EB-5-Finanzierung für Hotelerwerb und Hotelrenovierung

Von: Ali Brodie

Die EB-5-Finanzierung erfreut sich bei der Hotelentwicklung wachsender Beliebtheit. Da wir mit einer Reihe von Hotelentwicklern zusammengearbeitet haben, werden wir häufig gefragt, ob die EB-5-Finanzierung für den Kauf oder die Renovierung eines bestehenden Hotels genutzt werden kann. 

Im Allgemeinen darf die EB-5-Finanzierung nicht für den Kauf eines bestehenden und in Betrieb befindlichen Hotels verwendet werden, da die EB-5-Investition mindestens 10 neue Arbeitsplätze pro Investor schaffen muss. Der Schlüssel besteht darin, zu verstehen, was als „neuer“ Job gilt. Arbeitsplätze, die zum Zeitpunkt des Kaufs in einem bestehenden Hotel bereits vorhanden sind, gelten nicht als neue Arbeitsplätze. Daher werden diese Arbeitsplätze möglicherweise nicht auf die erforderliche Mindestanzahl von 10 neuen Arbeitsplätzen pro Investor angerechnet. 

Diese allgemeine Regel weist mehrere Einschränkungen auf, wenn die EB-5-Finanzierung für den Kauf oder die Renovierung eines bestehenden und in Betrieb befindlichen Hotels verwendet werden kann, was zur Schaffung neuer Arbeitsplätze führt:

• Wenn ein Hotel mit der Absicht gekauft wird, vorübergehend wegen umfangreicher Renovierungs- und Erweiterungsarbeiten geschlossen zu werden, können neue Arbeitsplätze geschaffen werden, die auf die Anforderung zur Schaffung von Arbeitsplätzen angerechnet werden. Wenn bei Renovierungen beispielsweise die Anzahl der Gästezimmer erhöht, Restaurants/Spas/Konferenzeinrichtungen hinzugefügt oder bestehende Unterkünfte erweitert werden, können die zusätzlichen Mitarbeiter, die durch die Renovierung/Erweiterung hinzukommen, auf die Schaffung neuer Arbeitsplätze angerechnet werden. Es ist wichtig zu betonen, dass Mitarbeiter, die zum Zeitpunkt des Kaufs bereits im Hotel arbeiten, möglicherweise nicht auf die Schaffung neuer Arbeitsplätze angerechnet werden, selbst wenn ihnen nach der Renovierung oder Erweiterung neue Aufgaben zugewiesen werden.

• Ein alternatives Konzept, das für die EB-5-Finanzierung verwendet werden kann, besteht darin, ein Gebäude, beispielsweise ein Apartment-/Eigentumswohnungsgebäude oder ein Bürogebäude, zu kaufen und in ein Hotel umzuwandeln. Dieser Kauf würde als neues Unternehmen gelten und Arbeitsplätze, die durch Bau, Renovierung und Betrieb entstehen, würden auf die Anforderung zur Schaffung von Arbeitsplätzen angerechnet. 

• Ein Käufer kann die EB-5-Finanzierung nutzen, wenn er ein Hotel kauft, das als „Problemunternehmen“ gilt. Nach Angaben der US-amerikanischen Staatsbürgerschafts- und Einwanderungsbehörde ist ein „in Schwierigkeiten geratenes Unternehmen“ ein Unternehmen, das seit mindestens zwei Jahren besteht und in den letzten 12 oder 24 Monaten einen Nettoverlust von mindestens 20 % erlitten hat das Nettovermögen des in Schwierigkeiten geratenen Unternehmens vor dem Verlust. Wenn das Hotel die Definition eines „in Schwierigkeiten geratenen Unternehmens“ erfüllt, können die Arbeitsplätze, die (durch den Kauf des Hotels) gerettet werden, auf die Anforderung zur Schaffung von Arbeitsplätzen angerechnet werden.

• Eine letzte Option besteht darin, ein Hotel zu kaufen, das vor dem Kaufdatum geschlossen wurde, und in dem der Käufer plant, die Immobilie wieder zu eröffnen und/oder zu renovieren. Beispielsweise kann ein Käufer ein zuvor in Betrieb befindliches Hotel erwerben, das vom Vorbesitzer aufgrund von Zwangsvollstreckung oder Insolvenz geschlossen wurde. Um neue Arbeitsplätze zu zählen, muss in diesem Fall das Hotel vom Vorbesitzer vor dem Kauf geschlossen worden sein, und der Käufer wird das Hotel wiedereröffnen und muss sich mit Personal befassen, was zur Schaffung neuer Arbeitsplätze führt.

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