Von Anayat Durrani
Das EB-5 Immigrant Investor-Programm bietet viele Anreize für EB-5-Antragsteller, die investieren in ländliche TEA-Projekte das kam von der EB-5 Reform and Integrity Act von 2022 (die RIA). Ausländische Investoren, die in diesen ländlichen Gebieten investieren, können von einer bevorzugten Bearbeitung und Rücklagen profitieren.
Projekte in ländlichen TEAs berechtigen einen EB-5-Investor zu einer reduzierten Mindestinvestition von 800,000 US-Dollar und zur vorrangigen Bearbeitung von Formular I-526 von den US-Einwanderungsbehörden. Investoren haben aufgrund der ländlichen TEA-Klassifizierung auch Anspruch auf Sondervisa, die 20 % der jährlichen EB-5-Visazuteilung ausmachen.
„Das steigende Interesse an TEAs ist auf diese neue Reservierung von Visa für Projekte innerhalb eines TEA zurückzuführen“, sagt Chad Graham, geschäftsführender Partner bei Graham Adair. „Das bedeutet, dass Anträge für Projekte, die in ein TEA fallen, innerhalb der neuen Kategorie der Einwanderungsvisa bearbeitet werden, für die es derzeit keine Wartezeiten gibt, was insbesondere für Investoren aus bestimmten Ländern wie China, Kambodscha wo es bei anderen Einwanderungsvisa-Kategorien historisch zu Wartezeiten kam.“
Der RIA-Gesetzentwurf führte die Schaffung reservierter Visa ohne Stichtag ein, was die Wartezeit für Investoren verkürzt. Reservierte Visa sind besonders hilfreich für Investoren aus Ländern mit Visarückständen und ermöglichen es ihnen, die Warteschlange zu überspringen und den Einwanderungsprozess zu beschleunigen. Reservierte Visa werden vorrangig behandelt, auch für Länder, die einen Rückschritt erleben.
„Das EB-5 Reform and Integrity Act hat eine neue Visa-Regelung für Investitionen in ländlichen Gebieten geschaffen und sorgt für schnellere Bearbeitungszeiten“, sagt Daniel J. Healy, CEO der Civitas Capital Group. „Leider hat das USCIS nur langsam Leitlinien oder Vorschriften zur Umsetzung dieser Gesetzesbestimmungen herausgegeben, sodass noch nicht klar ist, welche genauen Vorteile sich für die Investoren ergeben werden. Es besteht jedoch Optimismus, dass sie von Bedeutung sein könnten, insbesondere für Investoren in Ländern wie China, die zu Rückschritten neigen.“
Langlebigkeit des EB-5-Investitionstrends in ländlichen Gebieten
Wie lange dieser Trend anhält, ist ungewiss. Einige Branchenkenner gehen davon aus, dass innerhalb von zwei Jahren ein Rückstand aufgeholt sein wird.
Healy meint, die Zeit werde es zeigen und er glaubt, dass es in der ländlichen Kategorie aufgrund des Interesses schnell zu einem Rückstand kommen könnte.
„Im Moment Visa-Bulletin für Mai zeigt keinen Rückstand“, sagt Graham. „Wenn das Geschäftsjahr im September zu Ende geht, werden wir sehen müssen, ob sich Rückschritte abzeichnen. Wenn nicht, werden wir wahrscheinlich auch im Großteil des Jahres 2024 die aktuellen Prioritätsdaten sehen. Ich schätze, dass wir die aktuellen Prioritätsdaten mindestens zwei Jahre lang sehen werden, hoffentlich länger.“
Er meint jedoch, dass die Nachfrage zu mehr neuen Projekten in TEA-Gebieten führt und er daher davon ausgeht, dass in den nächsten Jahren mehr Investoren angezogen werden. Er sagt, da die Rücklage neu ist und EB-5-Projekte Obwohl es mindestens ein Jahr dauert, die erforderlichen Genehmigungen und Zulassungen einzuholen, glaubt er, dass es wahrscheinlich zu einem verzögerten Aufschwung kommen wird, der sich möglicherweise erst in zwei bis drei Jahren bemerkbar macht.
„Angesichts der verschärften Beschränkungen und höheren Zinsen bei normalen Krediten werden große Projekte, die viel Kapital benötigen, eher auf EB-5-Investoren zurückgreifen, um das Projekt zu finanzieren“, sagt Graham. „Das bedeutet, dass der Nachfrageschub bei der TEA-Rücklage wahrscheinlich zu einer noch steileren Akzeptanzkurve führen wird.“
Arten von EB-5-Projekten in ländlichen TEAs
Ländliche TEAs sind Gebiete, die nicht innerhalb einer vom Office of Management and Budget festgelegten Metropolitan Statistical Area (MSA) liegen oder an den Grenzen einer Gemeinde mit mindestens 20,000 Einwohnern (basierend auf der letzten alle zehn Jahre stattfindenden Volkszählung).
„Immobilien sind immer führend, insbesondere Beherbergungs- und Mehrfamilienhäuser. Aber wir sehen mehr Projekte in verschiedenen Bereichen wie Skigebieten, Restaurants und Krankenhäusern“, sagt Graham.
Immobilien scheinen jedoch insbesondere bei TEAs beliebt und stabil zu sein, sagt er, was daran liegt, dass es sich um ein bewährtes Format handelt.
„Das bedeutet, dass EB-5-Investoren von den Projekten angezogen werden, weil sie vorhersehbar sind und die Erfolgswahrscheinlichkeit im Vergleich zu anderen Projekttypen ohne starke Erfolgsbilanz hoch ist“, sagt Graham.
Healy sagt, dass es mit ländlichen TEAs nicht viele Möglichkeiten gibt. Er sagt jedoch, dass Civitas an einem Mehrfamilienhausprojekt in Aspen, Colorado, arbeitet, das er als Spielplatz für Milliardäre beschreibt und das zu den wohlhabendsten Gemeinden in den USA gehört, die auch als ländlich gelten.
„Hochwertige ländliche Projekte wie diese sind selten, weshalb der Kongress überhaupt erst die neue Kategorie der ländlichen Projekte geschaffen hat“, sagt Healy.
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