Anfang dieses Jahres veröffentlichte USCIS einen neuen Entscheidungsstandard, der es einem EB-5-Investor verbietet, Darlehenserlöse als Investitionskapitalquelle zu verwenden, es sei denn, der Investor weist nach, dass das Darlehen durch Vermögenswerte besichert ist, die der Investor besitzt. USCIS gibt an, dass, wenn ein Investor nachweisen kann, dass er oder sie (1) persönlich und in erster Linie für das Darlehen haftet und (2) den besicherten Vermögenswert besitzt, der den Wert des Darlehens erreicht oder übersteigt, der Darlehenserlös eine geeignete Quelle darstellt Investitionskapital.[1] Diese Änderung der Richtlinien hat große Auswirkungen auf die Praxis, denn wenn die Finanzierungsquelle eines Investors aus einem Darlehen stammt, das nicht durch sein gesamtes Eigentum besichert ist, besteht für seine I-526-Petition das Risiko, dass er einen Antrag erhält Beweise (RFE), Mitteilung über die Absicht zur Ablehnung (NOID) oder völlige Ablehnung durch USCIS.
Dieser neu herausgegebene Auslegungsstandard stellt sicherlich eine größere Belastung für Investoren dar, die Darlehenserlöse zur Finanzierung von EB-5 verwenden, da sie ausreichende Beweise vorlegen müssen, um zu zeigen, dass die Darlehen durch ihr eigenes Vermögen abgesichert sind, für das sie in erster Linie und persönlich haften. Obwohl es viele rechtliche Argumente gibt, um die USCIS-Auslegung und die Definition von „Kapital“ gemäß den Vorschriften anzufechten, sollten wir uns nicht zu sehr auf die USCIS-Auslegung konzentrieren. In der Praxis sollten wir uns darauf konzentrieren, analytische Schritte auf der Grundlage solider rechtlicher Argumente und Fallfakten zu entwickeln, um die Probleme zu lösen, die in Verschuldungsfällen auftreten können.
Zunächst müssen wir klären, ob die Finanzierungsquelle in die Kategorie „Verschuldungsfälle“ fällt. USCIS verfolgt einen breiten Ansatz, der jede Finanzierungsquelle einschließt, die aus einem Darlehen stammt, das der Investor aufnimmt. Wenn ein Investor beispielsweise einen Darlehensvertrag unterzeichnet, wird sein Fall aus Sicht von USCIS als „Verschuldungsfall“ betrachtet.
Wenn die Finanzierungsquelle ein Verschuldungsfall ist, müssen wir ermitteln, wer den Darlehensvertrag abschließt. Das übliche Szenario ist, dass der Investor den Darlehensvertrag mit einer Bank unterzeichnet und das Darlehen besichert werden muss, normalerweise durch Immobilien; diese spezielle Darlehensvereinbarung wird als Hypothek bezeichnet. Was in unserer Analyse einen Unterschied macht, ist, dass der Investor in vielen Fällen möglicherweise nicht der alleinige Eigentümer der Immobilie im Hypothekenvertrag ist, was das oben beschriebene Verschuldungsproblem auslösen wird. Dieses Problem ist nicht nachteilig, da der Eigentumsanteil berücksichtigt wird, um zu bestimmen, ob ein Verschuldungsfall beim USCIS eingereicht werden kann. Wir fassen die vier möglichen Szenarien zusammen, die sich aus dem Eigentum des Investors an der Immobilie ergeben, und analysieren jedes der Szenarien im Detail:
Szenario 1 : Der Investor unterzeichnet den Darlehensvertrag und ist zu 100 Prozent Eigentümer der Immobilie.
Dieser Fall erfüllt die beiden Anforderungen der USCIS-Rechtsprechungsstandards: alleiniges Eigentum sowie persönliche und primäre Haftung. Daher wird es in diesem Fall wahrscheinlich nicht zu Schuldenproblemen bei USCIS kommen.
Szenario 2 : Der Investor unterzeichnet den Darlehensvertrag und ist Miteigentümer der Immobilie zusammen mit seinem Ehepartner.
Im Allgemeinen erhält jeder Ehepartner bei einer durch eine Ehe geschaffenen gemeinsamen Besitz die Hälfte des Eigentums und hat das gleiche Recht, über das Eigentum zu verfügen. Dies würde die beiden Anforderungen des USCIS erfüllen, und in Fällen in diesem Szenario wird es wahrscheinlich keine Schuldenprobleme beim USCIS geben.
Szenario 3 : Der Investor unterzeichnet den Darlehensvertrag, aber der Investor ist zusammen mit einem Dritten, der nicht sein Ehepartner ist, Eigentümer der Immobilie.
Dies ist ein gängiges Szenario, in dem der Investor, sein Kind oder seine Eltern im Grundbuch eingetragen sind. Wir müssen in diesem Szenario jedoch besonders auf den Eigentumsanteil hinweisen, indem wir den Eigentumsanteil des Investors an der Immobilie mit dem Gesamtwert der Sicherheiten vergleichen.
Das Eigentumsrecht und das Eherecht Chinas veranschaulichen das potenzielle Problem und die Lösung in diesem Szenario, die wir analysieren und auf unsere Fälle anwenden konnten und erfolgreich Genehmigungen von USCIS erhielten. Das chinesische Eigentumsrecht ermöglicht es den Parteien, ihren Eigentumsanteil an der Immobilie festzulegen, der in Verträgen und Eigentumsbescheinigungen festgelegt werden kann. Wenn im Vertrag oder in der Eigentumsbescheinigung keine Angaben zum Eigentumsanteil gemacht werden oder diese unklar sind, wird die Immobilie entsprechend der Höhe ihrer ursprünglichen Kapitaleinlage aufgeteilt.[2] Wendet man dieses Prinzip auf Fälle in diesem Szenario an, so ist der Anteil der Immobilie, der dem Investor gehört, 5,000,000 RMB wert, wenn die Immobilie einen Wert von 90 RMB hat und der Investor laut Eigentumsbescheinigung 4,500,000 Prozent besitzt. Wenn wir davon ausgehen, dass der Darlehensbetrag ungefähr 3,500,000 RMB beträgt, wird es in diesem Fall wahrscheinlich nicht zu Schuldenproblemen bei USCIS kommen, da der Wertanteil des Investors an der Immobilie höher ist als der Wert des Darlehensbetrags.
Wenn in der Eigentumsbescheinigung jedoch kein Prozentsatz angegeben ist oder wenn der Investor nur einen sehr geringen Prozentsatz an der Immobilie besitzt (ein Beispiel wäre ein Besitz von 20 Prozent der Sicherheit, beträgt der oben genannte Wert nur die Sicherheit des Investors (im Wert von 1,000,000 RMB) wird die I-526-Petition wahrscheinlich auf Probleme mit USCIS stoßen, da der Anteil der Immobilie, der dem Investor gehört, den Darlehensbetrag nicht übersteigt; Daher wird die zweite Anforderung des USCIS-Interpretationsstandards nicht erfüllt.
Szenario 4 : Ein weiteres Szenario ist, dass ein Dritter den Darlehensvertrag unterzeichnet und entweder alleiniger oder Miteigentümer der als Sicherheit dienenden Immobilie ist. In beiden Fällen dürfte es keine Probleme mit der USCIS hinsichtlich der Verschuldung geben, sofern der Dritte das Darlehen in Form einer Schenkung oder einer Geldüberweisung an den Investor weitergibt.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Nutzung von Krediten als Finanzierungsquelle für EB-5 in der Praxis immer noch weit verbreitet ist. Mit dem neuen USCIS-Standard muss ein Anleger jedoch möglicherweise zusätzliche Beweise vorlegen, um die Beweislast zu überwinden, die mit dem Nachweis verbunden ist, dass das Darlehen durch sein eigenes Vermögen besichert ist, indem er nachweist, dass der Wert des Vermögenswerts, der sich aus der Eigentumsquote ergibt, größer ist als der Wert des Darlehens.
[1] Siehe Bemerkungen der stellvertretenden Leiterin des IPO, Julia Harrison , EB-5 Immigrant Investor Program: Stakeholder Engagement, 22. April 2015, abrufbar unter : http://www.uscis.gov/outreach/notes-previous-engagements/notes-previous-engagements-topic/eb-5-immigrant-investor-program-stakeholder-engagement-0.
[2] Eigentumsgesetz der Volksrepublik China, Kapitel VIII, Artikel 103 und 104, abrufbar unter : http://www.china.org.cn/china/LegislationsForm2001-2010/2011-02/11/content_21897791.htm.
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