Während des EB-5 & Global Immigration Pitch Day in Seoul und Shanghai feierte das Immobilienentwicklungsunternehmen HomeFed Corporation die ersten vorzeitigen Rückzahlungen an EB-5-Investoren in ihrem Village of Escaya-Projekt, dem ersten Teil einer Masterplan-Gemeinde in San Diego .
„Die letzte Rückzahlungsfeier, die ich auf einer EB-5-Investorenkonferenz erlebt habe, fand 2018 bei CanAm statt, und jetzt sehen wir immer mehr Rückzahlungen. Allein diese Tatsache begeistert mich, im EB-5-Bereich tätig zu sein“, sagte Nicholai Hinrichsen, der viele der Investorenanträge für HomeFed geleitet hat.
Der Präsident von Homefed, Chris Foulger, und der Direktor von EB-5 Financing, Trevor Anderson, würdigten die Investoren auf der Bühne, um persönlich ihre Einwanderungsreisen und Erfolgsgeschichten zu feiern.
Vier der ersten acht EB-5-Investoren sind berechtigt eine vorzeitige Amortisation dieses Projekts nahm an der Veranstaltung teil. Sie wurden von den koreanischen Migrationsagenturen Club Immigration und Abraham Emigration vertreten.
Die Rückzahlung ist ein bedeutender Meilenstein für HomeFed, da es ihr erstes EB-5-Projekt und „eines der ersten vorrangigen Eb5-Darlehensprodukte auf dem Markt im Jahr 2016“ darstellt, sagte Foulger, außerdem „schaffen wir einen Präzedenzfall für die Branche als.“ „Die Kombination aus Bauträger und Regionalzentrum zahlt den Investoren frühzeitig etwas zurück“, so Foulger.
„Wir bauen eine wunderschöne Stadt innerhalb der Stadt San Diego, Kalifornien; und wir haben nun das Kapital wie angekündigt für den Bau des Projekts verwendet. Jetzt ist der Kredit fällig, und wir zahlen die Leute gern zurück.“ Foulger erklärt.
Anderson fügt hinzu: „Wir beweisen uns gerade als wertvoller EB-5-Partner, als hochwertiger, vertrauenswürdiger Partner.“
Die investorenfreundliche vorrangige Darlehensstruktur von EB-5 trug zur vorzeitigen Rückzahlung bei
Mehrere Faktoren begünstigten diese vorzeitige Rückzahlung, darunter auch die konservative Einstellung von Escaya Kapitalstruktur das den Interessen und dem Kapital der EB-5-Investoren bei der Strukturierung des Darlehens und der finanziellen Stabilität von HomeFed Vorrang einräumte.
„Durch das Darlehen gelangten die Anleger zunächst in eine vorrangige Position mit geringer Hebelwirkung, sodass Haus- und Wohnungsverkäufe den EB-5-Kredit problemlos zurückzahlen konnten“, sagte Foulger. „Das Projekt ist erfolgreich und wurde für die Investoren von Anfang an sehr konservativ angelegt, indem sie ihnen eine vorrangige Position bei der Kreditvergabe einräumten, so dass die Erfolgsaussichten angesichts der geringen Verschuldung, die wir den Investoren einräumten, sehr hoch waren rein“, sagte Foulger.
Beim Underwriting eines EB-5-Projekts kommt es auf Details an
HomeFed stellte dem EB-5-Kreditgeber außerdem eine Treuhandurkunde aus, ohne von der vollständigen Erhöhung abhängig zu sein. „Sie waren auch der erste und einzige Entwickler, der die Bestimmungen zum ‚Verlängerungsverbot‘ im EB-5-Darlehensvertrag eingeführt hat, um sicherzustellen, dass Darlehensverlängerungen nur möglich sind, wenn die Investoren ihre Aufrechterhaltungsperiode noch nicht abgeschlossen haben. Sie gehören zu den ganz wenigen Entwicklern, die bereit sind, den Investoren das EB-5-Geld zurückzuerstatten, wenn ihre I-526-Anträge aufgrund von Problemen mit der Geldquelle oder dem Geldweg abgelehnt wurden“, fügt Lily Zheng, Migrationsagentin von Bether Capital, hinzu.
Unterdessen betont Anderson, wie wichtig es ist, zum richtigen Zeitpunkt in den Immobilienmarkt von San Diego zu investieren. „Grundsätzlich herrschte in San Diego ein Mangel an Wohnraum. Dieses Projekt wäre mit oder ohne Eb-5-Mittel erfolgreich gewesen. Viele Entwicklungsprojekte greifen auf Eb-5 zurück, um ein marginales Projekt realisierbar zu machen. Unser erster und einziger Fokus liegt darauf, sicherzustellen, dass das Immobilienprojekt grundsätzlich Sinn macht.“
Der Fortschritt der EB-5-Industrie ist teilweise auf die von der Reform- und Integritätsgesetz von 2022 (RIA) Die Teilnahme am EB-5-Investorenvisumprogramm spielte ebenfalls eine entscheidende Rolle für den Erfolg des Projekts und die Möglichkeit, Investoren vor dem Fälligkeitsdatum des Darlehens, dem 30. September 2024, zu bezahlen.
Allerdings weist er darauf hin, dass Zahlungen an Anleger vor dem Fälligkeitsdatum immer noch zur Standardpraxis werden müssen.
„Die Norm wäre, die Rückzahlung langsam nach dem Fälligkeitsdatum an die Anleger auszuzahlen. Daher sind wir stolz darauf, dass wir die Chance ergreifen und den Investoren ihre Rückzahlungen nicht nur zeitnah, sondern auch früher als geplant zurückzahlen können.“
Etwa 80 % der Investoren in Escaya kamen aus Vietnam und Südkorea. Laut Foulger spielten auch die Migrationsbehörden, die diese EB-5-Bewerber bei der Auswahl des Projekts unterstützten, eine entscheidende Rolle für dessen Erfolg.
„Die Makler sind in ihren Due-Diligence-Bemühungen anspruchsvoller geworden. Viele sind schon seit langer Zeit in diesem Geschäft tätig und erkennen, wie wichtig der Ruf ist, und konzentrieren sich auf sicherere Projekte mit erfahrenen Entwicklern“, fügt er hinzu.
Zusätzlich EB-5-Entwickler sind nicht verpflichtet, vorzeitige Rückzahlungen der US-amerikanischen Staatsbürgerschafts- und Einwanderungsbehörde (USCIS) zu melden. Transparenz und Zugang zu Informationen sind jedoch für Antragsteller, die ein EB-5-Visum in Betracht ziehen, von entscheidender Bedeutung. Daher bieten vorzeitige Rückzahlungen Einblick in die Leistung und finanzielle Gesundheit von Entwicklern und Projektsponsoren.
Anderson sagt: „Wir sehen insgesamt einen Wandel in der EB-5-Branche und wir sehen Projekte von besserer Qualität für Investoren. Die RIA spielt eine wichtige Rolle und wir sind der Meinung, dass wir bei dieser Weiterentwicklung des EB-5-Programms führend sind.“
Escaya-Investoren müssen I-829 einreichen, um eine Rückzahlung zu erhalten
HomeFed hat es bereits getan zurückgezahlt viele seiner berechtigten Investoren in Korea und Vietnam. Investoren befinden sich in verschiedenen Phasen des EB-5-Prozesses; Einige von ihnen sind bereits berechtigt, weil sie bereits das I-829-Formular eingereicht haben, das es Anlegern ermöglicht, einen rechtmäßigen dauerhaften Wohnsitz in den USA zu erhalten
„Für Pre-RIA-Investoren sehen die Regeln vor, dass Anleger ihre bedingte Aufenthaltsgenehmigung [I-485] erfüllt und ihre I-829 eingereicht haben müssen, um Anspruch auf eine Rückzahlung zu haben. Etwa die Hälfte unserer Investoren im Escaya-Projekt haben Anspruch auf eine Rückzahlung. Wir haben einen Teil bereits zurückgezahlt und freuen uns darauf, den Rest zurückzuzahlen“, erklärt Anderson.
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