Wenn sie die EB-5-Investition leisten, die für die Beantragung dieses US-Investorenvisums erforderlich ist, prüfen viele Antragsteller während ihres Antragsverfahrens, ob sie eine vollständige oder teilweise Zahlung leisten sollen, und treffen weitere Entscheidungen.
Das EB-5-Verfahren sieht vor, dass Investoren zunächst ein Projekt auswählen und anschließend die erforderliche Kapitalinvestition tätigen. Diese beträgt mindestens 800,000 US-Dollar, wenn sich das Projekt in einem Zielgebiet für Beschäftigung (Targeted Employment Area, TEA), in einem ländlichen oder städtischen Gebiet befindet, oder 1.05 Millionen US-Dollar, wenn es sich in einem anderen Gebiet der Vereinigten Staaten befindet. Die Zahlungen erfolgen in der Regel auf ein Treuhandkonto.
Anschließend reicht der Investor einen I-526-Antrag beim US Citizenship and Immigration Services (USCIS) ein.
Was sind Gesamtzahlungen und Teilinvestitionen?
Bei Gesamtzahlungen müssen EB-5-Antragsteller den gesamten Betrag auszahlen, während bei Teilinvestitionen ein bestimmter Betrag, normalerweise die Hälfte, erforderlich ist und der Rest zu einem späteren vereinbarten Zeitpunkt bereitgestellt wird. „Teilinvestition bedeutet, dass die Investition gerade getätigt wird“, sagt Ying Lu, EB-5-Anwalt und leitender Anwalt der Anwaltskanzlei Lu & Associates.
Beide Zahlungsmethoden gibt es seit Beginn des EB-5-Programms und führen zu Kaufverträgen und der Unterzeichnung eines Projektvertrags.
Bis zum EB-5 Reform and Integrity Act von 2022 (RIA) war jedoch die vollständige Zahlung der Teilzahlung vorzuziehen, da Bauträger und regionale Zentren nicht bereit waren, weniger zu akzeptieren, aus Sorge, der Investor könnte es sich im letzten Moment anders überlegen oder nicht über die notwendigen Mittel verfügen.
Dennoch habe die Teilzahlung aufgrund der Verbesserungen am EB-5-Visumsverfahren seit dem RIA an Dynamik gewonnen, sagt Phuong Le, Partner von KLD LLP und EB-5-Einwanderungsanwalt.
„Das Konzept ist nicht neu – es scheint nur, dass der Rest der Branche diese Option endlich aufgreift“, fügt Le hinzu.
Teilzahlung in EB-5 vor und nach RIA
Laut Le war die Teilzahlung für Investoren hilfreich, die vor dem Ende des EB-5-Programms am 30. Juni 2021 (verlängert im März 2022 mit RIA) Anträge stellten, „um sicherzustellen, dass sie mit einem geringeren Investitionsbetrag einen Antrag stellen konnten oder um ihre Kinder vor dem Ausscheiden aus dem Programm aufgrund der Altersgrenze zu schützen. Nach dem Ausscheiden von RIA setzt sich dieser Trend fort und ist angesichts des Investitionsbetrags von 800,000 US-Dollar und der mangelnden Liquidität, mit der viele konfrontiert sind, eine notwendige Option.“
Carolyn Lee, Anwältin für Investitionseinwanderung und Gründerin von Carolyn Lee PLLC, fügt hinzu: „Da die EB-5-Investitionsschwelle bei dem wesentlich höheren Minimum von 800,000 US-Dollar liegt, sind viele Investoren von der Möglichkeit und Option einer Teilinvestition angezogen, um den EB-5-Antrag einzureichen. Sie können sich einen frühen Prioritätstermin sichern und haben gleichzeitig mehr Zeit, um die EB-5-Investition später abzuschließen.“
Neben dem Prioritätsdatum ist ein weiterer Vorteil dieser Zahlungsoption die Flexibilität, die sie den Anlegern bietet, sagt Le, „Aktien oder andere Investitionen zu liquidieren, anstatt sie zu zwingen, mit Verlust zu verkaufen. Ohne diese Option würde es nur wertvolle Zeit und Ressourcen kosten, die Anleger warten zu lassen, bis sie den vollen Betrag zur Verfügung haben. Daher freuen wir uns, dass dies immer üblicher wird.“
Rakesh Patel, US-Einwanderungsanwalt und Gründer und geschäftsführender Partner der Patel Law Group, erklärt, dass diese Option „besonders ideal für Personen ist, die beispielsweise mit Mitteln aus einem für ein bestimmtes Datum geplanten Verkauf von Vermögenswerten rechnen.“
Die Pandemie, höhere Zinssätze und die Erhöhung des Mindestinvestitionsbetrags im Rahmen des EB-5-Programms haben auch die Möglichkeit der Teilzahlung begünstigt, da sich einige private Investmentfirmen, Projektentwickler und regionale Zentren dieser Alternative geöffnet haben.
Im Mai 2023 gab beispielsweise LCR Capital Investments eine Erklärung heraus, in der es hieß, dass eine Teilinvestition eine sichere Option sei, obwohl dieses Regionalzentrum in der Vergangenheit „zögerte, Investoren anzunehmen, die an einer Teilzahlung interessiert waren“.
Rechtsanwältin Lu gibt außerdem an, dass sie einen steigenden Trend bei der Nutzung der Teilzahlungsoption durch chinesische EB-5-Investoren beobachtet, und zwar aus zwei weiteren Gründen: die veränderten Marktbedingungen nach der RIA und die Vorsicht der Investoren. „Mit dem Aufbau des Visa-Rückstands und der Einführung strengerer Devisenkontrollen durch die chinesische Regierung ist es viel schwieriger als zuvor, die EB-5-Projekte an chinesische Investoren zu vermarkten. Darüber hinaus wurde der Mindestinvestitionsbetrag für EB-5 erhöht. EB-5 wird zu einer weniger attraktiven Einwanderungsoption. Der Markt ist durch die verschiedenen Einwanderungsoptionen, die von Ländern wie Singapur, Australien und Kanada angeboten werden, wettbewerbsintensiver geworden. Um die Investoren zu gewinnen, sind viele Projekte kreativ geworden und bieten beispielsweise Raten- oder Teilzahlungspläne an.“
In Bezug auf die Vorsicht der Anleger fügt Lu hinzu, dass „EB-5-Investoren aufgrund von Betrugsfällen in der Vergangenheit im Zusammenhang mit EB-5-Projekten vorsichtiger sind. Anstatt das EB-5-Geld vollständig zu investieren, möchten sie es lieber teilweise investieren, um das Risiko eines finanziellen Verlusts zu verringern.“
Für indische EB-5-Investoren würde diese Option es ihnen ermöglichen, einen Teil ihrer Investition zu leisten, ohne an die indische Überweisungsgrenze von 250,000 US-Dollar pro Geschäftsjahr gebunden zu sein , die im April beginnt und im März des Folgejahres endet. „Sie müssten nicht zwei Geschäftsjahre warten, also nicht bis zum 31. März und dann wieder bis zum 1. April warten“, sagt Rohit Turkhud, Rechtsanwalt bei CSG Law. „Allerdings sollten sie die indischen Gesetze beachten, die es indischen Staatsbürgern mit Wohnsitz außerhalb Indiens unter Umständen nicht erlauben, Kredite im Ausland aufzunehmen. Dies könnte problematisch sein“, fügt er hinzu.
Was macht einen EB-5-Antrag mit Teilinvestition erfolgreich?
RIA verlangt von Antragstellern, der USCIS Unterlagen zur Herkunft der Mittel (SOF) vorzulegen , aus denen hervorgeht, dass die Investition getätigt wurde oder sich in der aktiven Umsetzung befindet. „Teilzahlungen fallen in die letztgenannte Kategorie“, so Patel.
Diese rechtliche Akzeptanz steigere die Attraktivität des Verfahrens heute, fügt Lee hinzu. „Es ist gesetzlich ausdrücklich erlaubt, was es Investoren erlaubt, ‚im Prozess‘ zu sein, das erforderliche Kapital zu investieren, und USCIS hat angedeutet, dass dies von Fall zu Fall akzeptabel sei. Die verbleibende Frage ist, bis wann die Investition abgeschlossen sein muss“, fügt sie hinzu.
„Aktiv im Investitionsprozess sein“ bedeute jedoch mehr als nur den Erhalt einer Anzahlung, sagt Greg Sheehan, Direktor für EB-5 Investor Relations und USCIS Compliance bei Behring Co. Vielmehr handele es sich um eine „zukunftsorientierte Verpflichtung, die zum Zeitpunkt der Einreichung durch entsprechende Unterlagen unterstützt werden sollte.“
Die Option der Teilinvestition ist ebenfalls Bestandteil des Formulars I-526 , fügt Sheehan hinzu. „Wie wir im Formular I-526E sehen können, gibt es eine Tabelle, in die der Investor den Zeitpunkt und die Höhe seiner Teilkapitalbeiträge eintragen kann“, sagt der ehemalige EB-5-Sachbearbeiter im Büro des Einwanderungsinvestorenprogramms.
Der heutige springende Punkt bei der Verwendung dieser Zahlung ist, dass EB-5-Investoren ihren Projektpartnern und dem USCIS nachweisen müssen, dass sie die Absicht haben, die volle Summe zu investieren und den Restbetrag der Investition zum vereinbarten Termin aufbringen können.
Lee gibt an, dass eine wichtige Frage zu dieser Zusage darin besteht, „welche Beweise ausreichen, um die ‚Verpflichtung‘ zur gesamten erforderlichen Investition nachzuweisen, selbst wenn bei der Einreichung nur eine teilweise tatsächliche Investition getätigt wird.“
In diesem Zusammenhang bekräftigt Lu, dass dieser Nachweis „zeigen muss, dass der Antragsteller den erforderlichen Kapitalbetrag investiert hat oder aktiv dabei ist, ihn zu investieren. Dem Antrag muss ein Nachweis beiliegen, dass der Antragsteller den erforderlichen Kapitalbetrag riskiert hat, um eine Rendite auf das riskierte Kapital zu erzielen. Der Nachweis einer bloßen Investitionsabsicht oder von voraussichtlichen Investitionsvereinbarungen, die keine gegenwärtige Verpflichtung mit sich bringen, reicht nicht aus, um zu zeigen, dass der Antragsteller aktiv dabei ist, zu investieren.“
Diese Nachweise können von Bankauszügen, Kaufdokumenten, Eigentumsübertragungsdokumenten und Aktienübertragungsdokumenten bis hin zu Darlehensverträgen und mehr reichen, sagt Lu. Der Anwalt warnt jedoch, dass der EB-5-Investor, der eine Teilinvestition tätigt, bei der Prüfung des Antrags Gefahr läuft, eine Aufforderung zur Vorlage von Beweisen (RFE) vom USCIS zu erhalten, wenn er nicht genügend Nachweise vorlegt.
Patel bestätigt, dass neben dieser umfassenden Dokumentation „häufig innerhalb von 6 bis 12 Monaten nach der ersten Einreichung eine ergänzende Einreichung beim USCIS erfolgt, die bestätigt, dass die ausstehenden Mittel für das Projekt bereitgestellt wurden.“
In Bezug auf die Art und Weise, wie die Behörde Anträge mit Teilinvestitionen behandelt, fügt Turkhud hinzu: „Das USCIS könnte durchaus in Frage stellen, ob es sich wirklich um das ‚Geld des Investors‘ handelt. Ich vermute, dass die Anwälte, die die notwendigen Verträge für diese ‚Kredite‘ ausarbeiten, sich der Risiken und Fallstricke bewusst sind und diese bestmöglich angehen.“
Gründe, warum EB-5-Investoren immer noch Teilinvestitionen vermeiden
Rechtsanwalt Phuong Le bestätigt, dass noch einiges an Überzeugungsarbeit nötig ist, damit diese Zahlungsoption an Popularität gewinnt. „Wir wissen, dass es in einigen Bereichen der Branche Widerstand gibt, denn die Realität ist, dass einige regionale Zentren oder Projekte eine vollständige Finanzierung durch Investoren verlangen, da sie den vollen Investitionsbetrag benötigen. Einige Firmen sind keine Fans, weil sie dafür eine zusätzliche Zusatzanmeldung einreichen müssen. Für uns ist es jedoch angesichts gestiegener Investitionsbeträge, volatiler Volkswirtschaften und hoher Zinssätze eine Notwendigkeit. Für uns ist klar, dass unsere Branche auf eine breite Akzeptanz dieses Konzepts zusteuert, um den Investoren entgegenzukommen und ihnen zu helfen, eine kluge Investitionsentscheidung zu treffen.“
Die mit dieser Methode weiterhin verbundenen Unsicherheiten und Risiken reichen von der Unkenntnis ihrer Anwendung bis hin zum Fehlen spezifischer Formulierungen in der EB-5-Verordnung zu ihrer Verwendung.
Der Einwanderungsanwalt und Partner von WR Immigration, Joseph Barnett, erklärt, dass das Gesetz es „Investoren zwar erlaubt, ihre Einhaltung dadurch nachzuweisen, dass sie ‚aktiv am Investitionsprozess beteiligt sind‘, die Entscheidungspolitik des USCIS hinsichtlich der Ratenzahlung jedoch nicht klar sei.“
Darüber hinaus benötigen Investoren die Unterstützung von Entwicklern und regionalen Zentren, um sich über einen Direktinvestitionsantrag oder ein regionales Zentrum für diese Zahlungsart zu entscheiden.
„Wenn sie nicht für Teilinvestitionen offen sind, bieten sie diese Investoren nicht an“, sagt Charles Raether, EB-5-Einwanderungsanwalt und Gründer und geschäftsführender Gesellschafter der AmLaw Group. „Und die meisten Investoren würden wirklich nicht auf die Idee kommen, nach dieser Option zu fragen, wenn sie nicht vom Regionalzentrum davon erfahren würden.“
Barnett fügt hinzu, dass Komplikationen, die sich aufgrund der Teilzahlung im EB-5-Antrag ergeben, Investoren ebenfalls von dieser Praxis abhalten, selbst wenn sie sich dadurch einen Prioritätstermin sichern könnten, wenn sie in ein TEA-Projekt investieren. „Viele Investoren hoffen, diese Bestimmung nutzen zu können, wenn Mittel verfügbar werden, um einen früheren Prioritätstermin zu erhalten, aber es besteht das Risiko, dass der Nachweis später angesammelter Mittel nach dem ursprünglichen Anmeldezeitpunkt vom USCIS als wesentliche Änderung betrachtet werden kann. Darüber hinaus beginnt die erforderliche zweijährige Aufrechterhaltungsfrist jedes Investors erst, wenn die letzte Zahlung erfolgt und dann für das EB-5-Projekt ausgegeben wurde, was möglicherweise das Risiko erhöht, dass vor Ablauf der Aufrechterhaltungsfrist eine Rückzahlung durch NCE [neues kommerzielles Unternehmen] erfolgen kann und daher eine Umschichtung erforderlich ist“, sagt der Anwalt.
Außerdem bestätigt Raether, dass „Investoren ohnehin konservativ sind. Viele würden vor Teilinvestitionen zurückschrecken, wenn dies auch nur geringfügig die Wahrscheinlichkeit von Problemen mit dem USCIS erhöht und zu einer Ablehnung führen könnte. Es hängt alles von den spezifischen Umständen des Investors ab, aber in einigen Fällen, in denen die SOF-Fragen [Quelle der Mittel] kompliziert sind (was häufig bei Investoren der Fall ist, die Teilinvestitionen in Erwägung ziehen), kann diese Struktur den Fall etwas schwächen und zu größeren Risiken bei der Entscheidung führen.“
Hierzu erklärt Le: „Unser Fall wurde noch nie aufgrund von Teilinvestitionen abgelehnt. Es ist jedoch wichtig zu verstehen, dass die eigentliche gesetzliche Anforderung darin besteht, nachzuweisen, dass der Investor sich unwiderruflich verpflichtet hat oder sich aktiv im Investitionsprozess befindet. Dazu gehört auch die Vorlage von Nachweisen über die bisherige Finanzierung, etwaiger notwendiger Nebenabreden oder Änderungen sowie Finanzierungsfristen/-zeitpläne, damit USCIS die Qualifikation des Investors beurteilen kann.“
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