Die EB-5-Branche hat sich seit dem Erlass des Reform and Integrity Act (RIA) im März 2022 weiterentwickelt. Heute erreicht sie einen Punkt, an dem die Beteiligten Dienstleistungen benötigen, die auf die Komplexität des EB-5-Prozesses zugeschnitten sind.
RIA minimiert die Risiken von Unregelmäßigkeiten bei EB-5-Investitionen , die in der Vergangenheit häufig vorkamen und oft zu Rechtsstreitigkeiten führten. Selbst bei sorgfältiger Prüfung können solche Fehler erhebliche Auswirkungen auf Investoren, Projektentwickler und regionale Zentren haben.
Nach der Einführung von RIA wurden die Mindestinvestitionssummen erhöht und die Vorschriften verschärft sowie die Überwachung verstärkt.
Heute suchen die EB-5-Beteiligten Sicherheit in allen Prozessaspekten, von der Projektentwicklung über die Mittelbeschaffung bis hin zur Antragsentscheidung. Daher besteht ein Bedarf an Dienstleistungen und Produkten, die Betrug verhindern, die Transparenz erhöhen und Sicherheit bieten.
Eigentumstitelversicherungen waren schon immer eine Risikomanagementstrategie in der US-Immobilienbranche, einschließlich EB-5-Projekten. Allerdings wurde diese Art der Absicherung nie speziell auf die Branche zugeschnitten, so Jai Lee, Business Development Officer bei Stewart. „Mangelndes Bewusstsein für die Bedeutung von Eigentumstitelversicherungen bei EB-5 veranlasste Stewart dazu, ein Verfahren zu entwickeln und eine Lücke zu schließen“, sagt Lee.
„Wir sind bahnbrechend in der EB-5-Branche. Wir erkannten die Notwendigkeit eines maßgeschneiderten Prozesses und haben deshalb diesen zusätzlichen Schritt unternommen, um sicherzustellen, dass unsere Kunden das bekommen, was sie für ihren Erfolg benötigen“, erklärt Lee. „Stewart verfügt über die nötige Sorgfalt, um EB-5-Transaktionen zu verwalten. Wir engagieren uns, es ist sicher, mit uns Geschäfte zu machen, und wir praktizieren die sichere und strikte Einhaltung gesetzlicher Vorschriften.“
Stewart plant, dieses neue Verfahren am 5. und 15. Januar 16 während der EB-2024 & Global Immigration Expo in Newport Beach, Kalifornien, vorzustellen.
Die Bedeutung der Eigentumsversicherung für EB-5-Immobilieninvestoren
Eine Eigentumstitelversicherung schützt Immobilienbesitzer und Kreditgeber vor Verlusten oder Schäden an ihrem Eigentum, die durch Pfandrechte, Belastungen oder Mängel im Eigentumstitel entstehen können. Für jede Eigentumstitelversicherung gelten bestimmte Bedingungen und Ausschlüsse.
„Wenn ein Entwickler eine Finanzierung für seine Projekte erhält, verlangen viele Kreditgeber eine Eigentumsversicherung und eine Due-Diligence-Prüfung“, sagt Lee. „Das war also vom ersten Tag an Teil des Prozesses. Stewart wollte noch einen Schritt weiter gehen und ein besseres Erlebnis für den EB-5-Sektor schaffen.“
Tang Tang, Direktor der KT Capital Group/US Regional Center Group, erklärt, dass die Eigentumsversicherung ein wichtiger Bestandteil jeder Immobilientransaktion ist. „Als Kreditgeber im EB-5-Bereich verfügen wir immer über eine Eigentumsversicherung, um sicherzustellen, dass der Eigentümer der tatsächliche Vermögensinhaber ist und dass das vorrangige Hypothekendarlehen die hohe Priorität hat, die es sollte“, sagte er.
Im Falle einer unbekannten Hypothek oder eines zweiten Kreditgebers, der ein Pfandrecht an der Immobilie geltend macht, kann der erste Kreditgeber vom Anbieter der Eigentumsversicherung eine Bestätigung seiner Priorität anfordern. „Selbst wenn es ein Problem gibt, ist die Position des Kreditgebers geschützt. Das ist der Grund, warum wir das haben“, sagt Tang.
Tang besteht darauf, dass die Eigentumsversicherung den EB-5-Prozess nicht zusätzlich erschwert. „Auf der Kreditseite gibt es leichte Unterschiede, denn bei EB-5 kümmern wir uns um die Schaffung von Arbeitsplätzen und andere Dinge, die Private Equity, Schuldenfonds oder Banken nicht tun. Dies sollte jedoch weder die Integrität, die Sorgfaltspflicht noch die Professionalität der tatsächlichen Transaktion beeinträchtigen. Beide Dinge können nebeneinander existieren.“
Lee erklärt, dass die Police die Haftung entweder des Kreditgebers oder des neuen Eigentümers abdeckt. „Die meisten Geschäfte sind unkompliziert und Titel und Pfandrechte sind nicht umstritten. Gelegentlich denken Sie, dass Sie mit einer ersten Hypothek die einzige Sicherheit erhalten. Dann kommt plötzlich etwas dazwischen. Das ist eine dramatische und schwierige Angelegenheit“, sagt sie.
Allerdings sind EB-5-Investoren diesem Risiko nicht direkt ausgesetzt. Bei der Prüfung von Immobilienprojektangeboten von Entwicklern oder Zentren betrachten Antragsteller die Eigentumsversicherung als Teil der Due Diligence oder Entwicklung des Projekts. Während dieser Zeit erhält der Bauträger oder Kreditgeber die Police.
EB-5-Kredite sind wichtig für eine erfolgreiche Projektauswahl
Lee betont, dass EB-5-Antragsteller den Underwriting- oder Due-Diligence-Prozess des Projekts prüfen und auf Drittanbieter achten müssen, einschließlich derjenigen, die den Titel versichern. „Sie wollen den richtigen Partner, der Ihr Projekt schützen kann. Es sollte ein seriöses Unternehmen mit ausreichender Erfahrung sein, das über qualitativ hochwertigen Service und große Haftpflichtrücklagen verfügt. Wenn ein Anspruch besteht, verfügen sie über ausreichende Mittel, um ihn abzudecken“, fügt sie hinzu.
EB-5-Investoren müssen aufgrund ihrer Größe und Eigenschaften auch wissen, worauf Kreditgeber und Entwickler bei EB-5-Entwicklungen achten. „Diese Projekte sind ziemlich groß angelegt, weil man Investorengelder zusammenbringen und genügend Rendite erwirtschaften muss“, erklärt Lee. „Wenn Sie eine Projektgröße von mehr als 50 Millionen US-Dollar in Betracht ziehen, benötigen Sie eine Eigentumsversicherungsgesellschaft, die Sie absichern kann, falls ein Anspruch geltend gemacht wird.“
Aus Sicht des Kreditgebers schafft der Abschluss einer Eigentumsversicherung bei einem finanzstarken Anbieter Sicherheit. „Es gibt ihnen Trost, dass, wenn sie einen Anspruch geltend machen müssten, sagen wir in Höhe von 100 Millionen US-Dollar, die finanziellen Möglichkeiten vorhanden sind, diesen Anspruch geltend zu machen“, sagt Tang.
Allerdings sind viele EB-5-Investoren mit den Prozessen und Gesetzen rund um US-Immobilieninvestitionen nicht vertraut. „Eine Eigentumsversicherung ist nicht unbedingt in jedem Land für Immobilien erforderlich, sodass ausländische Investoren die Notwendigkeit einer solchen möglicherweise nicht verstehen“, erklärt Lee.
Marktakzeptanz für maßgeschneiderte Eigentumstitelversicherungen
Das maßgeschneiderte Produkt von Stewart bietet zusätzlich zur Eigentumsversicherung eine Funktion, die den Auftraggebern Informationen über Risiken bietet. Hierzu berieten sie sich mit Interessenvertretern der EB-5-Branche. „Dies war das Ergebnis des Feedbacks, das wir von Kreditgebern, Entwicklern und regionalen Zentren erhalten haben“, sagt Lee.
Das Unternehmen erwartet, eine neue Ära für die Eigentumsversicherung in der EB-5-Branche einzuläuten. „Derzeit gibt es laut dem Feedback, das wir erhalten haben, wirklich keinen Standard. Wir ergreifen die Initiative, um einen Prozess zu schaffen, dem sich andere Eigentumsversicherungsunternehmen anschließen und der die Messlatte höher legen wird“, schließt Lee.
Unterdessen ist Tang davon überzeugt, dass das vorgeschlagene Verfahren dem EB-5-Ökosystem, einschließlich spezialisierter Kreditgeber, zugute kommen wird.
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