehmen, die auf die Vergabe solcher Kredite spezialisiert sind.
Irina Rostova: „Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, der nicht von einer Finanzorganisation oder einer Organisation kommt, die regelmäßig Kredite vergibt, müssen diese Mittel beschafft werden. Am besten ist es also, wenn ein Kreditinstitut das Kapital bereitstellt. Das muss nicht unbedingt eine Bank sein; es könnte auch ein Unternehmen sein, das Kredite vergibt. Wir werden sehen, wie weit und welche Institutionen das USCIS akzeptieren wird. Viele private Kredite, wie etwa Aktionärsdarlehen, kommen von Institutionen, die Projekte finanzieren. Ein Antragsteller kann den Kredit von seinem eigenen Unternehmen oder Geschäft aufnehmen. Das ist völlig akzeptabel, wenn auch die Mittelherkunft dieses Unternehmens nachgewiesen wird.“
Marjan Kasra: „Wenn ein regionales Zentrum hypothetisch eine Partnerschaft mit einem Kreditinstitut eingehen könnte, das bereit ist, mit ihm zusammenzuarbeiten, wäre das ideal. Dann haben Sie es mit einem Finanzinstitut zu tun und nicht mit einem privaten Unternehmen, das das Geld verleiht. Aber sie müssen im Gelddienstleistungsgeschäft tätig sein. Wenn der Staat sie als solche autorisiert oder gekennzeichnet hat, unterliegen sie den Gesetzen zur Bekämpfung der Geldwäsche. Das beruhigt den USCIS.“
Die Rückzahlung eines Kredits hat nicht unbedingt direkte Auswirkungen auf die EB-5-Investition, da beide Prozesse normalerweise getrennt ablaufen.
Kyle Walker: „Es besteht kein Zusammenhang zwischen der Rückzahlung eines Kredits und der EB5-Investition an sich. Der Kreditgeber oder Darlehensgeber muss einen Zeichnungsprozess durchlaufen haben. Und dieser Zeichnungsprozess kann völlig unabhängig von der EB5-Investition als Cashflow-Komponente sein.“
Eine längere Kreditlaufzeit gibt EB-5-Investoren mehr Zeit, die Schulden zurückzuzahlen und Nachweise über die Finanzierungsquelle für diese Zahlungen zu sammeln.
Irina Rostova: „Wenn die Laufzeit des Kredits sechs oder sieben Jahre beträgt, können sie den Kredit mit den Einnahmen und Erträgen des Projekts zurückzahlen, also mit dem Kapital der Investition. Wenn der Kredit strukturiert ist, muss der Investor monatliche Zahlungen leisten, und die USCIS wird höchstwahrscheinlich fragen, ob diese Zahlungen pünktlich erfolgen, und die Herkunft der Mittel und die Belege zu diesen Zahlungen anfordern.“
Marjan Kasra: „Der Investor muss nachweisen, dass er in der Lage ist, das Darlehen zurückzuzahlen. Manchmal werden genehmigte Fälle wieder aufgenommen. Beispielsweise kann USCIS selbst nach Erhalt eines genehmigten I-526 drei Jahre später, während der I-829-Phase, den Fall wieder aufnehmen und die Herkunft der Mittel in Frage stellen. Dadurch kann USCIS weitere Nachforschungen darüber anstellen, wie die Darlehen zurückgezahlt wurden. Es ist entscheidend, mit dem Investor zusammenzuarbeiten, um sicherzustellen, dass er klar dokumentieren kann, wie er das Darlehen zurückzahlen will.“
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