Von Anayat Durrani
Floridas Gouverneur Ron DeSantis unterzeichnete im Mai den umstrittenen Senatsgesetzentwurf 264, um „gegen das kommunistische China vorzugehen“. Das Gesetz trat im Juli in Kraft und weckte in der EB-5-Branche Bedenken hinsichtlich seiner möglichen Auswirkungen auf Investitionen, da ausländische Investoren, die in durch EB-5 finanzierte Projekte investieren, Anteile an dem Land besitzen.
Nach dem neuen Gesetz in Florida ist es chinesischen Staatsbürgern untersagt, Immobilien im Umkreis von 10 Meilen um Militärstützpunkte oder wichtige Infrastruktur zu erwerben. Personen, die Immobilien an chinesische Einwanderer verkaufen, drohen Strafen wie eine Geldstrafe von 1,000 Dollar und bis zu einem Jahr Gefängnis.
Das Gesetz des Staates Florida verbietet außerdem in China „wohnhaften“ Personen, die weder die US-Staatsbürgerschaft noch eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis besitzen, den Besitz von Eigentum in Florida.
Allerdings schalteten sich Lobbyisten von The Advocacy Partners ein und setzten sich für eine Ausnahmeregelung im Gesetz ein. Nun sind EB-5-Investoren von diesen Beschränkungen ausgenommen.
„Die Änderung erfolgte aufgrund von Lobbyarbeit, um das EB-5-Programm vom Gesetz auszunehmen, da man schließlich erkannte, dass EB-5-Investoren keine Bedrohung für den Staat darstellen“, sagt Ronald R. Fieldstone, Partner bei Saul Ewing LLP.
Mögliche Auswirkungen des Verbots in Florida auf EB-5-Immobilienbesitzer
Das Gesetz hätte Auswirkungen auf EB-5-Antragsteller gehabt, die Vorzugs- oder Stammaktien in ein EB-5-Projekt, nicht jedoch solche im Rahmen eines Darlehensmodells, bei denen kein Immobilieneigentum besteht.
"The EB-5-Investoren von den Wohnsitzbeschränkungen ausgenommen. Das Gesetz würde jedoch für den direkten Kauf von Immobilien durch bestimmte ausländische Parteien gelten, darunter auch Chinesen mit Wohnsitz in China“, sagt Fieldstone. „Es ist bemerkenswert, dass ein EB-5-Investor, sobald er eine bedingte Aufenthaltserlaubnis erhält, Immobilien erwerben kann.“
Das Handelsministerium von Florida hat einen Regelungsvorschlag veröffentlicht, der den Ausschluss von Investoren vorsieht, die an einem Beteiligungsmodell beteiligt sind. Dadurch wird die Anforderung aufgehoben, dass ausschließlich ein Darlehensmodell verwendet werden muss.
Die Ausnahmeregelung ist bedeutsam, wenn man bedenkt, dass Florida 59 der 640 genehmigten regionale Zentren Stand 4. April 2023, was laut dem US-Einwanderungsamt (US Citizenship and Immigration Service, USCIS) fast 10 % der Gesamtzahl entspricht.
Das Gesetz in Florida, das von den Oppositionsgruppen als „rassistisch“ bezeichnet wurde, wirft jedoch einen dunklen Schatten auf den Sunshine State.
„Nur wenige Projekte basieren auf Eigenkapital, die meisten auf Krediten“, sagt Tammy Fox-Isicoff, Partner bei Rifkin & Fox-Isicoff. „Letztendlich sind die Chinesen nicht mehr an Projekten in Florida interessiert. Sie sind von DeSantis und der Gesetzgebung beleidigt.“
Auch andere US-Bundesstaaten beginnen, ausländischen Immobilienbesitz einzuschränken
Gleichzeitig wird die Liste der Staaten, die Gesetze erlassen, die den Immobilienerwerb für chinesische Staatsbürger einschränken, immer länger. Zu den Bundesstaaten, die im Jahr 2023 entsprechende Gesetze erlassen haben, gehören Alabama, Arkansas, Idaho, Indiana, Louisiana, Mississippi, Montana, North Dakota, Oklahoma, South Dakota, Tennessee, Utah, West Virginia und Virginia. Darüber hinaus haben 20 weitere Bundesstaaten Gesetzesentwürfe eingebracht, die den ausländischen Besitz von Immobilien regeln sollen, so die Anwaltskanzlei Gibson Dunn.
„Andere Staaten, darunter Texas und North Carolina, erwägen ein ähnliches Gesetz wie in Florida“, sagt Fieldstone. „Insgesamt ist es in Florida aus mehreren Gründen sehr unpopulär.“
Zu den Bundesstaaten, die ähnliche Gesetze erwägen, zählen Iowa, Georgia und Kansas. Die Interessenvertreter der Branche äußerten die Hoffnung, Die EB-5-Ausnahmeregelung für Eigenkapitalinvestitionen in Immobilien in Florida wird ein Vorbild für andere Bundesstaaten sein, die ähnliche Gesetze verabschieden.
Das Gesetz des Staates Florida gilt für Länder, die als „ausländische Länder der Besorgnis“ eingestuft werden, darunter die Russische Föderation, die Islamische Republik Iran, die Demokratische Volksrepublik Korea, die Republik Kuba, Venezuela und die Arabische Republik Syrien.
„EB-5-Investoren sind nicht die Eigentümer des Landes oder der Immobilienentwicklung im Staat Florida“, sagt Ed Beshara, geschäftsführender Gesellschafter von Beshara PA: „Daher ist das EB-5 Regional Center Program mit dem Darlehensmodell für EB-5-Investoren, deren Nationalität unter Florida SB 264 aufgeführt ist, weiterhin lebendig und erfolgreich.“
Als Reaktion auf das Gesetz von Florida wurde eine einstweilige Verfügung beantragt, der Antrag wurde jedoch vom US-Bezirksgericht für den nördlichen Bezirk von Florida abgelehnt. Gegen das Urteil wurde Berufung beim Fünften Bezirksgericht eingelegt.
„Es ist bemerkenswert, dass gegen das ursprüngliche Gerichtsurteil Berufung beim Circuit Court eingelegt wurde, es könnte also für ungültig erklärt werden“, sagt Fieldstone.
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