In den letzten Jahren haben sich EB-5-Investoren zunehmend an Gesicherte Darlehen (durch Sicherheiten gedeckt) als Teil ihrer Anlagestrategie, um die Anforderungen des USCIS zu erfüllen und die Kontrolle zu reduzieren. Der Schlüssel liegt darin, sicherzustellen, dass die Kredite unterstützt und dokumentiert sind, aus legalen Mitteln stammen und dass die Anleger ihre Rückzahlungsfähigkeit nachweisen können.
Darüber hinaus empfehlen einige EB-5-Experten den Anlegern, Strukturierte Kredite (auf ihre spezifischen Bedürfnisse zugeschnitten), anstatt sich ausschließlich auf geschenkte Gelder oder Ersparnisse zu verlassen, um Verzögerungen bei der Bearbeitung, weitere Anfragen oder mögliche Ablehnungen zu minimieren.
EB-5-Anwälte und -Berater raten Investoren zunehmend zu einem vorsichtigeren und strukturierteren Ansatz bei der Verwendung von Krediten für ihre EB-5-Investitionen, sagt Walter Gindin, General Counsel von CANAM Enterprises.
„Das bedeutet, dass der Kredit vollständig dokumentiert, vom Investor persönlich garantiert und nicht an Vermögenswerte aus dem EB-5-Projekt gebunden sein muss“, sagte er. „Es besteht großer Druck, alles zu vermeiden, was wie eine Abkürzung aussehen könnte – wie informelle Privatkredite ohne Papierkram oder durch das Projekt abgesicherte Kredite. Ziel ist es, die Erwartungen der USCIS von vornherein zu erfüllen und das Risiko von Verzögerungen oder Ablehnungen zu reduzieren.“
Warum könnte USCIS EB-5-Anträge, die Darlehen betreffen, in Frage stellen?
USCIS kann Anträge ablehnen, wenn die Darlehen die „Risiko“-Kriterien, es fehlen ausreichende Unterlagen oder die Rückzahlungsfähigkeit des Anlegers ist beeinträchtigt. Unbesicherte oder unklare Kredite können zu einer Prüfung führen.
Gindin weist darauf hin, dass diese Ablehnungen oder weiteren Beweisanforderungen häufig auf Probleme mit dem Darlehen zurückzuführen sind, die die grundlegende „Risiko“-Anforderung des EB-5-Programms untergraben.
„Wenn das Darlehen beispielsweise durch Vermögenswerte des EB-5-Projekts besichert ist oder der Investor nicht persönlich für die Rückzahlung verantwortlich ist, kann USCIS entscheiden, dass die Mittel nicht als Eigenkapital des Investors gelten“, sagt er. „Ein weiteres häufiges Problem ist die unzureichende Dokumentation der rechtmäßigen Herkunft der geliehenen Mittel – entweder hinsichtlich der Herkunft des Geldes des Kreditgebers oder der Art und Weise, wie die Mittel in die Investition überwiesen wurden. Darüber hinaus können Darlehen mit garantierten Rückzahlungsbedingungen oder Vereinbarungen, die Rückkäufen oder garantierten Rückzahlungen ähneln, Compliance-Bedenken aufwerfen.“
EB-5-Anwalt Marjan Kasra of Lawmaks fügt hinzu, dass USCIS Anträge ablehnen kann, wenn Darlehenserlöse mit Mitteln regionaler Zentren vermischt werden oder wenn das Eigentum nicht getrennt ist.
„Wenn es den Anschein hat, dass beide Unternehmen tatsächlich von ähnlichen Eigentümern geführt werden, kann das USCIS entscheiden, dass die Gelder nicht unabhängig sind, nicht angemessen gefährdet werden und daher nicht für EB-5-Zwecke in Frage kommen“, sagt sie.
Kasra weist außerdem darauf hin, dass die USCIS in Fällen, in denen sich die kreditgebende Stelle und das Regionalzentrum in gemeinsamem Besitz befanden, Beweisanträge (RFE) gestellt hat. „Investoren sollten vorsichtig sein und sicherstellen, dass die kreditgebende Stelle nicht tatsächlich mit dem Regionalzentrum identisch ist, um dieses Problem zu vermeiden.“
Sicherstellen, dass EB-5-Darlehen den USCIS-Standards entsprechen
Investoren müssen ihre Kredite dokumentieren, rechtmäßige Quellen nachweisen und die Verantwortung für die Rückzahlung übernehmen. Transparenz und Legitimität sind entscheidend.
Gindin betont, dass das Kapital, das den Kredit absichert, vom Investor selbst und vollständig risikobehaftet sein muss. „Das bedeutet, dass der Investor persönlich für die Rückzahlung des Kredits verantwortlich sein muss und der Kredit nicht durch Vermögenswerte abgesichert werden darf, die mit dem EB-5-Projekt oder dem arbeitsplatzschaffenden Unternehmen verbunden sind.“
Zweitens, sagt er, müssen die Kreditunterlagen zeigen, rechtmäßige Quelle und wie das Geld beschafft und überwiesen wurde. „Wenn diese Bedingungen erfüllt sind – persönliche Haftung, rechtmäßige Geldquelle und ein klarer Geldfluss in die Investition –, gilt die Kreditstruktur im Allgemeinen als konform mit den USCIS-Richtlinien“, sagt er.
Kasra rät Investoren, Kredite von Regionalzentren genau zu prüfen, um deren Struktur und Eigentümerschaft zu überprüfen. „Es ist wichtig sicherzustellen, dass der Kreditgeber unabhängig vom Regionalzentrum ist und dass seine Mittel nicht mit dem Projekt oder dem Kapital des Regionalzentrums vermischt oder anderweitig verknüpft sind“, sagte sie. „Dazu gehört auch die Überprüfung, ob die Eigentümer des Kreditgebers und des Regionalzentrums identisch oder eng miteinander verbunden sind.“
USCIS legt keine Grenzen für Darlehensbeträge bei EB-5-Investitionen fest. Fachleute empfehlen jedoch, ungesicherte Kredite auf weniger als 50 % der EB-5-Investition, um die Prüfung zu minimieren.
„USCIS legt keine spezifische Obergrenze für den Anteil der Investition fest, der aus Darlehenserlösen stammen darf“, sagt Gindin. „Letztendlich kommt es weniger auf den Prozentsatz an, sondern vielmehr darauf, ob das Darlehen rechtmäßig aufgenommen wurde, der Investor persönlich für die Rückzahlung haftet, ob das Darlehen wichtige Bedingungen (wie Fälligkeitsdatum, Zinssatz, gegebenenfalls Sicherheiten) hat und ob der gesamte Investitionsbetrag gemäß den Anforderungen des EB-5-Programms gefährdet ist.“
Laut Kasra besteht eine branchenübliche Best Practice darin, sicherzustellen, dass 100 % der für die EB-5-Investition verwendeten Mittel und alle Verwaltungsgebühren aus legalen Quellen stammen. „Jeder investierte Dollar muss auf eine legale Quelle zurückführbar und klar dokumentiert sein.“
Gesicherte vs. ungesicherte EB-5-Darlehen
Für EB-5-Investoren besteht der Hauptunterschied zwischen besicherten und unbesicherten Krediten darin, ob der Kredit durch Sicherheiten gedeckt ist.
Gesicherte Kredite nutzen Vermögenswerte wie Immobilien oder Bargeld als Sicherheiten. Dies bietet den Kreditgebern mehr Sicherheit und führt in der Regel zu weniger Bedenken seitens des USCIS hinsichtlich der rechtmäßigen Herkunft der Mittel. Ungesicherte Kredite hingegen erfordern keine Sicherheiten und basieren auf der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers. Sie werden jedoch häufig genauer vom USCIS geprüft. Investoren müssen die Rechtmäßigkeit ungesicherter Kredite durch aussagekräftige Unterlagen belegen und nachweisen, dass sie unabhängig vom Erfolg der EB-5-Investition persönlich für die Rückzahlung verantwortlich sind.
Unbesicherte Kredite können zwar einer genauen Prüfung unterzogen werden, sind aber mit der entsprechenden Dokumentation durchaus durchführbar.
„Wichtig ist vor allem der Nachweis, dass das Kapital tatsächlich dem Investor gehört, dass es gefährdet ist und dass der ungesicherte Kredit die gleichen Beweisstandards erfüllt wie jede andere legale Finanzierungsquelle“, fügt Gindin hinzu. „Mit den richtigen Unterlagen und einem glaubwürdigen Kreditgeber kann ein ungesicherter Kredit eine praktikable Option sein.“
Kasra fasst zusammen: „Unbesicherte Kredite gelten als akzeptable Quelle für EB-5-Investitionsmittel. Der Investor muss jedoch nachweisen, dass er den Kredit mit rechtmäßig verdienten Mitteln zurückzahlen kann. Investoren müssen die Herkunft und den Weg der Mittel vollständig dokumentieren, unabhängig davon, ob es sich um besicherte oder unbesicherte Kredite handelt.“
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