Von Marta Lillo
Aktuelle Trends in der Struktur von EB-5-Investitionen vermischen traditionelle Eigenkapital- und Fremdkapitalansätze mit innovativen Projektfinanzierungsansätzen. Erfahrene Investoren, strenge Vorschriften und hochwertige Projekte treiben den Wandel ebenfalls voran.
EB-5-Investoren verlassen sich bei der Auswahl eines Projekts nicht mehr darauf, dass sie die Mindestanforderung von 10 Arbeitsplätzen oder die zweijährige obligatorische Aufenthaltsdauer erfüllen. Sie bewerten auch die Struktur des Kapitalstapels für Rückzahlungen und mögliche Gewinne.
Das Verständnis der Struktur hilft Antragstellern, im Voraus zu wissen, wie sich ihre Investition entwickeln wird, was für eine fundierte Entscheidung von entscheidender Bedeutung ist.
Phuong Le, Gründungsmitglied und Partner bei KLD LLP, erklärt: „Leute, die EB-5-Gelder sammeln, nehmen das Underwriting und die Projektanalyse genauso ernst wie ihre Kollegen in anderen Branchen, einfach weil die Investoren anspruchsvoller darin geworden sind, die richtigen Themen zu analysieren.“ Auf der anderen Seite ist die Konkurrenz in EB-5 stark gestiegen, da sich jedes Angebot mit der Qualität seiner Konkurrenten messen muss, sonst werden sie auseinandergenommen.“
Die Eigenkapitalschicht, die den EB-5-Kapitalstapel bildet
Eigenkapital und Schulden sind die grundlegenden Bestandteile dieser Struktur. Der Anteil jeder Komponente variiert je nach Finanzierungsbedarf und spezifischen Bedürfnissen. Der Neues Handelsunternehmen (NCE) ist für die Strukturierung und Verwaltung dieses Kapitalstapels verantwortlich. Die NCE kann mehrere Vereinbarungen mit der NCE abschließen Job Creating Entity (JCE) Finanzierung bereitzustellen.
Das Kapital, das EB-5-Investoren bereitstellen ist die Hauptquelle des Stammkapitals für die Kapitalstruktur des Projekts. Es hat das höchste Ertragspotenzial, aber auch das höchste Risiko. Obwohl Antragsteller am Gewinn des Projekts beteiligt sind, erhalten sie in der Regel zuletzt eine Rendite.
Vorzugsaktien sind eine weitere Art von Eigenkapital in der Kapitalstruktur. Es hat im Cashflow des Projekts eine höhere Priorität als Stammkapital und wird bei Ausschüttungen bevorzugt behandelt.
Ronald Fieldstone, ein EB-5-Wertpapieranwalt und Partner der Anwaltskanzlei Saul Ewing LLP, sagt, dass das „Preferred-Equity-Modell, bei dem die NCE die JCE finanziert und eine bevorzugte Rendite erhält“ häufig verwendet wird. Er fügt hinzu, dass dieses Modell den EB-5-Investoren durch eine höhere Rendite und Gewinnbeteiligung zugute kommt.
Ebenso sagt Le, dass das Verständnis der Fundamentaldaten und Bewertungen des Projekts es auch „versierteren Anlegern erleichtert, Vorzugsaktien und sogar Stammaktienpositionen in Projekten zu suchen.“ Wir sehen, dass sich das auf die Angebote selbst auswirkt.“
Zwei Arten von EB-5-Schuldoptionen für unterschiedliche Ziele
Entwickler von EB-5-Projekten Zudem bevorzugen Anleger oft vorrangige Anleihen von traditionellen Kreditgebern wie Banken. Diese Option ist attraktiv, weil sie das Risiko von Zahlungsausfällen verringert; Im Falle von Verlusten oder Zahlungsausfällen werden die Inhaber zuerst ausgezahlt. Allerdings ist die Kapitalrendite für vorrangige Verbindlichkeiten auf den vereinbarten Zinssatz begrenzt und ermöglicht darüber hinaus keinen zusätzlichen Gewinn.
Es gibt auch Mezzanine-Finanzierungen, eine hybride Finanzierungsform, die im Falle eines Zahlungsausfalls in Eigenkapital umgewandelt werden kann.
Laut Fieldstone beinhalten die aktuellen Optionen für die Strukturierung des Kapitalstapels weiterhin eine Mischung aus vorrangigen und Mezzanine-Schulden auf verschiedenen Ebenen. „Bei einer typischen Transaktion handelt es sich weiterhin um ein vorrangiges Darlehen, und EB-5 erfolgt als Mezzanine-Finanzierung der zweiten Stufe, die durch eine Verpfändung gesichert ist. Angesichts der Erhöhung des TEA/Rural-Investitionsbetrags um 800,000 US-Dollar ermöglicht die Anzahl der Arbeitsplätze eine Erhöhung des förderbaren Betrags um 60 %. Daher kann das EB-5-Darlehen in bestimmten Situationen, in denen der Grundstückswert auf der Grundlage einer Bewertung/Marktstudie hoch ist, in einer erstrangigen Pfandrechtposition stehen.“
Der Anwalt weist darauf hin, dass zu den Vorteilen dieses Modells die „Möglichkeit, eine Befreiung von Portfoliodarlehen gemäß Abschnitt 871(H) des IRC [Internal Revenue Code] zu erhalten, wobei die Zinsen für Anleger steuerfrei sind; feste Zahlungspflicht innerhalb eines Zeitrahmens – etwa 5 Jahre; Vorrang vor Gerechtigkeit [bei der Bezahlung]; mehr Kontrolle über die Auszahlung von Mitteln und Rechte zwischen Gläubigern mit vorrangigen Kreditgebern.“
Darüber hinaus seit dem Tod von das EB-5 Reform and Integrity Act von 2022 (RIA) Im März 2022 haben sich die Anteile von Eigenkapital und Schulden geändert. „Die Finanzierungsmärkte sind eindeutig angespannter geworden, und dementsprechend benötigt die EB-5-Branche mehr Eigenkapital als vor der RIA. Wie oben erwähnt, kann die Bewertung jedoch zur Erhöhung des angenommenen Eigenkapitals verwendet werden“, fügt Fieldstone hinzu. „Das Eigenkapital sollte mindestens 20 % und bis zu 35 % des Kapitalstapels betragen. Die vorrangigen Schulden sind viel einfacher zu bekommen, wenn der Betrag 50 % des Gesamtkapitals beträgt, und der Zinssatz kann sogar niedriger sein.“
Bezüglich der in der EB-5-Branche verfügbaren Mezzanine-Optionen, Wertpapieranwalt Shae Armstrong, Partner bei Bradley Arant Boult Cummings LLP, erklärt, dass das Wandelschuldverschreibungsmodell zwischen NCE und JCE eine neue Struktur ist, die verwendet wird, weil sie „dem Sponsor Flexibilität bietet, wenn der Kapitalstapel formalisiert wird“.
Armstrong, der sich auf Projektfinanzierungen für EB-5-Entwickler spezialisiert hat, weist darauf hin, dass dieses Modell hauptsächlich für größere Deals mit komplexeren Kapitalbeständen verwendet wird. „Eine Wandelanleihe zwischen NCE und JCE bietet dem Entwickler Flexibilität für den Fall, dass sein vorrangiger Kreditgeber vorschreibt, wie EB-5-Kapital behandelt werden soll. Die Wandelanleihe ist so strukturiert, dass die EB-5-Erlöse unabhängig davon, ob es sich um Darlehenserlöse oder Eigenkapital handelt, die gleichen wirtschaftlichen Aspekte haben wie der Sponsor und die EB-5-Investoren.“
Der Anwalt fügt hinzu, dass EB-5-Investoren dieses Modell ebenfalls bevorzugen, „weil es möglicherweise kompetentere leitende Anwälte gewinnen kann, die das Projekt besser absichern und den Entwickler zur Rechenschaft ziehen.“
Die Qualität von EB-5-Projekten und die Verfügbarkeit von Finanzierungen können sich auf den Kapitalstapel auswirken
Phuong Le erklärt, dass sich in den letzten fünf Jahren viel geändert hat, was die Projektfinanzierung für EB-5 betrifft. „Ich kann dies am einfachsten veranschaulichen, als vor fünf Jahren oder einem Jahrzehnt bei der Analyse des Kapitalstapels von Projekten so viel Energie darauf verwendet wurde, zu erklären und zu diskutieren, zu welchem Prozentsatz eines Kreisdiagramms der Entwickler beitragen sollte und welcher Betrag sicher wäre für EB-5-Investoren zur Finanzierung, die verschiedenen Anteile usw. Das ist verständlich, aber schon ein kurzer Blick auf die heutigen Angebote zeigt, wie die Qualität der Projekte gestiegen ist.“
Heutzutage müssen EB-5-Investoren fragen, ob das von ihnen gewählte Projekt vollständig finanziert ist, warnt Le. „Das liegt daran, dass das größte Problem bei Projekten, die im Laufe der Jahre gescheitert sind, darin besteht, dass ihnen einfach die Finanzierung fehlt, um sie überhaupt fertigzustellen.“
Der EB-5-Anwalt sagt, dass die heutigen erfolgreichen Projekte vollständig finanziert und in vollem Gange sind und über eine Ausstiegsstrategie und eine Abschlussgarantie verfügen. „[Es] bedeutet nicht, dass der Erfolg garantiert ist, aber die meisten von uns verstehen, dass dadurch die meisten Kopfschmerzen vermieden werden, denen die Menschen ausgesetzt sein werden.“
Auch die Bedeutung einer klaren Ausstiegsstrategie ist gestiegen, da die US-amerikanische Staatsbürgerschafts- und Einwanderungsbehörde (USCIS) neue Regelungen zur zweijährigen Aufbewahrungsfrist.
Fieldstone fügt hinzu, dass der aktuelle Wettbewerb aufgrund der Anzahl hochwertiger Projekte auf dem Markt größer sei. „Daher ist die Erfolgsbilanz des Entwicklers bei früheren EB-5-Transaktionen von entscheidender Bedeutung.“
Derzeit übersteige das Angebot an Produkten die Nachfrage der EB-5-Industrie, betont er. „Die gestiegenen Anmeldegebühren haben das Tempo der Einreichung von I-956- und I-956F-Petitionen beschleunigt. Darüber hinaus hat die neue Veröffentlichung zu Beginn der Nachhaltigkeitsperiode zu einer kurzfristigeren Amortisation für den Anleger geführt.“
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