Mit diversen Kategorien von stillgelegten Visa verfügbar, ist die Gewährleistung sicherer EB-5-Investitionen für EB-5-Investoren von größter Bedeutung.
EB-5-Investoren und die Fachleute Beratung bei der Auswahl von Projekten muss mehr Sorgfalt walten lassen und die richtigen Fragen stellen. Hier sind fünf wesentliche Fragen, die bei der Bewertung von EB-5-Projekten berücksichtigt werden müssen, die von einem Regionalzentrum.
Frage 1: Wer steckt hinter dem EB-5-Projekt?
Ein entscheidender Aspekt des Projekts ist das Verständnis, wer der Neues Handelsunternehmen (NCE) und die Job-Creating Entity (JCE). Das EB-5-Visumprogramm erfordert diese beiden obligatorischen Entitäten für Projekte, die von regionalen Zentren entwickelt werden. Brennan Sim von EB-5 United sagt, dass eine klare Trennung zwischen diesen Einheiten eine treuhänderische Verantwortung gewährleistet, die mit den Interessen der Anleger im Einklang steht.
„Gibt es eine Trennung zwischen beiden? Wenn Sie mit jemandem zusammenarbeiten, der nichts mit der JCE zu tun hat, arbeiten Sie mit jemandem zusammen, der als Treuhänder in Ihrem besten Interesse als Investor handelt“, sagt Sim.
Frage 2: Wie erfahren sind das Regionalzentrum und der Entwickler hinter dem Projekt?
Es ist wichtig, den Hintergrund beider Unternehmen und ihre Erfolgsbilanz in der EB-5-Branche zu verstehen. Es ist von größter Bedeutung zu wissen, wie gut sie kapitalisiert sind und wie viele Projekte sie entwickelt haben.
Alexandra Loveless von Far Capital Partners legt großen Wert darauf, dass Investoren und ihre Rechts- und Migrationsberater regionale Zentren auswählen, die Erfahrung im EB-5-Umfeld und in der jeweiligen Branche haben und über gute Beziehungen zu staatlichen Behörden verfügen.
„Sie sollten darauf achten, mit regionalen Zentren und Entwicklern zusammenzuarbeiten, die Erfahrung mit EB-5 haben, insbesondere mit der Branche, in der das von Ihnen in Betracht gezogene Projekt angesiedelt ist“, fügt Loveless hinzu. „Es ist wichtig, ein regionales Zentrum oder einen Entwickler mit wirklich guten Beziehungen zur Regierung zu haben, damit sie in Ihrem Namen Kontakt zum USCIS aufnehmen können, um herauszufinden, was mit Ihrem Antrag passiert [..] und etwas mehr Druck auf sie ausüben können, um sie zur Verantwortung zu ziehen, denn es ist wirklich schwierig, das USCIS zur Verantwortung zu ziehen, wie jeder weiß, der schon einmal ein EB-5- oder Einwanderungsverfahren durchlaufen hat.“
Lulu Gordon von EB-5 Capital betont die Notwendigkeit einer verlässlichen Beziehung zwischen dem Entwickler und dem regionalen Zentrum, das das Projekt den EB-5-Bewerbern vorstellt. „Sie müssen eine Vertrauensbeziehung haben. Sie müssen auch sicherstellen, dass sie verstehen, wie der EB-5-Prozess das überlagert, was sie gewohnt sind, nämlich Private Equity, und wie er die Dinge verändert, damit sie nicht überrascht sind, dass es absolut entscheidend ist, das zu tun, was sie tun müssen, um die Arbeitsplätze zu schaffen.“ Dazu gehört eine gründliche Überprüfung der Entwickler, einschließlich Finanz- und Referenzprüfungen, fügt Gordon hinzu.
Frage 3: Wie ist der Kapitalstapel aufgebaut?
Bewertung eines Projekts Kapitalstapel ist entscheidend. Es geht nicht nur darum, wie viel EB-5-Kapital das Projekt einbringt, sondern auch darum, welche Position das Geld im Kapitalstapel einnimmt, fügt Sim hinzu. Eine solide Kapitalstruktur stellt sicher, dass EB-5-Investoren im Rückzahlungsszenario geschützt und bevorzugt behandelt werden.
„Es geht nicht unbedingt immer darum, wie viel Prozent eines Projekts EB-5 ist. Es geht eher darum, wo dieser Prozentsatz im Kapitalstapel steht“, sagt er. „Es ist sehr wichtig, jedes Projekt zu bewerten, selbst wenn es sich um dasselbe regionale Zentrum handelt. Es ist sehr wichtig, jedes dieser Projekte völlig separat zu bewerten. Denn jeder Entwickler ist anders, jedes Projekt ist anders, jede Struktur ist anders. Und Sie müssen wirklich verstehen, was mit dem spezifischen Geschäft, das Sie sich ansehen, vor sich geht.“
Loveless fügt hinzu, dass es entscheidend ist, die Vereinbarungen zwischen Gläubigern zu verstehen, da Investoren und Agenturen sicherstellen sollten, dass der Entwickler ausreichend Eigenkapital hat, was das Engagement des Entwicklers zeigt. „Stellen Sie einfach sicher, dass der Entwickler genauso viel, wenn nicht sogar mehr, in das Spiel investiert wie Sie.“
Die Überprüfung aller von regionalen Zentren oder Entwicklern bereitgestellten Informationen durch Dokumentenprüfung sei unerlässlich, fügt sie hinzu. „Viele Investoren führen Gespräche mit regionalen Zentren oder Entwicklern und ihnen wird etwas gesagt, aber sie überprüfen es nicht, indem sie alle Dokumente durchgehen und sichten“, betont Loveless.
Frage 4: Wie sieht die Eigentumstitelversicherung des Projekts aus?
Eigentumsversicherung ist eine Risikomanagementstrategie, die vor möglichen Ansprüchen auf den Eigentumstitel eines EB-5-Projekts schützt. Investoren und Agenturen sollten regionale Zentren und Entwickler wählen, die Projekte mit diesem Schutz anbieten, empfiehlt Jai Lee von Stewart Title.
„Bei jeder Immobilientransaktion ist eine Eigentumsversicherung erforderlich. Kreditnehmer und Entwickler sind damit bestens vertraut. Ich möchte nur, dass sich die EB5-Branche dessen bewusst ist, wenn sie sich die Projekte ansieht, und dass die Entwickler sie mit der Einstellung eines gewerblichen Immobilienunternehmens betrachten, denn im Kern handelt es sich bei dem Projekt um eine Immobilientransaktion. Wir können Ihnen dabei helfen, die Gläubiger zu prüfen und alles zu kennzeichnen, was für Ihre Position von Belang sein könnte, egal ob Sie eine leitende oder bevorzugte Position innehaben. Wir haben Richtlinien, die all diese Bereiche des Kapitalstapels absichern“, sagt Lee.
Frage 5: Wie ist der Zeitplan des Projekts?
Gordon erklärt, dass es von entscheidender Bedeutung ist, der Bauzeitplan und das Potenzial zur Schaffung von Arbeitsplätzen. Indem sie diese Frage stellen, können Investoren und Behörden dafür sorgen, dass die Risiken vor der Entwicklung gemindert und die erforderlichen Genehmigungen eingeholt werden.
„Für Investoren ist es wichtig, sich anzusehen, wo sie im Bauzeitplan stehen. Wurden die Verzögerungsrisiken vor der Entwicklung ausgeräumt? Wurden die entsprechenden Genehmigungen bereits erteilt? Im Idealfall hat der Bau bereits begonnen, und dann möchten Sie sich den Wirtschaftsbericht ansehen. Haben Sie einen Puffer für die Schaffung von Arbeitsplätzen? Wird das Projekt lange genug dauern, um die für Sie notwendigen Arbeitsplätze zu schaffen, und bleibt noch etwas Spielraum übrig?“
Jüngste Änderungen in die Gesetze zur Erhaltungsperiode Das Interesse der Investoren habe sich auf Projekte mit kürzeren Zeitplänen verlagert, wobei häufig Wohnbauprojekte bevorzugt würden, fügt Sim hinzu. Das Verständnis dieser Dynamiken hilft bei der Auswahl von Vermögenswerten, die mit den aktuellen Markttrends übereinstimmen.
„Da die Gesetze zur Erhaltungsfrist jetzt nur noch zwei Jahre vorsehen, ist das Hotelmodell weniger attraktiv, es sei denn, Sie investieren direkt am Ende der Bauphase in ein Hotel, wo Sie ein paar Jahre Zeit haben, um es zu stabilisieren, und dann refinanzieren oder verkaufen können. Jetzt suchen Investoren eher nach einem Zeitrahmen von 3 bis 5 Jahren als nach den alten typischen 5 bis 7 Jahren. Wohnimmobilien haben wirklich einen großen Teil des EB-5-Marktes übernommen und werden attraktiver sein“, schließt er.
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