Von Anayat Durrani
Angesichts steigender Zinsen und anhaltender Inflation werden Projektentwickler voraussichtlich verstärkt auf EB-5-Finanzierungen zurückgreifen, da traditionelle Finanzierungsformen immer knapper werden. EB-5-Finanzierungen haben sich zunehmend zu einem alternativen Finanzierungsinstrument entwickelt, das von großen und kleinen Unternehmen, Private-Equity-Fonds und Immobilienentwicklern in Projekten verschiedenster Branchen eingesetzt wird.
„Wir beobachten, dass Entwickler, die sich in der Vergangenheit vielleicht noch nie für EB-5 interessiert haben, nun Interesse daran zeigen“, sagt Ronald Fieldstone , Partner bei Saul Ewing LLP.
Fieldstone sagt, er sei derzeit an Projekttransaktionen im Wert von weit über einer Milliarde Dollar beteiligt. Er sagt, der aktuelle Markt erlebe zwei große Gegenwinde.
„Der starke Anstieg der Zinssätze und die geringere Summe, die auch von vorrangigen Kreditgebern verliehen wird“, sagt Fieldstone. „EB-5-Kredite könnten in bestimmten Situationen aufgrund der Erhöhung der Mindestinvestition auf 800,000 US-Dollar möglicherweise als Ersthypothek strukturiert werden.“
Für Investoren bedeute dies seiner Meinung nach eine höhere Kapitalrendite und sicherere Projekte mit geringerer vorrangiger Verschuldung.
„Ein weiterer Faktor ist die Reservierung ländlicher Gebiete, die eine vorrangige Bearbeitung vorsieht und auch chinesische Staatsangehörige einschließt “, sagt Fieldstone.
Warum EB-5-Fonds bei Inflation an Bedeutung gewinnen
EB-5-Finanzierung kann eine gute Option für Entwickler und Sponsoren sein, die bei herkömmlichen Kreditgebern keine Finanzierung für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien im ganzen Land erhalten können. Die Projekte reichen von gemischt genutzten Gebäuden über Seniorenwohnanlagen bis hin zu Hotels.
„Das EB-5-Programm funktionierte vor der Pandemie einwandfrei, und das Regional Center Program wurde vom Kongress auslaufen gelassen“, sagt Jim Butler, Gründungspartner von Jeffer Mangels Butler & Mitchell LLP sowie Gründer und Vorsitzender der Global Hospitality Group der Kanzlei. „Es hat das Potenzial, einen wichtigen Teil der Immobilienfinanzierung wiederzubeleben, muss sich aber nach dieser Unterbrechung erst wieder als verlässliche und kosteneffiziente Finanzierungsquelle etablieren. Die Aussetzung und der ungewisse Neustart des Programms können überwunden werden, doch viele sind vorsichtig.“
Butler sagt, da die Erneuerungsgesetzgebung solche Anreize für ländliche Entwicklungen bietet , seien die ersten Finanzierungsprojekte überwiegend ländlich gewesen, und er glaubt, dass der Schwerpunkt auf ländlichen Projekten auch weiterhin bestehen wird.
„Aber Projekte müssen wirtschaftlich sinnvoll sein, egal wo sie angesiedelt sind, und es wird eine Herausforderung sein, ländliche Standorte zu finden, die den Bau von Luxusresorts wirtschaftlich unterstützen können. Wo die Grundlagen gut sind, werden ländliche Projekte bei der Erlangung von EB-5-Projekten im Vorteil sein“, sagt Butler.
Die Auswirkungen der ländlichen Rücklagen für EB-5-Investitionen
EB-5 kann eine solide Finanzierungsoption für gewerbliche Immobilienentwickler sein, deren Projekte den Großteil der EB-5-Finanzierung anziehen. Ein wichtiger Faktor, der den Anstieg der EB-5-Immobilieninvestitionen beeinflusst, ist die verbesserte Zugänglichkeit zu Mitteln, die von regionalen Zentren angeboten werden, die etwa 90 % aller EB-5-Projekte ausmachen. Je nach Projekt kann die EB-5-Finanzierung eine gute Finanzierungsquelle sein.
Aufgrund der jüngsten EB-5-Gesetzgebung wird erwartet, dass die EB-5-Finanzierung die Entwicklung von Luxusresorts in ländlichen Gebieten außerhalb der Großstädte vorantreibt.
„Wir sehen das bereits und der Hauptvorteil ist die vorrangige Bearbeitung. Der Vorteil, in ein Luxusprojekt zu investieren. Die ländliche Stilllegung ist der Schlüssel“, sagt Fieldstone.
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